COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [U] [I] c/ [S] [C], [V] [X]

MINUTE N° 2026/162

Du 12 Mars 2026

2ème Chambre civile

N° RG 21/02790 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NSQX

Grosse délivrée à

M^e Anne-Lise SALDUCCI

M^e Valérie SADOUSTY

expédition délivrée à

M^e Michel BOURGEOIS

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du douze Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame POLET

Greffier : Madame BENALI

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 10 Octobre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 29 janvier 2026 après prorogation par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mars 2026 après prorogations, signé par Madame POLET Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [U] [I]

[Adresse 1] – [Localité 1]

représenté par M^e Michel BOURGEOIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [S] [C]

[Adresse 2] – [Localité 2]

représentée par M^e Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [V] [X]

[Adresse 2] – [Localité 2]

représenté par M^e Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [F] [I],

représentée par sa mère Madame [G] [B],

venant aux droits de son père [K] [I], décédé, demeurant [Adresse 3] – [Localité 3]

représentée par M^e Anne-Lise SALDUCCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 21 juillet 2021, M. [U] [I] et M. [K] [I] agissant en qualité d’ayants-droit à la succession de M. [Y] [I], ont fait assigner Mme [S] [C] et M. [V] [X] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par acte du 10 août 2021, Mme [S] [C] et M. [V] [X] ont fait assigner M. [U] [I] et M. [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice.

Par jugement du 24 mars 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— ordonné le dessaisissement du juge des contentieux de la protection au profit du Tribunal judiciaire de Nice ;

— renvoyé l’affaire devant la deuxième chambre civile du Tribunal judiciaire ;

— dit que le greffier procédera à la transmission du dossier à la juridiction de renvoi ;

— réservé les dépens, les demandes et droits des parties jusqu’en fin d’instance.

Par ordonnance du 13 juin 2022, le juge de la mise en état de la deuxième chambre civile du Tribunal judiciaire de Nice a ordonné la jonction des deux procédures.

Par ordonnance du 9 février 2023, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance compte tenu du décès de M. [K] [I].

Par message rpva du 23 mai 2023, M. [C] et Mme [X] sollicitaient la remise au rôle de la procédure compte tenu de la constitution d’un Conseil dans les intérêts de [F] [I], mineure représentée par sa mère Mme [G] [B], venant aux droits de son père M. [K] [I].

A la suite d’un incident aux fins de sursis soulevé par M. [U] [I], par ordonnance du 15 novembre 2024, le juge de la mise en état a :

— dit recevable la demande de M. [U] [I] ;

— débouté M. [U] [I] de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de la communication d’un dossier pénal suite à un dépôt de plainte contre X en date du 7 juillet 2021 pour des faits d’abus de confiance ;

— condamné M. [U] [I] à verser à Mme [S] [C] et M. [V] [X] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [U] [I] à verser à Mme [F] [I] représentée par sa mère Mme [G] [B] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens ;

— renvoyé la cause et les parties à la mise en état.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [U] [I] demande au Tribunal de :

— recevoir Monsieur [U] [I] en ses demandes, fins et conclusions ;

y faisant droit, débouter les consorts [C]-[X] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— débouter Mademoiselle [F] [I] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Au visa notamment les dispositions des articles 1109 et suivants, 1143 du code civil, 223-15-2 du code pénal :

— prononcer l’annulation de l’acte de vente dressé le 6 novembre 2020 par Maître [Z] [W], Notaire à [Localité 1], [Adresse 4] ;

— condamner solidairement les consorts [C][X] à payer au concluant la somme de 10.000,00 € (DIX MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’ils lui ont occasionné ;

— les condamner sous la même solidarité à lui payer la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2023, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, [F] [I], mineure représentée par sa mère Mme [G] [B], venant aux droits de son père M. [K] [I], demande au Tribunal de :

— prendre acte que Mademoiselle [F] [I] n’entend pas soutenir la demande d’annulation de l’acte authentique de 2020 et les demandes de condamnation formulées à l’encontre des acheteurs de la villa ;

— dire et juger que Madame [F] [I] s’en rapporte à justice en ce qui concerne les demandes contenues dans l’assignation à l’encontre des consorts [C] et [X] ;

— condamner la partie succombante à lui verser la somme de 3 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la partie succombante aux entiers dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés par Maître Anne-Lise SALDUCCI sous sa due affirmation de droit.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2023, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [S] [C] et M. [V] [X] demandent au Tribunal, au visa des articles 625 à 636 du code civil, de :

— débouter M. [U] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel :

— dire que M. [U] [I] est occupant sans droit ni titre du bien sis [Adresse 1] à [Localité 2] figurant au cadastre sous la section AZ n°[Cadastre 1] ;

en conséquence, prononcer l’expulsion immédiate de M. [U] [I] du bien sis [Adresse 1] à [Localité 2] figurant au cadastre sous la section AZ n°[Cadastre 1] ainsi que de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’emploi de la force publique et d’un serrurier ;

condamner M. [U] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à un montant qui ne saurait être inférieur à la somme mensuelle de 1700 € à compter du 8 mars 2021 jusqu’à son départ effectif ;

— condamner M. [U] [I] au paiement d’une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner M. [U] [I] au paiement d’une somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [U] [I] aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 10 septembre 2025 par ordonnance du 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande aux fins d’annulation de l’acte de vente

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat :

le consentement des parties ;

leur capacité de contracter ;

un contenu licite et certain.

L’article 1129 du même code ajoute que conformément à l’article 414-1, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat.

L’article 1130 dispose par ailleurs que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1109 précise qu’il y a violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

En l’espèce, par acte authentique du 6 novembre 2020, Mme [C] et M. [X] ont acquis une maison à usage d’habitation à [Localité 1] auprès de M. [Y] [I], père de M. [U] [I], demandeur. Ces actes prévoient un droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur.

M. [U] [I] estime que l’acte de vente a été signé alors que son père n’était plus en capacité de le faire et que son consentement a été vicié. Il se fonde ainsi sur les articles précités pour solliciter l’annulation de l’acte de vente.

A l’appui de ses demandes, M. [U] [I] relève que l’acte authentique de vente du 6 novembre 2020 et le compromis de vente du 31 juillet 2020 comportent des clauses inhabituelles qui selon lui, seraient révélatrices d’un doute dans l’esprit du notaire rédacteur sur la capacité de contracter de l’un des cocontractants, en l’occurrence M. [Y] [I], alors âgé de 81 ans.

M. [U] [I] ajoute que M. [Y] [I] est décédé le 25 janvier 2021, soit deux mois et dix-neuf jours après l’établissement de l’acte de vente du 6 novembre 2020.

M. [U] [I] estime également que le prix mentionné à l’acte de vente, soit 440 000 €, n’est pas le prix global de ladite vente, mais la seule portion du prix payable au comptant, sans prendre en compte le droit d’usage et d’habitation dont bénéficiait M. [Y] [I] et auquel il pouvait renoncer à titre onéreux. Il ajoute que le bien immobilier a en tout état de cause été sous-estimé, un expert ayant évalué le bien à minimum 610 000 €, et des agences immobilières à 660 000 € et 650 000 €.

Tout d’abord s’agissant du défaut de capacité de M. [Y] [I], l’article 414-1 du code civil dispose que pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit et que c’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. Dès lors, si M. [U] [I] entend solliciter la nullité de l’acte pour défaut de capacité de M. [Y] [I], il lui appartient de démontrer l’existence d’un trouble mental au moment de la signature de l’acte, soit le 6 novembre 2020.

Le demandeur produit de nombreuses pièces médicales et attestations, établissant des difficultés de santé importantes de M. [Y] [I]. Toutefois, si de nombreuses pièces démontrent un état de santé physique précaire, aucune pièce ne permet d’établir qu’il n’était pas en possession de ses facultés mentales. Au contraire, les attestations de proches de M. [Y] [I], produites par le demandeur, démontrent qu’il était conscient de son état de santé. Il est relevé à plusieurs reprises qu’il sentait que sa fin de vie était relativement proche, ce qui atteste qu’il était conscient de l’évolution de son état et ainsi, en possession de ses facultés mentales. Aucun élément ne permet d’établir le contraire.

En outre, l’acte notarié du 31 juillet 2020 comporte des clauses que le demandeur qualifie d’inhabituelles, en ce qu’elles mentionnent la capacité des cocontractants. L’acte du 6 novembre 2020 comporte quant à lui des clauses qualifiées d’anormales par le demandeur, en ce qu’elles prévoient notamment la faculté de renonciation du vendeur au droit d’usage et d’habitation dont il bénéficie, tout en prévoyant la situation dans laquelle il aurait quitté les lieux mais se trouverait hors d’état de manifester sa volonté. Ces clauses ont effectivement pu être insérées par le notaire rédacteur en considération de l’âge du vendeur – 81 ans – afin de prévoir l’hypothèse dans laquelle un cocontractant n’aurait plus été en capacité de faire état de sa volonté. Toutefois, l’existence de ces clauses, qui ne semble pas anormale lorsque l’un des cocontractants est âgé de plus de 80 ans, ne démontre aucunement que le notaire aurait eu un doute sur la capacité de contracter de M. [I]. En tout état de cause, ces clauses ne démontrent pas que M. [Y] [I] ne disposait plus de ses facultés mentales au jour de la signature de l’acte de vente.

Par ailleurs, le demandeur fonde également son action sur l’existence d’un vice du consentement. Il mentionne les estimations réalisées par un expert à 610 000 € minimum et par des agences immobilières à 650 000 € et 660 000 €. Il apparaît néanmoins, et le demandeur le relève lui-même, que le premier rapport est daté du 24 juin 2020 et que son rédacteur précise avoir été sollicité par M. [Y] [I] lui-même, de sorte que ce dernier en a vraisemblablement eu connaissance. Il sera au surplus relevé que M. [U] [I] ne mentionne que l’estimation la plus haute, 610 000 €, alors que l’expert conclut en fin de rapport qu’il estime le bien à 550 000 €.

De plus, le bien a été vendu avec droit de réserve et d’habitation au profit du vendeur, qui doit également être pris en compte dans le prix de vente.

Quoi qu’il en soit, aucun élément ne permet de démontrer que le consentement de M. [Y] [I] aurait été vicié lors de la signature de l’acte, ce d’autant plus que l’erreur constitutive d’un vice du consentement ne peut s’entendre d’une erreur sur le prix.

M. [U] [I] mentionne également la violence au titre des vices du consentement, citant l’article 1109 du code civil selon lequel il y a violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. Aucun élément ne permet de le démontrer. Le code civil mentionne en outre un état de dépendance dans lequel se trouve l’un des cocontractant à l’égard de l’autre, or aucune pièce n’étaye cette hypothèse en l’espèce.

Enfin, la plainte déposée pour abus de faiblesse n’a pas permis d’apporter d’éléments supplémentaires. Au demeurant, les nombreuses pièces – plus de cinquante – versées aux débats par le demandeur ne démontrent ni l’existence d’un vice du consentement, ni l’incapacité de M. [Y] [I] à signer un acte le 6 novembre 2020.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les demandes formulées par M. [U] [I] seront rejetées.

Sur les demandes formulées par Mme [C] et M. [X]

Sur la demande aux fins d’expulsion

M. [U] [I] s’est maintenu dans les lieux depuis le décès de son père. Il semble avoir opposé aux acquéreurs le droit d’usage et d’habitation prévu à l’acte. Or ce droit ne bénéficiait qu’au seul vendeur, M. [Y] [I]. Compte tenu de la vente intervenue le 6 novembre 2020, M. [U] [I] ne dispose d’aucun droit sur le bien litigieux.

Il est dès lors occupant sans droit ni titre.

Il convient en conséquence d’ordonner à M. [U] [I], ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux, et d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [U] [I] étant occupant sans droit ni titre du bien, il est redevable d’une indemnité d’occupation correspondant à la période durant laquelle il a occupé le bien sans permettre à Mme [C] et M. [X] de disposer de leur propriété.

L’acte de vente prévoyait que les héritiers du vendeur avait un délai d’un mois pour libérer les lieux après le décès de ce dernier. M. [Y] [I] étant décédé le 25 janvier 2021, M. [U] [I] aurait dû libérer les lieux le 25 février 2021. Les défendeurs avaient ensuite accepté d’accorder un mois supplémentaire, revenant ensuite sur leur accord en indiquant que certains éléments de l’extérieur semblaient avoir disparu et craignant dès lors des dégradations du bien.

Il sera néanmoins retenu, compte tenu de l’accord qui était intervenu entre les parties, que M. [U] [I] devait quitter les lieux au plus tard le 25 mars 2022.

M. [X] et Mme [C] versent aux débats une estimation locative du bien, retenant une fourchette entre 1600 € et 1800 € par mois. M. [U] [I] indique quant à lui dans ses conclusions que l’occupation de cette maison pouvait être évaluée entre 1600 € et 1700 €.

En conséquence, il sera retenu une indemnité d’occupation de 1600 € par mois, du 25 février 2021 jusqu’au départ effectif de M. [U] [I].

Sur la demande formulée à titre de dommages et intérêts

M. [X] et Mme [C] sollicitent la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts. Ils évoquent leur inquiétude relative à l’état du bien et la nécessité de son entretien.

Il est incontestable que M. [X] et Mme [C] ont subi un préjudice compte tenu du maintien dans les lieux de M. [U] [I] durant plusieurs années. En revanche, ils ne fournissent pas de pièces spécifiques afin d’étayer l’ampleur de leur préjudice, étant rappelé que l’occupation elle-même du bien entraîne le paiement par M. [I] de l’indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative du bien.

Compte tenu de ces éléments, M. [I] sera condamné à leur verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [U] [I], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître Anne-Lise SALDUCCI, concernant ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. [U] [I] sera condamné à verser à Mme [C] et M. [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €.

Les demandes formulées au titre de l’article 700 par M. [U] [I] et par [F] [I], mineure représentée par sa mère Mme [G] [B], seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire compte tenu de la nature du litige, de la durée de la présente procédure qui s’est trouvée interrompue suite au décès de M. [K] [I] et du fait que M. [X] et Mme [C] sont privés de la jouissance de leur bien depuis plus de cinq années.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes formulées par M. [U] [I] ;

CONSTATE que M. [U] [I] est occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 1] à [Localité 2] figurant au cadastre sous la section AZ n°[Cadastre 1] ;

ORDONNE à M. [U] [I] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et ordonne son expulsion et celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [U] [I] à verser à Mme [S] [C] et M. [V] [X] une indemnité d’occupation de 1600 € par mois, du 25 février 2021 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [U] [I] à verser à Mme [S] [C] et M. [V] [X] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [U] [I] à verser à Mme [S] [C] et M. [V] [X] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. [U] [I] et par [F] [I], mineure représentée par sa mère Mme [G] [B] ;

CONDAMNE M. [U] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Anne-Lise SALDUCCI, avocat, à recouvrer directement contre M. [U] [I] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE