RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 JUIN 2026

N° RG 25/01965 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FKA4

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

05 juin 2026

S.C.I. DE CHAMPAGNE

c/

S.A.S. BMA FIBRE

Monsieur [J] [N]

DEMANDERESSE

S.C.I. DE CHAMPAGNE

Chez [F] IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M. [F] [K] (Gérant) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS

S.A.S. BMA FIBRE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 avril 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 juin 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 25 juillet 2022, la SCI DE CHAMPAGNE a donné à bail à la SAS BMA FIBRE, un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 765 € et 45 € de provision sur charges.

Par acte du 25 mai 2022, M. [J] [N] s’est porté caution solidaire de l’engagement.

Un commandement de payer a été notifié à la SAS BMA FIBRE le 28 mai 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DE CHAMPAGNE a fait assigner à la SAS BMA FIBRE et M. [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes, à l’audience du 21 novembre 2025, par un acte d’huissier du 2 septembre 2025 en vue de prononcer la résiliation du bail, d’obtenir la condamnation au paiement et d’ordonner l’expulsion des lieux.

Lors du délibéré, le tribunal a souhaité rouvrir les débats compte tenu du statut juridique du locataire et de son absence lors de l’audience du 21 novembre 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 avril 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 avril 2026, la SCI DE CHAMPAGNE – représentée par son gérant, M. [F] [K] – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement ;ordonner l’expulsion de la SAS BMA FIBRE ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ;condamner solidairement la SAS BMA FIBRE et M. [J] [N] au paiement d’une somme actualisée de 14802,92 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2026 ;condamner solidairement la SAS BMA FIBRE et M. [J] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des loyers, surloyers et charges hors aide au logement qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire et ce jusqu’à la remise des clés ;condamner solidairement la SAS BMA FIBRE et M. [J] [N] au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement la SAS BMA FIBRE et M. [J] [N] aux entiers dépens ;ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande, la SCI DE CHAMPAGNE fait valoir que la locataire a manqué à son obligation de payer les loyers et charges et que l’attestation d’assurance du bien n’a pas été fournie.

En conséquence, le bailleur maintient ses demandes.

Bien que convoqués par un acte d’huissier remis à étude le 2 septembre 2025, la SAS BMA FIBRE et M. [J] [N] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aube par la voie électronique le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 25 juillet 2022 contient une clause résolutoire (art 17) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mai 2025, pour la somme en principal de 5670 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 juillet 2025.

Le contrat de bail est donc résilié au 29 juillet 2025 et la SAS BMA FIBRE est donc désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS BMA FIBRE ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI DE CHAMPAGNE, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de la SAS BMA FIBRE.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SAS BMA FIBRE s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable, tout comme sa caution solidaire aux termes de l’engagement de caution souscrit, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 29 juillet 2025 et qui sera fixée à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SCI DE CHAMPAGNE, arrêté à la date du 3 avril 2026, que la dette locative s’élève à la somme 14802,92 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2026 incluse, après déduction des frais de poursuite.

La SAS BMA FIBRE et M. [J] [N], qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (28 mai 2025) sur la somme de 5670 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS BMA FIBRE et M. [J] [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

La SAS BMA FIBRE et M. [J] [N] seront condamnés in solidum à verser à la SCI DE CHAMPAGNE une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 25 juillet 2022 entre la SCI DE CHAMPAGNE et la SAS BMA FIBRE relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 29 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à la SAS BMA FIBRE de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la SAS BMA FIBRE d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DE CHAMPAGNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la SAS BMA FIBRE conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement la SAS BMA FIBRE et M. [J] [N] à verser à la SCI DE CHAMPAGNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 4 avril 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement la SAS BMA FIBRE et M. [J] [N] à verser à la SCI DE CHAMPAGNE la somme de 14802,92 (QUATORZE MILLE HUIT CENT DEUX EUROS QUATRE-VINGT-DOUZE CENTIMES), selon décompte arrêté au 3 avril 2026 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025 sur la somme de 5670 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum la SAS BMA FIBRE et M. [J] [N] à verser à la SCI DE CHAMPAGNE une somme de 400,00 € (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum la SAS BMA FIBRE et M. [J] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aube en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.