MINUTE N° : 26/00159

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RC 25/02470

DÉCISION

Réputée Contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[G] [J]

Débats à l’audience du 05 Février 2026

copie et grosse le :

à

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

copie le :

à Prefet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré :C.LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT, immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° 781 598 248 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [N] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Madame [G] [J]

née le 31 Août 1963 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2020, la société VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Madame [G] [J], un logement sis [Adresse 4], à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 248,35 euros, charges en sus.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à Madame [G] [J] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 481,07 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la CAF d'[Localité 1] et [Localité 2] le 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Madame [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [J] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Madame [G] [J] à lui payer :

. la somme de 509,58 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 28 mai 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 5 février 2026, au cours de laquelle n’a pu être donné lecture d’un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n’a pas reçu ce document.

La société VAL TOURAINE HABITAT, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 420,23 €, selon décompte provisoirement arrêté au 31 décembre 2025. Elle expose que le loyer résiduel de Madame [G] [J] s’élève à la somme de 47,16 euros mais que, malgré ce faible montant, la locataire dont elle est sans nouvelle n’apure pas son arriéré locatif.

Madame [G] [J], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n’être pas informée de l’existence d’une éventuelle procédure de surendettement engagée par Madame [G] [J].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’incidence de la non-comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la société VAL TOURAINE HABITAT, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de Madame [G] [J] le 14 mars 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 26 mai 2025.

Egalement, la société VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 28 mai 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023

En l’espèce, le bail contient à l’article 10 du titre I des conditions générales de location, dont la locataire a reconnu avoir reçu un exemplaire, une clause résolutoire stipulant que le bail sera résilié de plein droit si un commandement de payer l’arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La société VAL TOURAINE HABITAT produit le commandement de payer signifié à Madame [G] [J] le 17 mars 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 481,07 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la société VAL TOURAINE HABITAT justifie également que Madame [G] [J] n’a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 18 mai 2025.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s’entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d’indexation.

Les charges récupérables, c’est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s’entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d’ordre public en ce qu’il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l’utilisation et à l’entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, la société VAL TOURAINE HABITAT fait la preuve de l’obligation invoquée en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 420,23 euros au 31 décembre 2025 inclus.

Ce décompte apparaît régulier et dans la mesure où Madame [G] [J] ne comparaît pas, le juge ne dispose d’aucun élément de nature à le remettre en cause.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [G] [J] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT la somme de 420,23 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2025 inclus.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu’il vient d’être examiné qu’aucune reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est intervenue.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Madame [G] [J], tant en termes de paiement qu’en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au « PAR CES MOTIFS » ci-après.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [G] [J] se trouve en situation d’occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 18 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la société VAL TOURAINE HABITAT un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l’arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 420,23 euros au 31 décembre 2025 inclus, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d’occupation ainsi octroyées.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [J] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [G] [J] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 71,75 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de débouter la société VAL TOURAINE HABITAT de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la société VAL TOURAINE HABITAT à l’encontre de Madame [G] [J] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2020 entre la société VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et Madame [G] [J], d’autre part, sont réunies à la date du 18 mai 2025 relativement au logement sis [Adresse 4], à [Localité 5] ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT la somme de 420,23 euros (QUATRE CENT VINGT EUROS ET VINGT TROIS CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2025 inclus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Madame [G] [J] ;

DIT que Madame [G] [J] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [J] de restituer ces lieux à la société VAL TOURAINE HABITAT ;

DIT qu’à défaut, pour Madame [G] [J] d’avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 inclus jusqu’à libération effective des lieux.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 17 mars 2025 pour 71,75 euros ; lesdits dépens étant recouvrés, le cas échéant, conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

DÉBOUTE la société VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection