TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/06250 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3IRZ

Minute :

Société IMMOBILIERE 3F SA HLM

Représentant : SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [X] [F]

Monsieur [K] [F]

Madame [C] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL KACEM ET CHAPULUT

Copie délivrée à :

MM. et Mme [F]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F SA HLM, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [F], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [K] [F], demeurant [Adresse 4]

Madame [C] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juin 1997, la SA D’HLM Le Foyer noiséen, aux droits de laquelle vient la société Immobilière 3F, a donné à bail à M. [X] [F] un logement et un garage situé [Adresse 4], pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 16 juin 1997, pour un loyer conventionné de 1401,84 francs outre diverses provisions pour charges.

Par courrier du 24 juin 2008, M. [X] [F] a donné congé du garage.

Par courriel du 20 juin 2022, le gardien de l’immeuble a indiqué à la société Immobilière 3F que M. [F] était décédé et que son neveu M. [K] [F], qui vivait avec lui, souhaitait rendre le logement.

L’avis d’impôt sur le revenu de 2022 établi en 2023 aux noms de M. [X] [F] et de Mme [C] [F] a été transmis à la société Immobilière 3F.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, la société Immobilière 3F a fait procéder à une sommation interpellative dans les lieux, et dont il ressort que M. [O] [T] a déclaré vivre dans les lieux depuis deux jours et y rester une semaine, et que les clés lui avaient été données par un cousin M. [L] [F].

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la société Immobilière 3F a fait délivrer à M. [O] [T] et M. [L] [F] une sommation de quitter les lieux, signifiée à étude.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la société Immobilière 3F a fait procéder à un constat dans les lieux sur ordonnance du juge des contentieux de la protection, et dont il a notamment résulté que M. [K] [F] se trouvait dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, la société Immobilière 3F a fait assigner M. [X] [F], Mme [C] [F] et M. [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— à titre principal :

o constater que le bail consenti à M. [X] [F] a été résilié de plein droit du fait de son décès ;

o constater que M. [K] [F] et Mme [C] [F] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] ;

o ordonner l’expulsion immédiate de M. [K] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et en tant que de besoin celle de Mme [C] [F], avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

o dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7, R442-1, R442-1 et R451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner in solidum M. [K] [F] et Mme [C] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges normalement quittancées si le bail s’était poursuivi, à compter du décès de M. [X] [F] et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— à titre subsidiaire :

o constater que M. [X] [F] n’occupe plus personnellement le logement n° 93 situé [Adresse 4] actuellement occupé par M. [K] [F] et Mme [C] [F], occupants de son chef, sans droit ni titre, contrevenant ainsi aux charges et aux conditions du bail en date du 10 juin 1997 et aux dispositions de l’article R353-37 du code de la construction et de l’habitation ;

o prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non occupation personnelle des lieux ;

o ordonner en tant que de besoin l’expulsion immédiate de M. [X] [F] et celle de M. [K] [F] et Mme [C] [F] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

o dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7, R442-1, R442-1 et R451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner M. [X] [F] au paiement des loyers et charges, le cas échéant exigibles, jusqu’au prononcé de la résiliation du bail ;

o condamner en outre in solidum M. [X] [F], M. [K] [F] et Mme [C] [F], à lui payer à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant des loyers et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— en tout état de cause :

o condamner in solidum les défendeurs à lui payer une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o les condamner in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative en date du 25 janvier 2024, de la sommation de quitter les lieux du 13 mars 2024, du procès-verbal de constat du 14 octobre 2024 ;

o rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

La juge a soulevé d’office l’éventuelle fin de non-recevoir à l’égard de M. [X] [F] au regard de sa qualité à agir dès lors que la société Immobilière 3F soutient qu’il est décédé.

La société Immobilière 3F, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Dans ses observations orales, elle expose avoir formé des demandes à l’égard de M. [X] [F] en raison de l’absence de transmission d’un certificat de décès par sa famille.

Aux termes de son acte introductif d’instance et au soutien de sa demande principale, elle fait valoir que le bail s’est trouvé résilié du fait du décès du locataire en titre, dont elle n’a néanmoins pas reçu la preuve. Elle ajoute que M. [K] [F] ne peut bénéficier du transfert du bail prévu à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et que son épouse Mme [C] [F] n’a jamais sollicité de transfert de bail à son bénéfice. Elle en conclut qu’ils sont tous deux occupants sans droit ni titre et qu’ils doivent donc être expulsés et s’acquitter d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur expulsion.

Elle expose, à titre subsidiaire, que si le tribunal considérait que le décès de M. [X] [F] n’était pas établi, il conviendrait de résilier le bail en raison de l’absence d’occupation personnelle des lieux par M. [X] [F].

Mme [C] [F] et M. [K] [F], assignés à étude, n’ont ni comparu, ni été représentés.

Le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de perquisition le 23 mai 2025 en ce qui concerne M. [X] [F], le gardien lui ayant indiqué que l’intéressé était décédé. L’acte n’a ainsi pas été remis au destinataire, qui n’a ni comparu, ni été représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir à l’égard de M. [X] [F]

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l’autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir.

Selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, si la société Immobilière 3F n’a pas produit d’acte de décès, il résulte du courriel du gardien du 20 juin 2022 auprès de la société Immobilière 3F, des déclarations de M. [K] [F] au commissaire de justice le 14 octobre 2024, et des déclarations du gardien au commissaire de justice du 23 mai 2025 que M. [X] [F] était décédé. Ainsi, si le loyer a continué à être réglé jusqu’au mois de mai 2025 et si un avis d’impôt sur le revenu a été établi en 2023, ces éléments ne permettent, à eux seuls, pas de remettre en cause les déclarations répétées tant du gardien de l’immeuble que de la famille de M. [X] [F] selon lesquelles il est bien décédé le 20 juin 2022, conformément au courriel adressé par le gardien à cette date.

Or, une action ne saurait être dirigée contre une personne décédée avant la délivrance de l’acte introductif d’instance, une personne décédée n’étant plus titulaire de droits.

Par conséquent, les demandes formées par la société Immobilière 3F à l’égard de M. [X] [F] seront déclarées irrecevables.

Sur la demande principale de la société Immobilière 3F tendant à constater la résiliation du bail du fait du locataire en titre

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit les conditions dans lesquelles le bai peut être transféré à diverses personnes à la suite du décès du locataire en titre.

Il en résulte que le décès du locataire en titre a pour effet de conduire à la résolution du bail à la date du décès, sauf demande de transfert formée par une des personnes visées à cet article.

En l’espèce, aucune demande de transfert du bail n’a été formée, ni par M. [K] [F], ni par Mme [C] [F].

Au surplus, s’il résulte de l’avis d’impôt sur le revenu 2022 établi en 2023 que Mme [C] [F] était l’épouse du locataire en titre, aucun des éléments produits ne permet d’établir qu’elle ait cohabité avec lui dans les lieux, et ainsi qu’elle ait bénéficié de la cotitularité du bail, qu’elle ne revendique au demeurant pas, faute de comparaître.

Par conséquent, il convient de constater que le bail s’est trouvé résilié du fait du décès de M. [X] [F] le 20 juin 2022.

Sur la demande d’expulsion de de M. [K] [F] et de Mme [C] [F] et le sort des meubles

En ce qui concerne Mme [C] [F], aucun des éléments produits ne permet d’établir qu’elle se soit trouvée dans les lieux et qu’elle continue d’y demeurer. En effet, le commissaire de justice ne l’a jamais rencontrée sur les lieux, et si M. [K] [F] a déclaré qu’elle y vivait aussi mais qu’elle se trouvait en Algérie pour le moment, cet élément isolé ne permet pas suffisamment d’établir que Mme [C] [F] ait effectivement occupé les lieux. En conséquence, la société Immobilière 3F échoue à apporter la preuve que Mme [C] [F] occupe les lieux. Sa demande tendant à la déclarer occupante sera rejetée. Il sera néanmoins rappelé que Mme [C] [F] ne dispose d’aucun droit ni titre sur le bien.

S’agissant de M. [K] [F], le courriel du gardien du 20 juin 2022 fait état d’une cohabitation entre M. [K] [F] et M. [X] [F] jusqu’à son décès, et de la volonté de la part de M. [K] [F] de restituer les lieux. Or, l’intéressé n’a pas restitué les lieux, et le commissaire de justice a constaté lors de son constat du 14 octobre 2024 qu’il se trouvait encore dans les lieux. Si M. [K] [F] a précisé au commissaire de justice lors de ce constat qu’il venait dans ce logement quand il ne se trouvait pas à [Localité 8], le fait qu’il indique qu’il ait lui-même payé le loyer et qu’il s’y soit trouvé lorsque le commissaire de justice a procédé au constat établissent suffisamment le fait qu’il a occupé les lieux sans droit ni titre depuis le décès de M. [X] [F] jusqu’à ce jour. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion le concernant, ainsi de celle de tous occupants de son chef, y compris de Mme [C] [F] le cas échéant.

M. [K] [F] étant régulièrement entré dans les lieux, il n’y a pas lieu d’écarter le délais de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

De plus, le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation des occupants à une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [K] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 20 juin 2022, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Faute de preuve de l’occupation actuelle des lieux par Mme [C] [F], la demande d’indemnité d’occupation formée à son égard sera rejetée.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [K] [F], qui succombe, sera condamné aux dépens dans lesquels il y a lieu d’inclure le procès-verbal de constat du 14 octobre 2024, et mais non la sommation interpellative du 25 janvier 2024 et la sommation de quitter les lieux du 13 mars 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [K] [F] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la décision est compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes formées par la société Immobilière 3F à l’égard de M. [X] [F] en raison de son décès avant la délivrance de l’assignation ;

CONSTATE que le bail qui avait été conclu le 10 juin 1997 entre la SA D’HLM Le Foyer noiséen, aux droits de laquelle vient la société Immobilière 3F, et M. [X] [F] et portant sur le logement situé [Adresse 4], s’est trouvé résilié le 20 juin 2022 par l’effet du décès de M. [X] [F] ;

REJETTE la demande de la société Immobilière 3F tendant à déclarer Mme [C] [F] occupante du logement situé [Adresse 4] ;

DIT que Mme [C] [F] ne dispose d’aucun droit ni titre sur le logement situé [Adresse 4] ;

DIT que M. [K] [F] se trouve occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société Immobilière 3F pourra faire procéder à l’expulsion de M. [K] [F], ainsi que de tous les occupants de son chef et en tant que de besoin Mme [C] [F], avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’indemnité d’occupation formée à l’égard de Mme [C] [F] ;

CONDAMNE M. [K] [F] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail le 20 juin 2022, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [K] [F] à verser à la somme Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [K] [F] aux dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 14 octobre 2024, et mais non celui de la sommation interpellative du 25 janvier 2024 et celui la sommation de quitter les lieux du 13 mars 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

La greffière La juge