MINUTE N° : 26/00198

JUGEMENT

DU 13 Mai 2026

N° RC 25/03074

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

ET :

[K] [M]

[Z] [U]

Débats à l’audience du 26 Février 2026

le

copie et grosse :

à M^e LEMONNIER

copie :

à M. [M]

à M. Le préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 13 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître LEMONNIER de la SCP LEMONNIER-DELION-GAYMARD-RISPAL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant substitué par M^e CORNU-SADANIA

D’une Part ;

ET :

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [Z] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 3 mars 2024, M. [I] [H] a donné à bail pour une durée de 3 ans, à M. [K] [M] et Mme [Z] [U], engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 710 euros charges comprises, le tout payable d’avance.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des obligations des locataires par acte signé électroniquement le 8 mars 2024, garantissant le paiement des loyers et charges sur 36 mois sur la durée totale du bail dans le cadre du dispositif VISALE.

À la suite d’incidents de paiement, M. [I] [H] a fait jouer l’engagement de caution à compter du mois de juillet 2024.

S’appuyant sur la subrogation tirée de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a :

fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, à M. [K] [M] et Mme [Z] [U], un commandement de payer la somme de 2.840 euros, au titre des loyers et charges impayés, en visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

signalée la situation à la CCAPEX le 19 mars 2025.

Arguant du défaut de régularisation de la dette dans le délai de deux mois de la clause prévue au bail et de nouveaux incidents de paiement ayant amené le bailleur à faire jouer à nouveau l’engagement de caution, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [K] [M] et Mme [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS, par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 13 juin 2025,

Elle demande à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [K] [M] et Mme [Z] [U], ainsi que tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [K] [M] et Mme [Z] [U] à lui payer une somme de 4.118,00 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2025 sur la somme de 2.840 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’occupation d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner solidairement M. [K] [M] et Mme [Z] [U] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner solidairement M. [K] [M] et Mme [Z] [U] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2026.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisation sa créance à 6.248 euros. Elle s’en rapporte sur la demande de délais suspensifs présentée par le locataire sous réserve qu’il soit justifié du règlement des loyers.

M. [K] [M] comparait. Il explique la situation par une situation professionnelle précaire. Il bénéficie désormais d’un CDI avec un salaire de 2.100 euros par mois. Mme [U] enceinte de 7 mois ne travaille pas. Le paiement des loyers a été repris depuis les trois derniers mois. Il est propriétaire d’un bien immobilier mis en vente. Pour ce bien, il règle un crédit de 413 euros mensuels plus les charges de copropriété mais perçoit en contrepartie un loyer de 580 euros par mois. Son salaire est grevé de plusieurs saisies dont il ne détaille pas le montant pour des amendes forfaitaires d’un montant total entre 3.000 et 5.000 euros. Il envisage de rembourser le solde de la dette à la vente de son bien immobilier et dans cette attente souhaite bénéficier de délais suspensifs en versant 100 euros par mois en plus du loyer courant.

Mme [Z] [U], cité par dépôt en étude, n’est ni présente, ni représentée. Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.

Aucun formulaire de diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe.

Monsieur [K] [M] a été autorisé à produire contradictoirement en cours de délibéré les pièces justifiant du paiement des 3 derniers loyers précédents l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe.

Monsieur [K] [M] a contradictoirement produit le 26 février 2026, les quittances des loyers des mois de novembre 2025 à janvier 2026 inclus en indiquant qu’il n’avait pas reçu la quittance pour le loyer de février 2026 payé le 25 février 2026 mais a produit ensuite l’avis de virement du loyer du mois de février.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, il est produit l’acte signé le 2 juillet 2024, lequel prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE conformément aux dispositions de la convention Etat/UESL-Action Logement dont la société ACTION LOGEMENT SERVICES est chargée de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment, dans son article 8.1, que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse justifie son action en raison d’une défaillance totale ou partielle du défendeur et du règlement au bailleur d’une partie loyers et charges exigibles. Elle produit des quittances subrogatives au titre desquelles les bailleurs l’ont subrogée, dans leurs droits et actions contre le locataire défaillant.

Par conséquent, l’action est recevable.

2- Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, bien que conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le contrat de bail produit contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 mars 2025 pour un montant de 2.840 euros.

Il sera donc fait application du délai de deux mois.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT produit un décompte de créance actualisé au 17 février 2026 à la somme de 6.248 euros. Le dernier versement correspond à celui du mois d’octobre 2025.

Monsieur [M] ne conteste pas que les causes du commandement n’aient pas été réglées dans le délai de deux mois. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2025.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Depuis la résiliation du bail, M. [K] [M] et Mme [Z] [U] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à M. [I] [H] , sont redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte actualisé revendiquant une créance en principal de 6.248 euros à la date du 17 février 2026, portant sur les échéances de juillet 2024 à octobre 2025 après déduction de deux remboursements du bailleur ainsi que neuf quittances subrogatives justifiant de sa subrogation dans les droits du bailleur.

Après vérification, la créance visée actualisée n’appelle pas d’observation. M. [K] [M] et Mme [Z] [U] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 6.248,00 euros, échéance d’octobre 2025 inclus, outre une indemnité mensuelle d’occupation pour la période postérieure à cette date jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Cette somme portera intérêt à compter du commandement pour les causes de celui-ci soit 2.840 euros et à compter de la décision pour le solde.

— Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, M. [K] [M] demande l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler la dette locative par échéances mensuelles de 100,00 €.

Il résulte des quittances produites que M. [K] [M] réglé les loyers des mois de novembre 2025 à février 2026 inclus.

En outre, il apparaît que le locataire travaille et dispose de ressources financières suffisantes à apurer la dette locative tout en s’acquittant du loyer courant. Il résulte des quittances et du décompte produit que la société ACTION LOGEMENT SERVICES n’a pas été appelé en garantie depuis octobre 2025.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à M. [K] [M] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

3- Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [M] et Mme [Z] [U], partie perdante, seront condamnés in solidum à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 3 mars 2024 entre M. [I] [H] , d’une part, et M. [K] [M] et Mme [Z] [U], d’autre part, concernant le logement situé à [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [M] et Mme [Z] [U] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de M. [I] [H] , la somme de six mille deux cent quarante-huit euros (6.248 euros) au titre des loyers, charges impayés (échéance d’octobre 2025 comprise), avec intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de deux mille huit cent quarante euros (2.840 euros), et intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et autorise M. [K] [M] et Mme [Z] [U] à se libérer de leur dette 35 mensualités de 100,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

DIT que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par M. [K] [M] et Mme [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux loués sis à [Adresse 4], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par M. [K] [M] et Mme [Z] [U] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – M. [K] [M] et Mme [Z] [U] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de M. [K] [M] et Mme [Z] [U] , de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [M] et Mme [Z] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,