TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/02980 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWFWC

N° MINUTE :

Assignation du :

22 février 2022

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [J] [I]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Maître Denis EVRARD de la SAS CABINET EVRARD ET MAUPETIT – BRENNUS AVOCATS, avocat au barreau de SENS, avocat plaidant, vestiaire

DÉFENDEURS

Monsieur [S], [R] [M]

[Adresse 2]

[Localité 7] ([Localité 8])

Madame [O] [P] épouse [M]

[Adresse 3]

[Localité 7] ([Localité 8])

Tous les deux représentés ensemble par Maître Averèle KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1635

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 22/02980 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFWC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame [J] LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 24 Juillet 2024.

Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 09 Octobre 2024 puis au 19 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

_____________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 3 février 2020 reçu par Maître [L], notaire associé à [Localité 10], Monsieur [S] [M] et son épouse, Madame [O] [P] (les époux [M]) ont vendu à Madame [J] [I] les lots de copropriété n° 7 et 13, correspondant à un appartement de trois pièces et une cave dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] [Localité 1], moyennant un prix de 782 000 euros payé comptant.

Cet acte mentionnait que depuis la signature de la promesse de vente le 4 octobre 2019, un dégât des eaux était survenu en novembre-décembre 2019 en provenance très possiblement du voisin du dessus qui avait donné lieu à l’intervention d’un artisan-peintre début janvier et à une déclaration de sinistre.

Dénonçant la présence persistante d’humidité dans l’appartement ainsi que dans la cave, problème connu des vendeurs et qu’ils lui auraient dissimulé, Madame [I] a, par exploit d’huissier en date du 22 février 2022, fait assigner les consorts [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, en garantie des vices cachés.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 septembre 2022, Madame [I] demande au tribunal, au visa des articles 1641, 1644, 1645 et 1648 du Code civil, de :

— Déclarer recevable et bien fondée l’action de Madame [I] à l’encontre des époux [N],

— Condamner ces derniers à payer à Madame [I] la somme de 39.100 €,

— Débouter les époux [N] de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts et d’indemnité de frais irrépétibles,

— Condamner les époux [N] à payer à Madame [I] la somme de 3.600 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner les défendeurs aux dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er septembre 2022, les époux [M] demandent au tribunal, au visa des articles 9 du Code de procédure civile et 1641, 1643 et 2268 du Code civil de :

— Débouter Madame [J] [I] de l’intégralité ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

— Condamner Madame [J] [I] à verser aux époux [M] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner Madame [J] [I] à verser aux époux [M] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [J] [I] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître KOUDOYOR, qui en fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— Rappeler qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 avril 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 15 janvier 2024, puis reportée au 21 mai 2024.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un exposé détaillé des moyens de droit et de fait développés au soutien de leurs prétentions, qui sont succinctement présentés ci-après.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

Madame [I] demande au tribunal de condamner les époux [M] à lui régler la somme de 39100 euros correspondant à a restitution de 5% du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés affectant le bien acquis le 3 février 2020.

Elle fait valoir que les époux [M], propriétaires depuis 1998 de l’appartement et de la cave avaient connaissance du très mauvais état du plancher haut du sous-sol de l’ensemble immobilier, et notamment de la corrosion avancée provenant des infiltrations d’eau, comme cela ressort du rapport d’expertise établi le 31 mars 2021 par le cabinet d’architecte missionné par le syndic de l’immeuble.

Elle souligne que les diagnostics techniques fournis par les vendeurs ne révélaient pas ces désordres, la fiche synthétique laissant croire au contraire que tout allait bien, ce qui,caractérise le vice caché.

En défense, Monsieur et Madame [M] contestent le vice caché, rappelant qu’ils ne sont pas des professionnels et ignoraient les problèmes d’inondation de la cave de sorte qu’ils doivent bénéficier de clause d’exonération stipulée dans l’acte de vente. Ils dénoncent la carence de Madame [I] dans l’administration de la preuve et font observer que cette dernière avait visité la cave lors de l’achat de l’appartement et entreposé des affaires lors de son installation, ce qui démontre que la cave était saine. Ils ajoutent que selon les propres déclarations de Madame [I], les problèmes ne sont apparus qu’en mars 2021, soit plus d’un an après la vente, lorsque le syndic a fait intervenir successivement deux plombiers. Enfin, ils soulignent qu’ls vivent à la Réunion depuis 1988 et que leur appartement a toujours été loué jusqu’à la vente litigieuse.

Sur ce,

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il résulte de ces dispositions que la clause d’exonération de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente s’applique en présence d’un vendeur profane de bonne foi.

En l’espèce, l’acte de vente du 3 février 2020 stipule que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel » ou « s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

En premier lieu, il ressort des conclusions de la demanderesse (page 6) que le litige porte exclusivement sur l’état de la structure du sous-sol de l’immeuble et plus particulièrement de la partie se trouvant sous la cour, à l’endroit où se trouve la cave n°30.

S’appuyant sur le rapport d’expertise du 31 mars 2021 du Cabinet d’architecte SURIA, lequel relève l’état de corrosion avancée du plancher haut du sous-sol en provenance des infiltrations d’eau en l’absence d’étanchéité de la cour réalisée lors de la construction, Madame [I] affirme que ce problème d’inondation dans les caves était connu depuis longtemps comme l’a souligné Monsieur [K], l’un des copropriétaires présent lors de l’assemblée générale du 3 novembre 2021. Elle en déduit que les époux [M] étaient donc parfaitement informés de ce vice qu’ils ne lui ont pas signalé.

Cependant, il est constant que les époux [M] ne sont pas des vendeurs professionnels, qu’ils résidaient à la Réunion depuis 1988 et n’occupaient pas l’immeuble qui était donné en location via l’agence MARCHAND IMMOBILIER.

Nonobstant ses affirmations, Madame [I] ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir qu’à la date de la vente le 3 février 2020, les époux [M] avaient connaissance du problème d’humidité du sous-sol mis en lumière en mars 2021, soit plus d’un an après, et évoqué pour la première fois devant les copropriétaires lors de l’Assemblée générale du 3 novembre 2021.

Dès lors, la clause exonératoire de la garantie des vices cachés stipulée en leur faveur dans l’acte de vente doit recevoir application.

Madame [I] sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 39 100 euros.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Les époux [M] demandent reconventionnellement au tribunal de condamner Madame [I] à leur verser la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la procédure abusive engagée par cette dernière.

Sur ce,

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’une telle faute, Madame [I] ayant pu se méprendre sur l’étendue de ses droits.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser aux époux [M] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige commande d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [J] [I] de sa demande en paiement de la somme de 39 100 euros au titre des vices cachés ;

Déboute Monsieur [D] [M] et Madame [O] [P] de leur demande en paiement de la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne Madame [J] [I] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [J] [I] à payer Monsieur [D] [M] et Madame [O] [P] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 9] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente