COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/02030 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ES3B

N° : 25/00265

DEMANDERESSE :

LA S.A. [Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de Blois

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [W] [R] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Frédéric CHEVALLIER

EXPÉDITIONS : M^e Frédéric CHEVALLIER, Mme [E] [K], la Préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Se prévalant d’un acte sous seing-privé signé par voie électronique le 21 avril 2021, la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a consenti un bail d’habitation à madame [E] [K] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 452,89 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 31 octobre 2023, la SA [Adresse 9] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire. Le même jour, elle lui a également fait délivrer un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 juin 2024, dénoncé le 12 juin 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a fait assigner madame [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins de voir le tribunal :

à titre principal :constater l’acquisition des clauses résolutoires et la résolution du bail liant les parties;ordonner l’expulsion de madame [E] [K], à défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois, après le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, prévu par les articles L411-1 et R 411-1 du Code de procédures civiles d’exécution, de ce bien, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 6] Publique et le concours d’un serrurier ;condamner madame [E] [K] à lui payer les sommes suivantes:- 3.956,36 euros suivant décompte arrêté au 31 décembre 2023, terme du commandement de payer resté infructueux, avec les intérêts de droit à compter du jour de la délivrance de l’assignation,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux,

à titre subsidiaire :prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire, conformément aux dispositions combinées des articles 1217, 1728 du Code civi, et 1224 et suivants du Code civil et en conséquence,ordonner l’expulsion de madame [E] [K] dans les conditions prévues par les articles L411-1 et R411-1 du Code des Procédures civiles d’Exécution, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 6] Publique et le concours d’un serrurier,condamner madame [E] [K] à lui payer les sommes suivantes: – 4.438,93 euros suivant décompte arrêté au 20 février 2024, assortie des intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux,

condamner madame [E] [K] au paiement d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,enjoindre à madame [E] [K] de justifier de son assurance par la remise d’une attestation au bailleur couvrant la période d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de huit jours à compter de la date anniversaire du contrat,condamner madame [E] [K] aux dépens incluant notamment le coût des deux commandements.

Après un renvoi en raison de l’indisponibilité du tribunal, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, la SA [Adresse 9] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle fait valoir que madame [E] [K] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement.

En défense, bien que régulièrement assignée en personne, madame [E] [K] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

Par courriers du 23 mai 2025, les parties ont été invitées à fournir toutes explications relatives à la signature électronique du contrat de bail et ce avant le 23 juin 2025. Aucun élément n’a été reçu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la validité du contrat de bail sous signature électronique

L’article 1367 du code civil dispose que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie celui qui l’appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Le décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 (qui s’est substitué au décret n°2001-272 du 30 mars 2001) précise, en son article 1, qu'“est une signature électronique qualifiée une signature électronique avancée, conforme à l’article 26 du règlement susvisé (règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE) et créée à l’aide d’un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l’article 29 dudit règlement, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l’article 28 de ce règlement”.

L’article 26 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE – « Exigences relatives à une signature électronique avancée » dispose : « Une signature électronique avancée satisfait aux exigences suivantes :

a) être liée au signataire de manière univoque ;

b) permettre d’identifier le signataire ;

c) avoir été créée à l’aide de données de création de signature électronique que le signataire peut, avec un niveau de confiance élevé, utiliser sous son contrôle exclusif ; et

d) être liée aux données associées à cette signature de telle sorte que toute modification ultérieure des données soit détectable.

Selon l’article 32 du même règlement, le processus de validation d’une signature électronique qualifiée confirme la validité d’une signature électronique qualifiée à condition que :

a) le certificat sur lequel repose la signature ait été, au moment de la signature, un certificat qualifié de signature électronique conforme à l’annexe I ;

b) le certificat qualifié ait été délivré par un prestataire de services de confiance qualifié et était valide au moment de la signature ;

(…) f) la signature électronique ait été créée par un dispositif de création de signature électronique qualifié (soit un dispositif respectant les exigences fixées à l’annexe II et certifié par les organismes publics ou privés désignés par les Etats membres au sens des articles 29 et 30).

En l’espèce, la SA [Adresse 9] verse à l’appui de ses demandes un contrat de bail portant en page 4 des conditions générales et en page 1 des conditions particulières une signature électronique attribuée au locataire avec la mention de [Courriel 7] (21 Apr 2021 12:13 GMT+2).

Malgré la demande qui lui a été adressée en ce sens le 23 mai 2025, la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT n’a fourni aucun élément relatif à la validité de la signature électronique de ce bail. Il y a donc lieu de considérer que la SA [Adresse 9] n’apporte pas la preuve effective de la signature du contrat et par voie de conséquence du consentement exprès de madame [E] [K].

Sur l’existence d’un bail d’habitation verbal

Les dispositions de l’article 1714 du Code civil autorise l’existence d’un bail verbal concernant les baux d’habitation. Lorsqu’un bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens comme l’occupation des lieux, le paiement des loyers, la production de quittances… Il s’agit d’établir la rencontre des consentements sur la chose louée et le montant du loyer pour rendre le bail verbal valable.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Enfin, en application de l’article 1353 du même code, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et que c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT verse aux débats deux commandements en date du 31 octobre 2023, remis à étude (mention : « présence du nom du destinataire sur la boite aux lettres »), l’assignation, signifiée le 10 juin 2024 à personne, ainsi qu’un décompte de créance arrêté au 20 février 2024. Ces documents permettent au tribunal de s’assurer de l’occupation effective du logement par madame [E] [K] et du montant du loyer réclamé.

Il résulte de ce qui précède que les pièces versées aux débats sont suffisantes pour établir l’existence d’un bail d’habitation au profit de madame [E] [K].

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois / six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 06 novembre 2024.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SA [Adresse 9] justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier dont elle a accusé réception le 06 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 10 juin 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la SA [Adresse 9] est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et les loyers impayés

En application des articles 1217 et 1224 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

À l’appui de ses prétentions, la SA LOIR ET CHER LOGEMENT produit un commandement de payer visant la clause résolutoire et un bail d’habitation signé électroniquement contenant une clause résolutoire. Toutefois, faute de preuve suffisante de la signature dudit contrat, la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

— Sur le prononcé de la résiliation du contrat

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En application de ces dispositions, les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la bailleresse que madame [E] [K] ne règle plus l’intégralité des loyers mis à sa charge. La SA LOIR ET CHER LOGEMENT produit un décompte de créance faisant apparaître une somme de 4.438,93 arrêtée au 20 février 2024. Il convient d’en écarter :

— les frais des deux commandements pour 219,35 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après ;

— les pénalités que la SA [Adresse 9] impute au locataire pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions réglementaires pour la perception de ces sommes sont réunies, soit 7,62 euros à ce titre ;

— les frais de rejet, facturés par la bailleresse à hauteur de 1,54 €, non justifiés par cette dernière.

En s’abstenant de comparaître, madame [E] [K] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Dès lors, la SA LOIR ET CHER LOGEMENT caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire avec effet à la date du prononcé de la présente décision. Madame [E] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 4.210,42 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à madame [E] [K] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

Madame [E] [K] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la présente décision, causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales.

* Sur les demandes relatives à l’assurance

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Faute de preuve suffisante de la signature du contrat de bail, la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

— Sur la demande d’astreinte de justifier d’une assurance

La SA [Adresse 9] démontre avoir sollicité, sans succès, auprès de la locataire les justificatifs de l’assurance la garantissant contre les risques dont elle doit répondre alors qu’il s’agit d’une obligation essentielle découlant du bail. Il convient donc de faire droit à la demande de ce chef. Le recours à une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [K] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 31 octobre 2023 et de l’assignation. En revanche, le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance délivré le même jour, qui aurait pu être contenu dans le même acte, restera à la charge de la bailleresse conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne permet de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT recevable ;

CONDAMNE madame [E] [K] à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 4.210,42 euros (décompte arrêté au 20 février 2024, terme du mois de février 2024 non inclus), au titre des loyers et charges impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 21 avril 2021 entre la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT et madame [E] [K] portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] (41) à la date de la présente décision ;

DIT madame [E] [K] désormais occupante sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à madame [E] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour madame [E] [K] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 10] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par madame [E] [K] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [E] [K] à payer à la SA [Adresse 9] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ENJOINT à madame [E] [K] de produire une attestation d’assurance la couvrant contre les risques locatifs pour le logement donné à bail ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DÉBOUTE la SA régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [E] [K] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

En revanche, DIT que le coût du commandement de justifier d’une assurance locative restera à la charge de la SA [Adresse 9] ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,