MINUTE N° : 26/00034

JUGEMENT

DU 27 Mars 2026

N° RC 25/01834

DÉCISION

réputé contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[H] [J]

Débats à l’audience du 08 Janvier 2026

le

copie et grosse :

à VTH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 27 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [C] munie d’un pouvoir en date du 5 janvier 2026

D’une Part ;

ET :

Monsieur [H] [J]

né le 24 Mai 1978 à [Localité 4]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2022, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à M. [H] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel total de 288,38 euros, en ce compris le loyer pour un local annexe (31,20 euros), et 81,99 euros de provisions sur charges, payables à terme échu. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 20 décembre 2022.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 11 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de l’OPH VAL TOURAINE HABITAT à M. [H] [J]. Il portait sur la somme en principal de 2 075,49 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 7 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 16 avril 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner M. [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou à défaut, et subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à M. [H] [J] ;

— Dire en conséquence que le défendeur se trouve occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe ;

— Ordonner l’expulsion du défendeur, et de tous les occupants de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 814,27 euros au titre des impayés de loyers et charges ;

— Condamner le défendeur au paiement d’une somme correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la réglementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et ce jusqu’à libération définitive des locaux ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le défendeur au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— Entendre dire et juger qu’à la diligence du greffier, une expédition de la décision à intervenir sera transmise au préfet d'[Localité 1]-et-[Localité 2] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT, comparant, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 3 191,52 euros. Il précise que le locataire a repris le paiement de ses loyers courants en arrondissant ses versements à 500,00 euros par mois, ce qui représente des échéances de remboursement de 113,69 euros. Le bailleur est favorable à des délais de paiement sur cette base.

M. [H] [J], bien que régulièrement cité par procès-verbal de remise à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que M. [H] [J] ne s’est pas rendu aux entretiens en vue de son établissement.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026.

Comme il y a été autorisé à l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a transmis en cours de délibéré une copie lisible du contrat de bail.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L’article 474 du code de procédure civile précise qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et en premier ressort.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 7 février 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 février 2025, pour la somme en principal de 2 075,49 euros, en précisant que le locataire bénéficiait d’un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant réglé que la somme de 100,00 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 avril 2025, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d’échéance du délai de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 12 avril 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 6 janvier 2026 évalue la dette locative à la somme de 3 285,28. Le bailleur demande cependant le paiement de la somme de 3191,52 euros, déduction faite des frais d’huissier non compris dans l’arriéré locatif.

M. [H] [J], non comparant, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 3 191,52 euros au 6 janvier 2026.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte fourni par le bailleur fait apparaître que M. [H] [J] verse 500,00 euros par mois de manière continue depuis le mois de septembre 2025. Cette somme excède de 113,69 euros le montant de son loyer courant, ce qui permettrait à M. [J] de rembourser l’ensemble de sa dette dans un délai de 29 mois. Le plan d’apurement proposé par le bailleur s’inscrit donc dans la limite temporelle prévue par la loi et apparaît adapté aux capacités financières du locataire.

En conséquence, il y a lieu de lui accorder par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 29 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 113,69 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de M. [H] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion du locataire

Des délais de paiement étant accordés au locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

Le sort des meubles garnissant le logement est également suspendu.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît qu’aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2022 entre l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et M. [H] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 avril 2025;

CONDAMNE M. [H] [J] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 3 191,52 euros (décompte arrêté au 6 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [H] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 113,69 euros chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [H] [J] soit condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [H] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE que le jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par C. LANOES, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection