TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00396 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E5TW

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

05 septembre 2025

S.A. [Adresse 6]

c/

Madame [P] [J]

Monsieur [V] [W]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Madame [K] [F] munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [P] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

comparante en personne

Monsieur [V] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 05 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 18 novembre 2022, la SA [Adresse 6] a donné à bail à Mme [P] [J] et M. [V] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 478,85 € et 74,55 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM MON LOGIS a fait signifier un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 21 novembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner les locataires en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de TROYES par un acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2024, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 781,34 € au 02 mai 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 20 juin 2025, la SA [Adresse 6] déclare que les locataires justifient d’une assurance et qu’un plan d’apurement de la dette locative en date du 05 décembre 2023 a été mis en place, à raison de versements de mensualités de 70 €, en plus du loyer. La demanderesse considère en effet qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle demande au juge des contentieux de la protection d’acter ces délais de paiement et de prévoir la reprise des effets de la clause résolutoire en cas de non-respect de ce plan d’apurement.

Mme [P] [J] et M. [V] [W] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en continuant le paiement du loyer courant, outre la somme de 70 € par mois en règlement de l’arriéré.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 5] par la voie électronique le 21 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux assignations délivrées depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA HLM MON LOGIS justifie avoir saisi l’organisme payeur des aides au logement par la voie électronique le 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux saisines postérieures au 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux contrats signés avant le 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 191,07 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA [Adresse 6] produit un décompte démontrant que Mme [P] [J] et M. [V] [W] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 853,44 € à la date du 16 juin 2025. Il convient toutefois de retenir la somme actualisée de 1 726,74 €, telle que sollicitée par le demandeur à l’audience.

Mme [P] [J] et M. [V] [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés à verser à la SA HLM MON LOGIS cette somme de 1 726,74 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 191,07 € à compter de la date du commandement de payer du 21 novembre 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 7 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».

De plus, le VII. du même article dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l’espèce, le bailleur justifie de la reprise de paiement du loyer courant par les locataires avant la date de l’audience et, compte tenus des éléments versés à l’audience et des propositions de règlements formulées, Mme [P] [J] et M. [V] [W] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront, à la demande du bailleur, suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 22 janvier 2024 ;

— que Mme [P] [J] et M. [V] [W] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour ces derniers d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA [Adresse 6] soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [P] [J] et M. [V] [W] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA HLM MON LOGIS soit en droit d’exiger des défendeurs le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [P] [J] et M. [V] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ainsi que de la saisine de l’organisme payeur des aides au logement.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 6], Mme [P] [J] et M. [V] [W] seront condamnés à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2022 entre la SA HLM MON LOGIS et Mme [P] [J] et M. [V] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Mme [P] [J] et M. [V] [W] à verser à la SA [Adresse 6] à titre provisionnel la somme de 1 726,74 € (mille sept cent vingt-six euros et soixante-quatorze centimes) (dette actualisée à l’audience du 20 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 1 191,07 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [P] [J] et M. [V] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 70 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois avant le 25 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [P] [J] et M. [V] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM MON LOGIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA [Adresse 6] soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [P] [J] et M. [V] [W] ;

* que Mme [P] [J] et M. [V] [W] soient condamnés à verser à la SA HLM MON LOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [P] [J] et M. [V] [W] à verser à la SA [Adresse 6] une somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [P] [J] et M. [V] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ainsi que de la saisine de l’organisme payeur des aides au logement ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,