TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00791 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FGGN

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

05 septembre 2025

Madame [E] [T]

c/

Madame [R] [B]

DEMANDERESSE

Madame [E] [T]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [R] [B]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 mai 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 30 juin 2023, Mme [E] [T] a donné à bail à Mme [R] [B] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 564 € et 20€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés , Mme [E] [T] a fait signifier un commandement de payer en date du 20 décembre 2023 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 22 décembre 2023.

Par acte du 19 mars 2024, Mme [E] [T] a ensuite fait assigner Mme [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes, à la date du 16 mai 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 16 mai 2025, Mme [E] [T] , représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; à défaut, prononcer la résiliation du bail d’habitation ; condamner Mme [R] [B] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6386.64 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision rendue ;condamner Mme [R] [B] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Mme [R] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; condamner Mme [R] [B] au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [R] [B] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses demandes, Mme [E] [T] fait valoir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et qu’aucun règlement n’est intervenu de la part du locataire depuis janvier 2025. Elle soutient que les versements sont très irréguliers. Elle est totalement opposée à l’octroi de délais de paiement.

Mme [R] [B] ,comparant en personne, reconnaît être d’accord sur le montant de la dette et sollicite des délais de paiement afin d’apurer l’arriéré locatif, à hauteur de 100€ par mois. Elle précise evoir un contrat de travail en CDI et souhaite rester dans le logement. Elle a des revenus à hauteur de 1600€ par mois. Elle indique que ses difficultés financières sont venues suite au décès de son père.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I SUR LA RESILIATION :

1-1- sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 5] par la voie électronique le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, Mme [E] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 30 juin 2023 contient une clause résolutoire ( art VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2023, pour la somme en principal de 1681.47 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 janvier 2024.

Le contrat de bail est donc résilié au 21 janvier 2024 et Mme [R] [B] est donc désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [R] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Mme [E] [T], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Mme [R] [B] .

2. Sur la condamnation au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [R] [B] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 21 janvier 2024 et qui sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Mme [E] [T] produit un décompte en date du 1er mai 2025 démontrant que Mme [R] [B] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6386.64 € comprenant les loyers, charges impayées,et indemnités d’occupation impayées jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse.

Mme [R] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, d’ailleurs ellel reconnaît ce montant à l’audience.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 6386.64 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (20 décembre 2023) sur la somme de 6386.64 € et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Mme [R] [B] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 mail 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 que le juge peut octroyer des délais de paiement d’une durée maximale de trente-six mois au locataire à la double condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge statue à la demande du locataire, du bailleur ou d’office.

Le juge peut également suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais. Il ne peut statuer qu’à la demande du bailleur ou du locataire. En cas d’irrespect des modalités fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet. Dans le cas contraire, elle est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience ne permettant au locataire de s’acquitter de la dette sur la durée maximum de 36 mois, ni de la reprise du versement des loyers avant l’audience et des versements irréguliers effectués par la locataire, Mme [R] [B] ne sera pas autorisée à se libérer du montant de la dette par mensualités de 100€.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [R] [B] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [E] [T] , Mme [R] [B] sera condamnée à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juin 2023 entre Mme [E] [T] et Mme [R] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation et le garage situé au [Adresse 3] , sont réunies à la date du 21 janvier 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [B] à verser à Mme [E] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 21 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [R] [B] à verser à Mme [E] [T] la somme de 6386.64 € (six mille trois cent quatre-vingt-six euros et soixante quatre centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés incluant l’échéance du mois de mai 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1681.47 € à compter du 20 décembre 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Mme [R] [B] de sa demande de délais de paiement;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [E] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls Mme [R] [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [R] [B] à verser à Mme [E] [T] une somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,