TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00866 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FBSD

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

07 novembre 2025

OPH [Localité 6] AUBE HABITAT

c/

Monsieur [F] [X]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 6] AUBE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Mme [I] [G], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [F] [X]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Louis DIGOUTTE, avocat au barreau de l’AUBE substitué par M^e Benoît GARCIA, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 octobre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 07 novembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2020, la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 224,71 euros et d’une provision pour charges de 54,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 670,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [X] le 27 juin 2024.

Par assignation du 14 octobre 2024, la société O.P.H TROYES AUBE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 323,31 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1141,42 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 octobre 2025, la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2025, s’élève désormais à 3566,36 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [X] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 99 euros, en plus du loyer courant. Il demande également que la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT soit déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 670,94 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 octobre 2025, M. [F] [X] lui devait la somme de 3566,36 euros comprenant l’échéance du mois de septembre 2025, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 sur la somme de 670,94 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 323,31 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance publique mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 septembre 2020 entre la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT, d’une part, et M. [F] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 22 août 2024,

CONDAMNE M. [F] [X] à payer à la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT la somme de 3566,36 euros (trois mille cinq cent soixante-six euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2025 et comprenant l’échéance du mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 sur la somme de 670,94 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [F] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 99 euros (quatre-vingt-dix-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 août 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [F] [X] sera condamné à verser à la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [F] [X] à payer à la société O.P.H [Localité 6] AUBE HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 juin 2024 et celui de l’assignation du 14 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge