Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 6 mars 2026, n° 25/00758

TJ Troyes 6 mars 2026

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation
La cour a constaté que la notification a été effectuée dans les délais requis, rendant l'action recevable.
Accepté
Saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives
La cour a jugé que la saisine a été effectuée dans les délais, permettant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre après la résiliation du contrat de bail.
Accepté
Arriérés locatifs
La cour a jugé que les locataires restent redevables des loyers jusqu'à la résiliation et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation
La cour a décidé que les locataires doivent payer une indemnité d'occupation calculée sur la base du loyer et des charges.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné les locataires aux dépens, considérant qu'ils sont la partie perdante.
Accepté
Frais de procédure
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour compenser les frais de justice du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 3 ctx protection, 6 mars 2026, n° 25/00758
Numéro(s) :	25/00758
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2026
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 06 MARS 2026

N° RG 25/00758 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FNB4

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

06 mars 2026

OPH TROYES AUBE HABITAT

Monsieur [Z] [E]

Madame [Q] [E]

DEMANDERESSE

OPH TROYES AUBE HABITAT

[Adresse 1]

représenté par Madame [R] [A], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Q] [E]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 février 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de Madame Julie Domitile, Greffière de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 06 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 19 septembre 2024, la société OPH TROYES AUBE HABITAT a donné à bail à M. [Z] [E] et à Mme [Q] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 360,28 € et 89,36 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société OPH TROYES AUBE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la société OPH TROYES AUBE HABITAT a fait assigner M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] à l 'audience du 6 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience, la société OPH TROYES AUBE HABITAT, représentée par Madame [R] [A], reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] ;ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;et de condamner ces derniers au paiement, à titre provisionnel, de la somme actualisée de 3236,68 € avec les intérêts au taux légal à compter de chaque mensualité, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique qu’ aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de juillet 2025. En conséquence, il maintient ses demandes.

Bien que convoqués par acte d’huissier en date du 18 décembre 2025 remis à étude d’huissier, M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] ne sont ni présents ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.

Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 19 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société OPH TROYES AUBE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux contrats signés depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu le 19 septembre 2024 contient, de part la loi, une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2025, pour la somme en principal de 2470,51 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2025.

M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société OPH TROYES AUBE HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [Z] [E] et Mme [Q] [E].

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l’espèce, la société OPH TROYES AUBE HABITAT produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 3236,68 € à la date du 5 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Les locataires ne versent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 7 août 2025, M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] restent redevables du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] à verser à la société OPH TROYES AUBE HABITAT, à titre provisionnel, cette somme de 3236,68 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (décompte arrêté au 5 février 2026) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2470,51 € à compter du commandement de payer (25 juin 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 6 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés M. [Z] [E] et Mme [Q] [E], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner in solidum, M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] à verser à la société OPH TROYES AUBE HABITAT une somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2024 entre la société OPH TROYES AUBE HABITAT et M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société OPH TROYES AUBE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS solidairement M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] à verser à la société OPH TROYES AUBE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3236,68 € (décompte arrêté au 5 février 2026), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés jusqu’au mois de janvier 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025 sur la somme de 2470,51 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] à payer à la société OPH TROYES AUBE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum M. [Z] [E] et Mme [Q] [E] à verser à la société OPH TROYES AUBE HABITAT la somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 1] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026,

La greffière, Le président,