TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 16 JANVIER 2026

N° RG 24/01009 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FDGY

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

16 janvier 2026

OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT

c/

Madame [Z] [O]

Monsieur [L] [S]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Madame [D] [G], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [Z] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 1]

comparante en personne

Monsieur [L] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 05 décembre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 16 janvier 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 23 octobre 2018, la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT a donné à bail à Mme [Z] [O] et à M. [L] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 360,61 € et 86,04 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’attestation d’assurance, visant la clause résolutoire le 3 mai 2024.

Par acte d’huissier en date du 13 décembre 2024, la société OPH TROYES [Localité 7] HABITAT a ensuite fait assigner Mme [Z] [O] et M. [L] [S] à l’audience du 5 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 décembre 2025, la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT – représentée par Mme [D] [G] reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Mme [Z] [O] et M. [L] [S] ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ; condamner ces derniers au paiement, à titre provisionnel, de la somme actualisée de 4317,09 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’exigibilité des sommes pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 100 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;débouter la partie défenderesse de sa demande reconventionnelle aux fins d’obtention de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que si l’attestation d’assurance a bien été fournie, les locataires demeurent redevables d’impayés locatifs et que le dernier paiement remonte au mois de mai 2025.

un virement de 300€ a été effectué le 3 décembre 2025 mais il ne couvre pas le montant du loyer. En conséquence, le bailleur maintient ses demandes.

A la même audience Mme [Z] [O], comparaît en personne et sollicite la possibilité de se maintenir dans les lieux. Elle indique qu’elle est d’accord sur le montant de la dette, qu’elle a repris un travail en CDI et qu’elle ne touche plus l’APL depuis le mois de janvier 2025.

Elle sollicite des délais, afin d’apurer la dette locative, à hauteur de 450€ par mois en plus du loyer courant.

Bien que régulièrement convoqué par acte d’huissier signifié à domicile le 13 décembre 2024, M. [L] [S] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT justifie avoir signalé la persistance de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement afin d’obtenir le maintien des versements le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I ancien de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail conclu le 23 octobre 2018 a été signifié le 3 mai 2024, pour la somme en principal de 1022,87 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2024.

2. Sur les délais de paiement

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 que le juge peut octroyer des délais de paiement d’une durée maximale de trente-six mois au locataire à la double condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge statue à la demande du locataire, du bailleur ou d’office.

Le juge peut également suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais. Il ne peut statuer qu’à la demande du bailleur ou du locataire. En cas d’irrespect des modalités fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet. Dans le cas contraire, elle est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, aucun versement n’a été effectué par les locataires depuis le mois de mai 2025. Seul un versement de 300€ a été réalisé le 3 décembre 2025 et qui ne représente pas le montant du loyer.

Mme [Z] [O] et M. [L] [S] ne justifient aucunement de la reprise de versement intégral du loyer avant l’audience.

Les conditions n’étant pas réunies, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée par Mme [Z] [O] et M. [L] [S].

Mme [Z] [O] et M. [L] [S] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [O] et M. [L] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [Z] [O] et M. [L] [S].

3. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l’espèce, la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 4317,09 € à la date du 2 décembre 2025 ( mois de novembre 2025 inclus).

Les locataires ne versent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 4 juillet 2024, Mme [Z] [O] et M. [L] [S] restent redevables du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Mme [Z] [O] et M. [L] [S] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT, à titre provisionnel, cette somme de 4317,09 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (décompte arrêté au 2 décembre 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1022,87 € à compter du commandement de payer (3 mai 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 3 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés in solidum par Mme [Z] [O] et M. [L] [S], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [Z] [O] et M. [L] [S] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2024 entre la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT et Mme [Z] [O] et M. [L] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 4 juillet 2024 ;

DEBOUTONS Mme [Z] [O] et M. [L] [S] de leur demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [Z] [O] et M. [L] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [Z] [O] et M. [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [Z] [O] et M. [L] [S] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS solidairement Mme [Z] [O] et M. [L] [S] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT à titre provisionnel la somme de 4317,09 € (décompte arrêté au 2 décembre 2025), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés jusqu’au mois de novembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024 sur la somme de 1022,87 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Mme [Z] [O] et M. [L] [S] à payer à la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Mme [Z] [O] et M. [L] [S] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 7] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [Z] [O] et M. [L] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026,

Le greffier, Le juge des référés,