RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 MAI 2026

N° RG 25/00547 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FKBI

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

22 mai 2026

Monsieur [H] [T]

c/

Madame [C] [K]

Monsieur [Q] [A]

DEMANDEUR

Monsieur [H] [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparant en personne

DEFENDEURS

Madame [C] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Q] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 avril 2026 tenue par Madame Eléonore AUBRY, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et Madame Aurélie SUPRIN, greffier de la mise à disposition. En présence de Monsieur [S] [G],auditeur de justice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 22 mai 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2019, Monsieur [H] [T] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 660 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.767,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois 1et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] le 23 janvier 2025.

Par assignations du 12 août 2025, Monsieur [H] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 704 euros, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération des lieux,1552 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2025,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2025 et le diagnostic social et financier a été communiqué au greffe le 3 avril 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2026

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 avril 2026, Monsieur [H] [T] maintient sa demande paiement de l’arriéré locatif, et précise que la dette locative, actualisée au 17 avril 2026, s’élève désormais à 879 euros.

Il explique que les locataires ont bien fourni une attestation d’assurance pour le logement en date du 24 mars 2026 et qu’ils ont convenu, par le biais de la CAF, un plan d’apurement. Il ajoute qu’il est dans l’attente du versement par la CAF des aides au logement aux fins de solder la dette dans son intégralité. Il explique être d’accord pour que Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] se maintiennent dans les lieux à condition qu’ils entretiennent le jardin et la chaudière.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [H] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats a été signifié aux locataires le 3 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.767,08 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mars 2025.

2.1. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [H] [T] verse aux débats un acte sous seing privé contresigné par les défendeurs démontrant qu’à la date du 17 avril 2026, Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] lui devaient la somme de 879 euros, représentant un arriéré locatif dû malgré la reprise des paiements du loyer courant.

Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

2.2. Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’article 24 VII de la loi du 27 juillet 2023 dispose quant à lui que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ont effectivement repris le paiement des loyers depuis la délivrance du commandement de payer et le bailleur ne s’oppose pas à leur maintien dans les lieux sous réserve de l’application du plan d’apurement conclu entre eux.

Effectivement, il ressort des débats à l’audience que les parties ont trouvé un accord, par le biais de la CAF, pour la mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative. Monsieur [H] [T] explique notamment qu’il est en attente du versement des arriérés d’aides personnalisées au logement de la CAF ce qui devrait avoir pour conséquence d’apurer la dette. Il explique être d’accord pour la mise en place de délais de paiement à hauteur de 2 mois au profit de Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] aux fins de solder leur dette.

Par conséquent, il convient d’autoriser Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] à solder leur dette selon les modalités précisées au dispositif et de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire pendant lesdits délais.

3. Sur la demande d’entretien de la chaudière et du jardin

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ne ressort pas éléments versés aux débats de troubles manifestes ou de dommage imminent résultant du non entretien du jardin attenant à l’immeuble ainsi qu’à l’entretien de la chaudière. Cependant, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, il incombe aux locataires d’assurer l’entretien courant du logement, en ce compris l’entretien du logement ainsi que de la chaudière.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de Monsieur [H] [T] prise sur ce fondement.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Monsieur [H] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE que le contrat conclu le 27 janvier 2019 entre Monsieur [H] [T], d’une part, et Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], [Localité 3] est résilié depuis le 4 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 879 euros (huit cent soixante-dix-neuf euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois d’avril 2026 inclus ;

ACCORDE à Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du 10 juin 2026, en 2 mensualités d’un montant respectif de 479 et 400 euros ;

RAPPELLE que le montant de ces échéances vient s’additionner au montant du loyer courant dû par Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire sous réserve du règlement par Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] de leur dette locative ainsi que du règlement complet de leur loyer courant ;

DIT que l’acquisition de la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Le bail sera considéré comme résiliés de plein droit depuis le 4 mars 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [H] [T] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DEBOUTE Monsieur [H] [T] de sa demande tendant à conditionner le maintien dans les lieux de Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] à l’entretien du jardin et de la chaudière ;

RAPPELLE toutefois à Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] qu’ils sont tenus d’assurer l’entretien courant du logement ainsi que de ses équipements ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [A] et Madame [C] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 janvier 2025 et celui des assignations du 12 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier, La Juge,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.