MINUTE N° : 26/00250

JUGEMENT

DU 22 Mai 2026

N° RC 25/01029

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[W] [U]

Débats à l’audience du 05 Mars 2026

copie et grosse le :

à

EPIC VAL TOURAINE HABITAT

Maître Julie DELOURMEL

copie le :

à

Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 22 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° 781 598 248 00032 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [B] [A] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Madame [W] [U]

née le 22 Décembre 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] – à [Localité 5]

Comparante, assistée de Maître Julie DELOURMEL de la SELARL LYSISTRATA AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2022, la société VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [W] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 423,46 euros et 135,51 euros de provisions sur charges, payables à terme échu. Ce contrat est entré en vigueur le 25 octobre 2022.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 28 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal remis à l’étude à la requête de la société VAL TOURAINE HABITAT à Mme [W] [U]. Il portait sur la somme en principal de 1 576,93 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 19 août 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 18 février 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Mme [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;Subsidiairement et à défaut, voir ordonner la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [W] [U] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures d’exécution ;Ordonner que faute pour Mme [W] [U] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Mme [W] [U] au paiement de la somme de 2 877,10 euros représentant les loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer au jour du jugement à intervenir ;Condamner Mme [W] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;Condamner Mme [W] [U] au paiement de la somme de 300,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [W] [U] au paiement de tous les frais et dépens du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée, après un renvoi, à l’audience du 5 mars 2026.

La société VAL TOURAINE HABITAT, représentée par Mme [A] [B], a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 3 157,13 euros, précisant que le délai de paiement date du 3 mars 2026. Elle demande des délais de paiement sur 36 mois.

Mme [W] [U], comparante et assistée de son avocat, dépose un jeu de conclusions à l’audience par lesquelles elle demande de :

A titre principal :

Constater en l’état l’absence de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;Constater en l’état l’absence de notification à la préfecture ;En conséquence,

Déclarer irrecevable la demande élevée par la société VAL TOURAINE HABITAT ;A titre subsidiaire :

Constater que la dette locative de Mme [W] [U] s’élève au 5 mars 2026 à 3301,75 euros ;Octroyer à Mme [W] [U] un délai de trois ans s’acquitter de sa dette locative ;Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Juger que Mme [W] [U] pourra se libérer de la dette par mensualités de 91,72 euros payables en sus du loyer courant et à la même date que celui de la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la décision et la dernière mensualité (36ème) étant majorée du solde ;Juger que si Mme [W] [U] se libère ainsi que la dette la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;Débouter la société VAL TOURAINE HABITAT de ses autres demandes, fins et conclusions.

À l’audience, Mme [W] [U] déclare cependant se désister de ses demandes de tendant à l’irrecevabilité de la demande principale.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que la débitrice ne s’est pas présentée auprès du service d’évaluation.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L’article 474 du code de procédure civile précise qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est contradictoire et en premier ressort.

La société VAL TOURAINE HABITAT a été autorisée à communiquer un décompte actualisé en cours de délibéré, avant le 6 avril 2026. Ce document a été communiqué le 2 avril 2026.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 décembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mars 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2024, pour la somme en principal de 1 576,93 euros. Bien qu’il mentionne un délai de six semaines, ce commandement vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, si bien que conformément aux stipulations contractuelles le locataire a bénéficié en réalité d’un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Ne figure pas dans les loyers et charges la somme de 36,68 euros de frais liés au défaut d’assurance, si bien que les causes du commandement sont ramenées à la somme de 1 540,25 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant réglé que la somme de 500,00 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 29 octobre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la société VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont l’exécution est réclamée. Ce décompte, arrêté au 2 avril 2026 évalue la dette locative à la somme de 4 013,88 euros, mais le bailleur demande seulement le paiement de la somme de 3 157,13 euros.

Mme [W] [U] estime sa dette à 3 301,75 euros au 5 mars 2026.

Il convient de retrancher les sommes de 127,70 euros de frais d’huissier, de 22,86 euros de frais d’enquête sociale et de 133,23 euros de frais liés à un défaut d’assurance, lesquelles n’entrent pas dans les loyers et charges. La dette résiduelle s’élève donc à 3 730,09 euros mais la demande est limitée à la somme de 3 157,13 euros.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 3 157,13 euros au 2 avril 2026.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties se sont accordées pour permettre à Mme [W] [U] de rembourser sa dette en 36 mois, soit en effectuant des versements de 87,70 euros par mois en plus du montant de son loyer et de ses charges.

Compte tenu de la situation financière du locataire, il y a lieu de lui accorder par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 87,70 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Mme [W] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion de la locataire

Des délais de paiement étant accordés au locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

Le sort des meubles garnissant le logement est également suspendu.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît qu’aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 octobre 2022 entre la société VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et Mme [W] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [W] [U] à verser à la société VAL TOURAINE HABITAT la somme de 3 157,13 euros (décompte arrêté au 2 avril 2026, terme du mois de février 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [W] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 87,70 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [W] [U] soit condamnée à verser à la société VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [W] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la société VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par C. LANOES, juge des contentieux de la protection, et par C. LEBRUN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,