TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 1]

N° RG 24/00088 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BBIW

5AG Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Minute n° :

délivré le :

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [S]

née le 24 Août 1994 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Céline REGY, avocat au barreau de TULLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-87084-2024-6143 du 19/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

ET :

DEFENDERESSE

Madame [R] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe CAETANO, avocat au barreau de BRIVE substitué M^e Bertrand DRUART, avocat au barreau de TULLE

DÉBATS : 08 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2023, Madame [R] [Z] a consenti un bail d’habitation à Madame [Y] [S] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 370 euros.

Se plaignant de désordres, une tentative de conciliation n’a pu abouti entre les parties et Madame [Y] [S] a délivré congé par courrier en date du 26 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Madame [Y] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour obtenir la condamnation de Madame [R] [Z] au paiement des sommes suivantes :

—  6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

À cette audience, Madame [Y] [S], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, maintient l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [S], représentée par son conseil, mentionne que la bailleresse, dont elle était unie par des liens d’amitié, ne lui a pas délivré un logement décent, ne disposant pas lors de la prise de bail d’une salle de bains, de toilettes ni de cuisine. Elle fait valoir qu’elle n’a pu jouir pendant un an (de janvier 2023 à janvier 2024) que de deux pièces du logement, à savoir les chambres, aucuns travaux n’ayant été fait dans les autres pièces du logement. Madame [Y] [S], représentée par son conseil, mentionne également n’avoir pu disposer de la terrasse et du garage. Elle mentionne qu’en dépit de ses tentatives de rapprochement avec la bailleresse, à compter de juillet 2023, elle n’a plus eu aucune nouvelle jusqu’en décembre 2023, date où elle lui a adressé un courrier recommandé. Madame [Y] [S], représentée par son conseil, souligne qu’il a alors été accepté de dresser un planning des travaux, signé par les parties, avec une fin de travaux pour le 31 janvier 2024. Elle ajoute avoir dû trouver un autre logement en urgence, sa santé physique et morale ayant été affectée et faisant valoir que lorsque le gros œuvre a été réalisé, un phénomène de moisissure s’est généralisé dans le logement. Madame [Y] [S], représentée par son conseil, met en exergue en ce sens le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 25 mars 2024 ainsi que celui en date du 23 avril 2024.

Madame [R] [Z], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, sollicite le rejet des demandes de Madame [Y] [S] et demande reconventionnellement sa condamnation à lui verser la somme de 370 euros au titre du loyer de mars 2024 ainsi que la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral, outre la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [R] [Z], représentée par son conseil, fait valoir la relation contractuelle atypique existante avec Madame [Y] [S]. Elle indique avoir voulu aider son amie qui se trouvait dans une situation de détresse et d’urgence absolue. Madame [R] [Z], représentée par son conseil, expose avoir convenu que la demanderesse emménagerait dans le logement pour un loyer modeste de 370 euros par mois pour une surface de 110 m2 alors même que certains travaux n’étaient pas achevés, et ce en parfaitement connaissance de cause. Elle affirme que les dires de Madame [Y] [S] ne sont que déclaratifs. Madame [R] [Z], représentée par son conseil souligne que les travaux ont perduré, car ces derniers n’étaient que ponctuels en raison des contraintes de la locataire et que ce logement n’était en aucun cas inhabitable, celle-ci n’ayant émis la moindre doléance avant le mois de décembre 2023. Elle mentionne concernant l’absence de salle de bains et de cuisine fonctionnelles, que la locataire avait un accès permanent à son logement et qu’elle l’invitait chez elle pour les repas. Madame [R] [Z], représentée par son conseil, conteste également que Madame [Y] [S] ne disposait pas d’une terrasse et d’un garage. Elle mentionne, par ailleurs, que les travaux n’ont pas été abandonnés mais qu’elle a connu une période complexe, avec une grossesse compliquée. Elle conteste tout défaut d’isolation et fait valoir que les traces de moisissure sont imputables à la locataire, du fait de son mode de vie. Madame [R] [Z], représentée par son conseil, mentionne que loyer de mars 2024 n’a pas été réglé par la locataire. Elle fait enfin valoir qu’elle a le sentiment d’avoir été trompée par son amie qu’elle a souhaité aider.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Le contrat de bail est « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer », selon l’article 1709 du code civil.

Le contrat de bail d’habitation, lorsqu’il porte sur un logement destiné à l’habitation principale, est soumis à la réglementation d’ordre public résultant de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1719 du code civil dispose "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ainsi, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont notamment définies à l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit, suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ;

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées (…) ;

Le logement doit contenir des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant un renouvellement d’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il n’est pas nécessaire que le locataire ait mis préalablement son bailleur en demeure de respecter son obligation de délivrance pour que la responsabilité de celui-ci soit engagée (Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 11 Janvier 2024 – n° 22/03076).

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif du locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l’espèce, les parties ont conclu un contrat de bail en date du 10 janvier 2023, soumis expressément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que l’état des lieux d’entrée tel qu’établi le 10 janvier 2023 ne correspondait pas à la réalité des lieux mais qu’il avait été effectué par anticipation, tenant compte des travaux devant être réalisés.

Madame [Y] [S] a, par lettre en date du 15 décembre 2023, mis en demeure sa bailleresse d’effectuer les travaux, précisant que si lors de la prise de bail, elle avait parfaitement connaissance de la nécessité d’effectuer de tels travaux, elle met en cause son inertie.

Il est constant que des travaux devaient avoir lieu puisqu’un accord a été signé entre les parties mentionnant une date de début des travaux : le 28 décembre 2023 et une date butoir des travaux le 31 janvier 2024, avec précision des jours en question. Il y était annexé un planning également signé par les parties.

Par courrier en date du 16 février 2024 adressé à la bailleresse, la direction départementale des territoires mentionne avoir été alertée pour des problèmes de non-décence par Madame [Y] [S].

Puis par courrier recommandé avec accusé de réception du conseil de Madame [Y] [S] le 20 mars 2024, il est notamment mentionné que :

— De janvier 2023 à février 2023, la locataire n’avait pas accès à la salle de bains, ni aux sanitaires et devait aller se laver et aller aux toilettes chez la bailleresse,

— De janvier 2023 à juillet 2023, la locataire n’avait pas accès à une cuisine et qu’en juillet 2023, une cuisine a été installée mais incomplète (sans porte, ni hotte),

— De janvier 2023 à janvier 2024, aucuns travaux n’ont été effectué pour finir le salon, la salle à manger, le couloir et l’entrée,

— Sur la même période, la locataire n’avait pas accès à la terrasse et au garage, pourtant mentionnés dans le bail.

Madame [Y] [S] a mis en demeure la bailleresse de lui régler une indemnité à titre de dommages pour le préjudice de jouissance et pour le dédommagement concernant les loyers encaissés alors qu’elle ne pouvait pas jouir du logement.

En réponse, le conseil de Madame [R] [Z], par courrier officiel en date du 4 avril 2024, a fait part, notamment, du lien d’amitié qui unissait les parties et des difficultés financières de Madame [Y] [S], le bail ayant été conclu pour « rendre service ». Dans ce courrier, la bailleresse a contesté le fait que les travaux aient été abandonnés et que la locataire n’avait pas accès à la terrasse et au garage.

Madame [Y] [S] a produit plusieurs attestations de proches, mentionnant la présence d’humidité, de moisissures et du non achèvement des travaux en dépit des engagements de la bailleresse.

S’il est constant que Madame [Y] [S] ait été informée dès la prise de bail de l’existence de travaux à réaliser, le fait qu’elle ait accepté le logement en litige en l’état (sans d’ailleurs aucune indication quant à la durée des travaux dans le contrat de bail) n’est pas de nature à exonérer la bailleresse de son obligation de remettre à sa locataire un logement décent.

Si un diagnostic de performance énergétique réalisée le 31 janvier 2024, porte la mention de la lettre D et indique notamment une très bonne isolation, il convient de relever que le procès-verbal de constat, du commissaire de justice non contradictoire en date du 25 mars 2024 note notamment que : " dans le logement, je relève l’absence de bouche VMC, l’absence de bouche d’aération pour les fenêtres, l’absence de bouche d’aération naturelle. (…) cuisine : je relève au niveau de l’emplacement de la machine à laver-lave-vaisselle, à ce niveau, le mur est recouvert de plaques de placoplâtre non peintes sur lesquelles une importance trace de moisissure est visible en limite du sol et du mur extérieur. Entrée : je relève sur le châssis, face intérieure, de la porte d’entrée des traces de moisissures ainsi qu’au niveau de l’oculus. Dans l’angle du mur, situé derrière la porte d’entrée, je relève sur 1 mètre de haut environ des traces de moisissure. Pièce à vivre : fenêtre : sur le châssis, face intérieure, je relève des traces de moisissure, notamment au niveau des joints. Il en est de même sur la porte fenêtre de cette pièce. Salle de bains : WC : la fenêtre de cette pièce est difficilement accessible, il convient de rentrer dans la baignoire pour y accéder. (…) chambre 1 : sur la toute la longueur du mur extérieur, je relève en limite des plinthes ainsi que dans l’angle dudit mur, avec le mur droit des traces de moisissure. Sur le châssis de la fenêtre, je constate des traces de moisissure. (…) séjour : je constate une fenêtre avec un système d’ouverture en soufflet abattant à 1 vantail (fenêtre horizontale) située en limite du plafond. (…) son ouverture est difficile. Monsieur [S] l’ouvre et l’abattant ne tient pas seul en position ouverte. La fenêtre n’a pas de poignée. Des pavés de verre sur lesquels de traces de moisissure ainsi que dans l’encadrement sont visibles. (…) une baie vitrée dont les finitions en dessous de la baie vitrée ne sont pas terminées. (…) sur la porte d’accès il n’y a pas de serrure. Chambre 2 : je relève des traces de moisissure sur le soubassement du châssis de la porte fenêtre ainsi que dans l’embrassure. Extérieur : la marquise est en mauvais état. L’interrupteur électrique n’est pas fixé au mur, il est relié à un câble électrique volant. Garage : on y accède par un portail en bois manuel équipé de quatre battants en bois vétustes et en mauvais état. 2 oculus sur 4 sont cassés. Un des battants présente un manque en partie basse. Dans le plafond en brique, je constate plusieurs trous ". Des photographies couleurs y sont jointes.

Le procès-verbal de constat, état de sortie des lieux, du commissaire de justice contradictoire en date du 23 avril 2024 mentionne notamment que :

— Dans le couloir "le sol est recouvert de carrelage, en bon état, les finitions au niveau du rail ne sont pas terminées. (…) des traces de moisissures sont visibles à droite du placard, sur les murs, ils sont recouverts de toile de verre peinte en blanc, en bon état, de légères traces éparses sont visibles. (…) Equipements ; porte d’accès châssis PVC doté de cinq points de sécurité et d’un oculus, battant fonctionnel, des traces de moisissures sont visibles sur le battant, face intérieure, appareillages électriques : cache en bon état, clips déclipsé à une prise électrique, un câble volant type antenne tv, un placard d’entrée à deux battants dont un avec un miroir, de légères traces sont visibles sur un battant, intérieur du placard vétuste, à ce niveau, je peux voir l’armoire électrique, lors de l’ouverture du placard, une forte odeur d’humidité est ressentie. Les finitions de l’entourage du placard ne sont pas terminées,

— Dans la cuisine, (…) Je relève une découpe sur le sol, à ce niveau, les finitions ne sont pas terminées. Les plinthes sont en bois peintes en blanc en bon état, elles ne recouvrent pas la totalité du mur extérieur, ce qui était le cas selon déclaration de la propriétaire lors de l’entrée dans les lieux. Les murs sont peints en blanc et recouverts de faïence murale (crédence) en bon état. Au niveau de l’emplacement de la machine à laver, le mur n’est pas peint, ce qui était le cas selon déclaration de la propriétaire lors de la prise de possession des lieux par la locataire. A ce niveau, la plaque de placoplâtre est visible sur laquelle une trace de moisissure est visible dans l’angle du mur. (.. ). Equipements : une porte d’accès et l’huisserie non rénovée, une barre de seuil, poignée de la porte non complète, absence d’arrêt de porte. La peinture du battant est en mauvais état. Appareillages électriques : il manque un cache, la propriétaire me déclare que tel était le cas lors de prise de possession par la locataire. Un convecteur électrique : de légères traces de salissures sont visibles sur le châssis. Appui de fenêtre : de légères traces de salissures sont visibles. Fenêtres double battant, châssis PVC, fonctionnelle, châssis et vitrage en bon état, absence de bouche d’aération sur le châssis. Les volets extérieurs ne sont pas testés, il s’agit de persiennes non rénovées en double battant, cuisine équipée de quatre meubles bas anciens voir vétustes et présentant des traces blanchâtres sur leur face extérieure+ un meuble haut, intérieur : encrassé. Le fond du meuble est en mauvais état, il m’est déclaré que tel était le cas lors de la prise en possession par la locataire. Un plan de travail, état d’usage, 2 éclats qui étaient présents lors de la prise en possession des lieux selon déclaration. (….)

— Salle de bains/WC : les constatations se feront à l’aide d’une lampe électrique. (…) Des traces de moisissures sont visibles en limite des plinthes sur le mur commun avec la cuisine, (…) Une porte d’accès pas entièrement rénovée y compris la peinture de l’huisserie (peinture ancienne).

— Chambre 1 : (…) Sur le mur extérieur en limite avec les plinthes, je relève sur toute la longueur du mur et particulièrement dans l’angle des murs n°2 et 3 jusqu’au niveau de la fenêtre des traces de moisissure+ des coulures sur le mur de la fenêtre. (…) Equipements : porte d’accès, peinture non rénovée, huisserie en face extérieure : peinture non rénovée (…) fenêtre : châssis et vitrage en bon état, ensemble poussiéreux+ traces de moisissures sur le châssis. Volets extérieurs persiennes non rénovés, double battant. La propriétaire me déclare que l’état de cette pièce est conforme à la prise de possession par la locataire à l’exception des moisissures sur le mur extérieur.

— [Localité 7] salon : (…) les murs sont recouverts de crépis peints. De légères traces éparses sont visibles sur le mur extérieur + deux démarcations sur le mur commun à la chambre n°2, ce qui était déjà le cas lors de la prise en possession selon les déclarations de la propriétaire. (..) Une porte fenêtre : châssis aluminium dont les finitions n’ont pas été terminées sur le sol. Une porte d’accès non rénovée, absence de serrure, ce qui était le cas lors de la prise d’effet, porte encrassée, selon déclaration. Les époux [S] déclarent « que régulièrement de l’eau s’infiltrait dans la pièce par-dessous la porte fenêtre ».

— Chambre n°2 : (…) équipements : une porte d’accès non rénovée (peinture) ainsi que l’huisserie. (…) une porte fenêtre, châssis en PVC, double vitrage double battant, châssis présentant des traces de moisissures en partie basse ainsi que dans l’encadrement.

— Le balcon : il s’agit d’une dalle béton. La dalle présente des auréoles et des fissures. Il est sécurisé par un garde-corps avec deux barreaux métalliques présentant des traces de rouille et poteaux en béton. Sur le garde-corps des traces de mousse sont visibles. Il m’est déclaré que son état est conforme à l’état des lieux d’entrée.

— [Localité 11] : l’accès s’effectue depuis le couloir par un double battant non rénové. Le sol est recouvert de parquet qui présente des rayures et des auréoles, il est conforme à la prise en possession selon la propriétaire. (..) sur les murs n°3 et 4, dans l’angle, je releve une trace d’humidité, la propriétaire me déclare que l’humidité provient du conduit en ciment de la cheminée située derrière le mur (…) équipements : une porte non rénovée, (…) sur le châssis, je releve des traces de moisissure, (…) la propriétaire me déclare que l’état de la maison est conforme à la remise des clés en janvier 2023 à la locataire, puis aux travaux intervenus dans les lieux. A l’issue des travaux, les lieux étaient poussiéreux, à l’exception des traces de moisissures visibles dans la cuisine, dans la chambre n°1, dans le salon et sur le châssis de la porte d’entrée.

— Extérieur : sonnette absente, il m’est déclaré que tel était le cas lors de l’entrée dans les lieux par la locataire. Boite aux lettres non rénovée mais conforme à la prise en possession selon la propriétaire.

— Garage : le portail en bois est en mauvais état. Il est doté de quatre oculus, deux sont cassés. Le sol est une dalle béton présentant des auréoles. (…) un des conduits d’évacuation des eaux est percé, je relève un récipient dessous contenant de l’eau. L’état est conforme à la prise en possession selon la déclaration de la propriétaire (…) ". Des photographies couleurs y sont jointes.

Si Madame [Y] [S] a pris à bail le logement en litige en ayant parfaitement connaissance de l’existence de travaux, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas et confirmé par les attestations produites, il n’en demeure pas moins que Madame [R] [Z], en se plaçant elle-même dans le cadre d’un bail d’habitation, est tenue à une obligation de délivrance d’un logement décent, qui ne cesse qu’en cas de force majeure, et ce peu importe ses liens d’amitié avec la requérante.

L’obligation de délivrer un logement décent s’impose dès l’entrée dans les lieux de la locataire et pendant toute la durée du bail.

Si Madame [R] [Z] produit plusieurs attestations de proches, indiquant l’insistance de la demanderesse pour entrer dans le logement, tout en ayant parfaitement connaissance de la nécessité de travaux, il convient cependant de noter qu’aucun ne remet en cause la nécessité d’effectuer des travaux dans le logement ainsi que sa durée, durée jugée particulièrement longue, même en tenant compte des contraintes professionnelles ou horaires des parties ou de celles de professionnels. Il n’est produit aucun élément démontrant que Madame [Y] [S] aurait refusé de faire pénétrer dans le logement des artisans ou le compagnon de la bailleresse pour qu’ils puissent réaliser des travaux.

Il est relevé que tant les échanges de sms que les déclarations produites mentionnent que la locataire dès la prise de bail n’avait pas accès à une salle de bains, aux sanitaires ni à une cuisine, que si la bailleresse a mis à sa disposition sa propre salle de bains et sa cuisine à l’étage (en lui préparant également des repas), il n’en demeure pas moins que Madame [R] [Z] en qualité de bailleresse (et non d’amie) est soumise à des obligations tout comme d’ailleurs Madame [Y] [S] en qualité de locataire.

Il convient, toutefois, de relever que Madame [Y] [S] ne prouve pas l’absence de mise à disposition de la terrasse et du garage, ni par ailleurs que ces désordres ont entrainé des factures d’énergie importantes pour elle.

En outre, si la défenderesse mentionne que les désordres liés à l’humidité doivent être mis en relation avec le mode de vie de la locataire qui a laissé toutes les ouvertures fermées ne permettant pas un échange de l’air avec l’extérieur, il est, cependant, relevé par le commissaire de justice le 25 mars 2024, que le logement ne comporte pas de bouche VMC, de bouche d’aération pour les fenêtres et de bouche d’aération naturelle.

S’il convient de déduire des échanges sms que Madame [R] [Z] a diligenté un professionnel concernant les problèmes liés à la moisissure, elle ne produit nullement son rapport.

Le logement remis à la demanderesse ne remplit pas les critères d’un logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002, l’importance et la persistance des moisissures établissant l’absence de renouvellement d’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement.

La bailleresse ne prouve pas avoir délivré à la locataire un logement décent, ni avoir remédié aux désordres pendant l’exécution du bail, en dépit de la réalisation de certains travaux (factures produites).

Le preneur qui s’est vu délivrer un logement indécent peut solliciter des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

En l’espèce, Madame [Y] [S] a vécu dans ce logement pendant plusieurs mois avant de délivrer congé. Si la demanderesse fait valoir que sa santé physique et morale a été affectée, elle ne produit, cependant, aucun certificat médical ou autre document en attestant.

Il est constant qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été rendu concernant ce logement.

Le non-respect par la bailleresse des conditions d’habitabilité, de conformité du logement donné à bail a causé à la requérante un préjudice de jouissance des lieux loués qui sera justement indemnisé, compte tenu des désordres constatés et de la durée du trouble subi, par l’octroi de la somme de 1 500 euros. Il sera, également, tenu compte pour fixer cette indemnité d’une part de la connaissance par la locataire de la nécessité de travaux dès la prise de bail et de son courrier de décembre 2023 et d’autre part du montant du loyer pour un logement, selon le contrat de bail, d’une superficie de 110 m2.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du loyer

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui met à la charge des parties des obligations réciproques.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, un contrat de bail a été conclu entre les parties le 10 janvier 2023 moyennant un loyer mensuel de 370 euros et Madame [Y] [S] a délivré congé le 26 mars 2024. Un état des lieux de sortie a été réalisée contradictoirement le 23 avril 2024.

La créance de Madame [R] [Z] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Madame [R] [Z] mentionne que le loyer du mois de mars 2024 n’a pas été réglé (capture d’écran des loyers perçus), sans observation ni contestation de la demanderesse.

Madame [Y] [S] sera condamnée à payer à Madame [R] [Z] la somme de 370 euros pour le loyer du mois de mars 2024.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Madame [R] [Z] sollicite la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, du fait des tracasseries subies et des accusations mensongères portées à son encontre.

Toutefois, ce préjudice n’étant ni étayé ni justifié, Madame [R] [Z] sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties succombant à l’instance, les dépens seront partagés entre elles. De même, chacune d’elle conservera à sa charge les frais qu’elle a engagés pour faire valoir ses droits.

Dès lors, les demandes formées au titre des frais irrépétibles, d’une part par Madame [Y] [S] et d’autre part par Madame [R] [Z] seront rejetées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, il convient d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [R] [Z] à payer à Madame [Y] [S] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] à payer à Madame [R] [Z] la somme de 370 euros (trois cent soixante-dix euros) au titre de l’arrière locatif, loyer du mois de mars 2024 ;

DÉBOUTE Madame [R] [Z] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] et Madame [R] [Z], par moitié, aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE Madame [Y] [S] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [R] [Z] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 16 octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge