TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00147 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TZ5

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 Septembre 2025

S.C.I. RESIDENCE MONTAIGUT,

c/

[W] [S], [T] [X]

Copie délivrée à

Maître [J] [O]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Alain DE ANGELIS

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. RESIDENCE MONTAIGUT

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 878 232 123,

prise en la personne de ses gérants en exercice, Madame [F] [N] et Monsieur [K] [N]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [S], [T] [X]

née le 24 Mars 1983 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Christelle MARINI de la SELARL BCA – AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 1er juillet 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 8 février 2024 ayant pris effet le 16 février 2024, la SCI RESIDENCE MONTAIGUT a donné à bail à Madame [W] [X] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à BEZIERS (34500) pour un loyer initial mensuel de 550 euros, hors charges et taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RESIDENCE MONTAIGUT, selon acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024 a fait signifier à Madame [W] [X] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1842.35 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI RESIDENCE MONTAIGUT a assigné Madame [W] [X] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [W] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Madame [W] [X] au paiement de la somme de 2717.15 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au mois de février 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation;

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lequel indique que la locataire a arrêté le paiement des loyers à cause de l’état du logement, qu’elle aurait demandé aux propriétaires d’effectuer des travaux et qu’une procédure d’indécence serait en cours, que le paiement des loyers aurait repris en janvier 2025, qu’un plan d’apurement devrait être mis en place à raison de 100 euros par mois afin de rembourser la dette locative et qu’un mesure judiciaire d’aide à la gestion du budget est en place.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SCI RESIDENCE MONTAIGUT, représentée par son conseil actualise la dette due à hauteur de 1673.54 €, expose qu’un échéancier à raison de 70 € par mois a été mis en place, qu’elle est d’accord pour des délais de paiement, et soutient l’incompétence du juge des référés sur les demandes reconventionnelles de la locataire.

Madame [W] [X], représentée par son conseil, expose qu’un virement CAF est intervenu et sollicite des délais de paiement et la condamnation de la SCI RESIDENCE MONTAIGUT à lui payer la somme de 1237.50 € au titre du préjudice de jouissance et la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 10 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI RESIDENCE MONTAIGUT justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 6 novembre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SCI RESIDENCE MONTAIGUT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 8 février 2024 ayant pris effet le 16 février 2024, contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant un délai de six semaines, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 26 septembre 2024 pour la somme en principal de 1842.35 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 novembre 2024.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SCI RESIDENCE MONTAIGUT produit un décompte démontrant que Madame [W] [X] restait lui devoir la somme de 1673.54 € à la date du 5 juin 2025.

Madame [W] [X] n’apporte aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence Madame [W] [X] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1673.54 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu le montant de la dette, et de la reprise volontaire des versements et de l’accord du bailleur, il y a lieu d’accorder à Madame [W] [X] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Par conséquence il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [W] [X] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’absence de jouissance :

En vertu des dispositions prévues aux articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [W] [X] sollicite le versement de la somme 1237.50 €au titre d’un préjudice de jouissance sans toutefois produire le moindre élément sur la nature de ce préjudice, ni même sur la nature des travaux qui ont dû être réalisés par les bailleurs, et se borne à évoquer la suspension du versement des prestations CAF pour justifier ledit préjudice. Le préjudice allégué n’étant pas établi, les demandes de Madame [W] [X] à ce titre seront rejetées.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [X], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 8 février 2024 ayant pris effet le 16 février 2024, entre d’une part, la SCI RESIDENCE MONTAIGUT et d’autre part, Madame [W] [X] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à BEZIERS (34500) pour un loyer initial mensuel de 550 euros, hors charges et taxes, sont réunies à la date du 8 novembre 2024 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [W] [X] à verser à la SCI RESIDENCE MONTAIGUT la somme de 1673.54 € (mille six cent soixante-treize euros et cinquante-quatre centimes) arrêtée au 5 juin 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

DEBOUTONS Madame [W] [X] de ses demandes de dommages et intérêts ;

AUTORISONS Madame [W] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 70 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [W] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI RESIDENCE MONTAIGUT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Madame [W] [X] soit condamnée à verser à la SCI RESIDENCE MONTAIGUT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTONS la SCI RESIDENCE MONTAIGUT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [W] [X] ;

DEBOUTONS la SCI RESIDENCE MONTAIGUT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [W] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,