Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 5 juin 2026, n° 24/02709

TJ Troyes 5 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 3 ctx protection, 5 juin 2026, n° 24/02709
Numéro(s) :	24/02709
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	17 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier LEROY

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 JUIN 2026

N° RG 24/02709 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FCCU

Nac :5AH

Minute:

Jugement du :

05 juin 2026

Madame [P] [T]

Monsieur [G] [C]

DEMANDERESSE

Madame [P] [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparante en personne assistée de M^e Olivier LEROY, avocat au barreau D’AUBE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3258 du 27/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

DEFENDEUR

Monsieur [G] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 février 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 juin 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 novembre 2023, M. [G] [C] a donné à bail à Mme [P] [T] un appartement situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 420 € et une provision mensuelle sur charges de 20 €.

Un acte de cautionnement a été signé par Mme [A] [T], en date du 30 novembre 2023.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 29 novembre 2023.

Suite au congé donné par Mme [P] [T], en date du 15 avril 2024, signifié par acte d’huissier de justice, un état des lieux de sortie a été établi, contradictoirement, le 31 mai 2024 et les clés du logement ont été restituées.

Le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, à savoir la somme de 420 €.

Une tentative de médiation s’est soldée par un échec comme en atteste le certificat en date du 18 juin 2024.

Le 18 octobre 2024, M. [G] [C] par lettre recommandée avec accusé de réception, adresse à Mme [A] [T], une mise en demeure de régularisation de charges provisionnelles et dégats impayés, pour un montant de 409.55 €.

Par requête adressée au greffe du tribunal le 5 novembre 2024, Mme [P] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d’obtenir la condamnation de M.[G] [C] à payer les sommes qu’elle estime lui être dues.

Les parties ont été convoquées à la diligence du greffe le 17 février 2025,, M. [G] [C] a été cité à l’audience par acte d’huissier de justice en date du 7 mai 2025.

A l’audience du 6 février 2026, une procédure sans audience, a été sollicitée par les parties. Un calendrier de procédure a été mis en place , prévoyant le dépôt des dossiers au 30 avril 2026 et la date de délibéré au 5 juin 2026.

C’est dans ces conditions que chaque partie a déposé ses conclusions.

Mme [P] [T] – représentée parson conseil -demande au tribunal de :

condamner, M. [G] [C] à verserà Mme [P] [T] au titre du remboursement du dépôt de garantie versé le 28 novembre 2023, la somme principale de 420 €, avec une majoration de 10 % du montant du loyer principal par mois de retard à compter du 30 juin 2024, soit 42 € par mois à compter du 30 juin 2024 jusqu’à complet règlement du dépôt de garantie par , M. [G] [C] :

condamner, M. [G] [C] à payer à Mme [P] [T] la moitié des frais de congé signifié par acte d’huissier de justice, soit la somme de 96.02 € ; débouter , M. [G] [C] de toutes ses demandes plus amples contraires ; condamner , M. [G] [C] aux entiers dépens.

Mme [P] [T] fait valoir que ls bailleur demeure redevable à son encontre du remboursement du dépôt de garantie. Elle estime également avoir subi un préjudice tiré des dysfonctionnements successifs, de production d’eau chaude,de machine à laver, de cuisinière et de chauffage ayant eut lieu pendant son occupation du logement, ayant troublé la jouissance paisible des lieux.

M. [G] [C] – dans ses conclusions déposées au greffe du tribunal demande au tribunal de :

condamner Mme [P] [T], au montant intégral du solde de gestion de ses charges et ses dégâts à la somme de 409.55 € ; condamner Mme [P] [T], au montant total cumulé des intérêts de pénalités à la somme de 87.64 € ;

condamner Mme [P] [T], au montant total des frais de recouvrement, à la somme de 40 € ;

condamner Mme [P] [T], pour résistance abusive et injustifiée, à la somme de 1500 € ; condamner Mme [P] [T], pour honoraires et exposés, à la somme de 1000 € ; condamner Mme [P] [T], pourfrais et dépens, à la somme à définir ; condamner Mme [P] [T], à des dommages et intérêts, à la somme de 6903.08 € débouter Mme [P] [T] de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, M. [G] [C] fait valoir que la locataire sortante demeure redevable de charges locatives impayées. Il soutient également que la comparaison des états des lieux laisse apparaître des dégradations ressortant de l’obligation d’entretien des lieux par le locataire et pour lesquelles il demande indemnisation.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES CHARGES :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 énumère de manière limitative et impérative la liste des charges récupérable par le bailleur.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. […]”.

M. [G] [C] produit le contrat de bail d’habitation signé par Mme [P] [T] le 28 novembre 2023, une mise en demeure du 18 octobre 2024, l’ avis d’imposition de taxe foncière de 2024 ainsi qu’un décompte, qui laisse apparaître un solde débiteur de 370.55 € au titre des de régularisation de charges impayées.

Il soutient que les dépenses d’eau n’ont pas été réglées par Mme [P] [T] ,mais M. [G] [C] ne présente pas les factures d’eau concernant l’exercice 2024 mais celles de 2023, alors que la locataire n’a signé le bail que le 28 novembre 2023.

Concernant les dépenses d’électricité des parties communes , le bailleur n’apporte aucun justificatif au titre de la copropriété.

Pour la taxe des ordures ménagères, M. [G] [C] fournit l’avis d’imposition de la taxe foncière de l’exercice 2024 qui reprend la cotisation de 2023 et 2024.

Mme [P] [T] devra payer la taxe des ordures ménagères suivant un décompte prorata temporis, 1 mois sur l’année 2023 et 5 mois sur l’année 2024, soit un montant total de 24 €.

La somme de 24 € a été recouvrée par les appels de charges, à hauteur de 20 € par mois, de sorte qu’aucune régularisation de charges ne sera facturée à Mme [P] [T].

Les autres demandes de M. [G] [C] seront rejetées pour défaut de présentation de pièces justificatives.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du code civil précise à cet égard que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat.

Aux termes de l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires de manière non-exhaustive.

En l’espèce, M. [G] [C] fournit le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée en date du 29 novembre 2023 et l’état des lieux de sortie en date du 31 mai 2024.

M. [G] [C] relève que la comparaison entre les états des lieux met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d’un usage normal et correspondant à des réparations locatives dont doit répondre la locataire, à savoir:

le remplacement de vis sur tiroir du bureau pour une somme de 20 €le remplacement de la machine à laver hors service pour une somme de 399 €le nettoyage 2 heures de l’appartement et de la cuisinière pour une somme de 40 €.

M. [G] [C] sollicite une indemnisation du préjudice subit à hauteur de 449 € dont doit être déduit le montant du dépôt de garantie.

Il verse, aux fins de quantifier son préjudice, une facture de la société Boulanger, pour un montant de 399 €. Il convient de préciser qu’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives de sorte que la production de devis permet à eux seuls de quantifier le préjudice subit.

Au regard des justificatifs versés et des dégradations constatées, aucun montant ne sera retenu:

* sur l’état des lieux de sortie aucune observation n’a été formulée concernant des vis sur le tiroir du bureau. De même, aucune observation n’a été faite concernant le nettoyage de l’appartement.

Pour la cuisinière, il était déjà indiqué dans l’état des lieux d’entrée que la cuisinière était très sale, ainsi que le four et le dessus des plaques. Cette dégradation n’est donc pas imputable à Mme [P] [T].

Concernant la machine à laver, dans l’état des lieux d’entrée, il est indiqué que la machine à laver n’a pas été testée.

Dans un message du 28 décembre 2023, le propriétaire avait indiqué à Mme [P] [T], qu’il s’engageait à prendre en charge deux choses, le mécanisme des wc, la pièce de la machine à laver ainsi que sa réparation. De sorte que l’achat d’une nouvelle machine à laver, en date du 15 juillet 2025, ne peut être mis à la charge de Mme [P] [T].

En conséquence, les demandes de M. [G] [C] seront rejetées.

III. SUR LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE :

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que : « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ; […] il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ; […] il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ; […] à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

En l’espèce, Mme [P] [T] n’est redevables d’aucune réparation locative de sorte que sa demande de restitution du dépôt de garantie sera acceptée.

M. [G] [C] devait restituer le dépôt de garantie de 420 euros à Mme [P] [T] le 30 juin 2024 soit un mois après la restitution des clés.

M. [G] [C] sera donc condamné à payer à Mme [P] [T] la somme de 420 euros à ce titre.

M. [G] [C] accuse d’un retard de 23 mois dans la restitution du dépôt de garantie et au vue de la situation de Mme [P] [T], 966 euros de majoration lui sera allouée correspondant à une majoration de 10% par mois de retard.

Ainsi, M. [G] [C] sera condamné à verser la somme totale de 1386 euros à Mme [P] [T] au titre de la restitution du dépôt de garantie.

IV. SUR LES DOMMAGES ET INTERÊTS :

— Sur la résistance abusive

Il ressort de l’article 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts moratoires de la créance.

En l’état, M. [G] [C] ne motive pas sa demande de dommages et intérêts et ne justifie donc ni de la mauvaise foi du défendeur de telle sorte que sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

— Sur le préjudice concernant les frais exposés

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [G] [C] soutient avoir subi un préjudice tiré des agissements de Mme [P] [T], son père [O] [T], sa caution Mme [A] [Z] [T] et M. [S] [T], leurs agissements ayant constitué une perte de temps afin de rédiger des conclusions et des déplacements inutiles et infondés devant le Tribunal judiciaire de Troyes qui mérite des dommages et intérêts.

M. [G] [C] chiffre ses déplacements personnels et ses journées de formation et de conseil perdues, à la somme de 6903.08 €

Cependant, aucun préjudice ne peut être tiré des demandes formulées par M. [G] [C].

Dès lors,sa demande de dommages et intérêts pour préjudice concernant les frais exposés sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [C] , partie perdante, supportera les dépens.

La demande de M. [G] [C] d’une somme de 1000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [C] à payer à Mme [M] [T] la somme de 420 € (quatre cents vingt euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie et celle de 966 € (neuf cent soixante six euros) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [G] [C] de sa demande du paiement du solde de gestion des charges et des réparations locatives ;

DEBOUTE M. [G] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE M. [G] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice pour frais axposés ;

CONDAMNE M. [G] [C] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.