TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TULLE

JURIDICTION DEPARTEMENTALE DE L’EXPROPRIATION DE LA [Localité 1]

JUGEMENT DU 11 FEVRIER 2026

RÔLE N° RG 25/00009 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BEGF

NATAF : 70H Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Minute n°2026/09

DEMANDERESSE :

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU BASSIN DE [Localité 2]

dont le siège est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

En présence de Mme [K] [A]

Représentée par Maître Jean-Marc PETIT, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e Anne-Claire LOUIS, avocat au barreau de LYON

Autorité expropriante

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [R]

né le 02 Octobre 1956 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Bertrand VENDE, avocat au barreau de NANTES

Partie expropriée

EN PRESENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :

en la personne de M. [F] [Y], domicilié en cette qualité Direction Générale des Finances Publiques de la Haute-[Localité 4] – Pôle d’évaluation domaniale, [Adresse 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Madame Marie-Sophie WAGUETTE, Présidente du tribunal judiciaire, Juge de l’expropriation désignée à cet effet par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de LIMOGES, conformément aux dispositions de l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Monsieur Nicolas DASTIS, Cadre Greffier,

DÉBATS : A l’audience publique du 26 septembre 2025 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025, prorogé le 11 février 2026.

NATURE DU JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort.

* * * * * *

Exposé du litige

La Communauté d’Agglomération du Bassin de [Localité 2] (CABB) a pour projet de crééer une réserve foncière en vue de l’aménagement d’une zone d’activités industrielles et logistiques à proximité de l’autoroute A20 sur les communes de [Localité 5] et [Localité 6].

Par arrêté en date du 16 juin 2022, le Préfet de la [Localité 1] a déclaré d’utilité publique le projet de consitution d’une réserve foncière à vocation économique sur ces deux communes.

Par arrêté du 3 mars 2023, le Préfet de la [Localité 1] a déclaré cessibles au profit de la CABB les propriétés nécessaires à la réalisation du projet, selon état parcellaire annexé.

Par ordonnance du 5 octobre 2023, le juge de l’expropriation de la [Localité 1] a prononcé l’expropriation pour cause d’utilité publique au profit de la CABB, des immeubles et droits réels immobiliers visés dans l’état parcellaire, dont la parcelle sise à [Localité 6] [Adresse 4] [Adresse 5] cadastrée ZH n°[Cadastre 1] appartenant à Monsieur [N] [R] et représentant une surface de 5900 m².

Par requête reçue au greffe le 30 avril 2025, la Communauté d’Agglomération du Bassin de BRIVE a saisi le Juge de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de TULLE aux fins de voir fixer les indemnités dues à Monsieur [N] [R].

Par ordonnance en date du 21 mai 2025, le transport sur les lieux a été fixé au 3 juillet 2025 à 10h et l’audience au 4 juillet à 9h30 au Tribunal Judiciaire de TULLE.

Le jour du transport sur les lieux, Monsieur [N] [R] a sollicité le renvoi afin de pouvoir saisir un avocat pour le représenter dans la procédure.

Le transport sur les lieux a été renvoyé à la date du 25 septembre 2025 à 9h30 avec report de l’audience à la date du 26 septembre 2025 à 10h.

Le transport sur les lieux a été réalisé le 25 septembre 2025 en présence des parties, de leur avocat respectif et du commissaire du gouvernement.

Un procès-verbal auquel il est expressément renvoyé a été dressé. L’audience s’est déroulée le 26 septembre 2025 auTribunal Judiciaire de [Localité 7].

* * *

Au terme de son mémoire en réplique parvenu le 23 septembre 2025, la Communauté d’Agglomération du Bassin de BRIVE sollicite :

— le rejet des demandes de Monsieur [N] [R]

— la fixation des indemnités d’expropriation consécutives à la dépossession des biens situés au [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 6],cadastrés ZH n°[Cadastre 1] d’une superficie de 5900 m² à hauteur de 2 215 euros se décomposant comme suit :

¤ 1 846 euros au titre de l’indemnité principale,

¤ 369 euros au titre de l’indemnité de remploi

— la condamnation de la CABB aux dépens de première instance.

En réponse à l’irrégularité de la procédure soulevée par son adversaire, elle soutient, d’une part, qu’en application des dispositions combinées des articles R311-5 et R311-9 du code de l’expropriation, lorque l’expropriant dispose d’éléments d’information suffisants pour rédiger le mémoire de saisine du Juge, il n’est pas tenu de notifier à l’exproprié qu’il a l’obligation de constituer avocat, d’autre part, que le défendeur ne démontre aucun grief alors qu’il a constitué avocat.

Au soutien de ses offres d’indemnisation, elle rappelle que seul peut être indemnisé le préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Elle expose que la date de référence pour déterminer la qualification des biens est, selon l’article L322-2 du code de l’expropriation, celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, en l’espèce le 28 février 2021, date du dernier PLU classant le bien en zone A.

Elle rappelle que la zone A est une zone agricole et que la parcelle de Monsieur [N] [R] est accessible uniquement par des chemin ruraux, ne possède pas de réseau d’assainissement collectif ni de réseau d’eau potable à proximité, qu’elle est à usage agricole et en nature de prairie, formant un ilôt en lègère pente. Elle prétend que le ténement ne peut donc être qualifié de terrain à bâtir et doit être valorisé comme du terrain inconstructible. Elle ajoute que la parcelle concernées sont occupées par un exploitant agricole.

Elle propose de fixer la valeur vénale des terrains agricoles à 0,34 euros le m² en se fondant sur une ordonnance d’accord amiable fixant ce prix pour des parcelles voisines. Elle souligne qu’il y a lieu de procéder, en application de l’article 4 du protocole d’indemnisation des propriètaires exploitants agricoles en date du 28 mars 1996, à un abattement de 8% en raison de l’occupation des parcelles.

Elle souligne que l’indemnité de remploi proposée est celle retenue habituellement par la jurisprudence à savoir : 20% pour les indemnités inférieures à 5 000 euros, 15% entre 5 000 et 15 000 euros et 10% au dessus de 15% et s’oppose aux demandes relatives à la perte de loyer et la perte des bois en l’absence de production de justificatifs quant à leur principe et leur quantum.

Dans le mémoire en réponse de son conseil en date du 1er septembre et le mémoire complémentaire en date du 25 septembre 2025, Monsieur [N] [R] demande au juge de l’expropriation, in limine litis, de déclarer la procédure irrégulière en ce que la mention de la nécéssité pour l’exproprié de constituer avocat ne figure pas dans l’acte de saisine et que le renvoi de l’affaire pour permettre cette constitution n’a pas eu pour effet de régulariser ladite nullité.

Au fond, il réclame la fixation des indemnités d’expropriation comme suit:

— indemnité principale : 38 350 euros

— indemnité de remploi : 6 752, 50 euros,

— indemnité pour perte du bois : 20 000 euros

— indemnité pour perte de loyers : 20 000 euros

soit un montant total de 85 102, 50 euros arrondis à 85 200 euros, outre la condamnation de la CABB à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Il accepte que la date de référence soit fixée au 28 février 2021.

Il soutient que la somme de 0, 34euros le m² retenue par l’autorité expropriante pour fixer l’indemnité principale ne correspond pas à la réalité du marché immobilier de la commune, la CABB ne produisant aucune copie des termes de comparaison cités et ayant passé sous silence la cession que les consorts [J] ont faite à la commune, le 26 septembre 2022, pour des terrains situés en zone A dans le secteur de la zone d’activité d'[Localité 8], pour un prix de 6,50 euros le m² et sans appliquer la réduction de 8% pour terrain occupé, soulignant que l’avis des Domaines sollicité lors de cette cession, permet d’aboutir à une moyenne de prix de 0, 41 euro le m².

Il conteste également les références retenues par le Commissaire du Gouvernement lesquelles comprennent des ajouts de terrain à des prix très bas et sans rapport avec le secteur en cause.

En conséquence, il réclame que l’indemnité principale pour sa propriété soit fixée à 6,50 euros le m².

Il sollicite également une indemnité pour perte de loyers, en considérant qu’il n’a pas besoin de produire de justificatif puisque la CAAB elle-même tient compte du fait que la parcelle sont occupées pour déduire un abattement de ce chef, ainsi qu’une indemnité pour perte du bois en rappelant qu’il n’est pas nécessaire de compter les arbres un par un pour que ce préjudice soit indemnisable.

Dans ses conclusions en date du 26 juin 2025, le Commissaire du Gouvernement indique, d’abord, que la date de référence à retenir est pour la commune D'[Localité 6] celle du 28 février 2021 en ce que la parcelle expropriée se situe en zone A bénéficiant d’une protection particulière en raison de son usage agricole. Il rappele que l’article L322-3 du code de l’expropriation qualifie de terrains à bâtir ceux qui sont cumulativement situés dans un secteur désigné comme constructible par les plans locaux d’urbanisme et ceux qui sont effectivement desservis par des voiries et réseaux divers à proximité des terrains en question et de dimension adaptée à la capacité de construction de ces terrains, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

S’agissant des sommes proposées par l’expropriante, il rappelle que la valeur vénale d’un bien se détermine par comparaison avec les biens de même nature, objets d’une mutation à titre onéreux, situés dans un périmètre géographique proche et fait état de16 parcelles de terrains correspondant à ces critères vendus entre 2019 et 2024, retenant une moyenne de prix de 0,34euros le m2 pour la parcelle en zone A et ajoute que la parcelle est occupée par le GAEC des [Localité 9] ce qui justifie d’appliquer, conformément au protocole en date du 28 mars 1996, un abattement de 8%. Ainsi, il considère que la valeur vénale de la parcelle est de 1 846 euros outre l’indemnité de remploi qui doit être calculée selon le protocole sus-visé, sur la base de 25% jusqu’à 15 245 euros et 20% pour la fraction supérieure.

Dès lors, il propose que l’indemnité d’expropriation soit fixée à un montant total de 2 308 euros (1 846 euros pour l’indemnité principale et 462 euros pour l’indemnité de remploi), sans autre indemnité.

SUR CE

1° Sur la régularité de la procédure

En vertu des dispositions de l’article 114 du Code de Procédure Civile, celui qui sollicite l’annulation d’un acte de procédure pour vice de forme doit rapporter la preuve que la nullité est prévue par un texte ou réside dans l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public et qu’elle lui cause un grief.

En l’espèce, en application des articles R331-5 et suivants du code de l’expropriation, il appartient à l’autorité expropriante, qui conduit la procédure en fixation des indemnités devant le Juge de l’expropriation, de faire respecter les droits fondamentaux de l’exproprié en l’informant de l’obligation de se faire représenter par un avocat pour faire valoir ses droits.

Le non-respect de cette obligation d’information, constitue, quelque soit le cas de figure dans laquelle se situe la procédure (avec ou sans notification préalable de l’offre), une atteinte au droit fondamental pour chacun d’avoir un accès effectif au juge, tel que garanti par l’article 6§1 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme directement applicable dans l’ordre juridique français et constitue donc l’inobservation d’une formalité d’ordre public.

Cependant, Monsieur [N] [R] ne justifie pas de l’existence d’un grief, alors que, conformément à sa demande, le transport sur les lieux et l’audience prévus intialement les 3 et 4 juillet ont été renvoyés les 25 et 26 septembre, lui laissant largement le temps de préparer sa défense, ce qui a été le cas en l’occurence, son conseil ayant pu notifier deux mémoires successivement les 1er et 25 septembre.

Il conviendra donc de déclarer la procédure d’expropriation régulière.

2° Sur la fixation des indemnités d’expropriation

En vertu des dispositions de l’article L321-1 du Code de l’expropriation : “Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.”

— sur l’indemnité principale

L’article L 322-1 du code précité impose à la juridiction de fixer le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation, ou à défaut à la date du jugement et l’article L322-2 précise que la date de référence pour connaître de l’usage du bien est fixée “un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 10] [Localité 11], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique”.

En l’espèce, les parties sont d’accord sur la date de référence qui doit être fixée le 28 février 2021.

Il ressort des pièces versées et des constatations faites sur les lieux que le bien exproprié se situe à [Localité 6], Lieudit [Adresse 5] et représente une surface de 5900 m² en zone A.

La parcelle a une forme presque carrée. Elle est plate, en nature de pré et est longée au sud par la rivière “[Adresse 6] [Localité 12]”. Il y a une cloture en fer barbelé du côté du chemin, envahie par les ronces et un fossé pour la délimiter de la parcelle ZH42. Au fond de la parcelle, il y quelques arbres.

Pour évaluer la parcelle il convient de rechercher sa valeur vénale par référence au marché selon le prix des transactions locales et momentanées portant sur des biens comparables en qualité et en quantité.

La méthode dite de l’évaluation par comparaison qui consiste à évaluer la valeur du bien exproprié par comparaison avec des biens de même nature ayant fait l’objet d’une mutation à titre onéreux récente et dans un périmètre géographique proche sera retenue.

La Communauté d’Agglomération du Bassin de [Localité 2] demande de fixer l’indemnité principale à 0, 34 euro le m², en s’appuyant sur la moyenne du prix de vente entre 2020 et 2022 de quatre parcelles sur la commune D'[Localité 6] alors que le défendeur sollicite 1 872 euros, soit 0,67 euros le m² en se basant, d’une part, sur l’avis des domaines du 22 septembre 2021 estimant un prix de 0, 41 euros le m², d’autre part, sur la vente amiable aux consorts [I], enfin, sur la vente de la parcelle BD103 cédée au prix de 6, 06 euros le m².

Il conviendra d’écarter cette dernière référence dans la mesure où cette parcelle n’est pas classée en zone A.

L’accord de vente portant sur la parcelle [I] ne saurait non plus être pris en compte puisque les parcelles cédées sont classées en zone1 AUx.

De même, les termes de comparaison concernant des biens situés dans les communes ou à proximité de [Localité 13], [Localité 14], [Localité 15], [Localité 16], [Localité 17], [Localité 18], [Localité 19]… ainsi que toutes les communes purement rurales produits par l’autorité expropriante et le Commissaire du Gouvernement ne peuvent être constitutifs de termes de comparaison au sens du code de l’expropriation en ce qu’ils se situent dans des zones beaucoup moins attractives sur le plan économique que la parcelle de Monsieur [N] [R].

L’avis des domaines en date du 9 septembre 2021 fixant le prix des parcelles situées sur la commune d'[Localité 6] classées en zone A et à proximité immédiate de celle de Monsieur [N] [R] à 0,41m² est le plus pertinent et sera retenu.

En conséquence, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale due à Monsieur [N] [R] à 2 419 euros au titre des 5900 m² de sa parcelle.

— sur l’indemnité de remploi

Il conviendra de fixer l’indemnité de remploi due en application de l’article 5 du protocole du 28 mars 1996 comme suit :

—  25% jusqu’à 15 245 euros, soit 604, 75 euros

— sur les autres indemnités

Monsieur [N] [R] sollicite une indemnité au titre de la perte du bois, indépendante de celle résultant de l’indemnité principale en citant une décision du juge de l’expropriation de [Localité 20] qui a indemnisé ce chef de préjudice de manière distincte dans une espèce où il était relevé que la parcelle expropriée possédait un “boisement constitué d’arbres à maturité notamment des chênes”, en précisant in fine que la coupe régulière de ces arbres apporte un avantage dont les expropiés seront privés.

En l’espèce, la parcelle de Monsieur [N] [R] possède quelques arbres ainsi que des bois taillis mais ne possède pas d’arbres remarquables.

En l’absence du moindre justificatif d’un préjudice de ce chef, la demande sera rejetée.

De même, en ce qui concerne la perte de loyer et la perte de chance de vendre le terrain, le défendeur ne verse aucune pièce permettant de justifier le montant des fermages que lui verse le GAEC des [Localité 9] pour l’exploitation de sa parcelle, ni qu’il était en cours de transaction pour vendre son terrain.

Dès lors, il ne rapporte pas la preuve d’un préjudice direct et certain engendré par l’expropriation et ses demandes de ce chef seront rejetées.

3°Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article L312-1 du Code de l’expropriation, les dépens seront laissés à la charge de la Communauté d’Agglomération du Bassin de [Localité 2].

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, chacune des parties succombant partiellement sur ses demandes, il n’est pas inéquitable de dire n’y avoir lieu à condamnation de la Communauté d’Agglomération du Bassin de [Localité 2] au paiement d’une indemnité de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation du département de la [Localité 1], statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

FIXE à la somme de 2 419 euros l’indemnité principale et à celle de 604, 75 euros l’indemnité de remploi au titre de l’expropriation de biens immobiliers situé au [Adresse 7] à [Localité 6],cadastrée ZH n°[Cadastre 1] appartenant à Monsieur [N] [R] ;

REJETTE la demande d’indemnisation pour perte du bois ;

REJETTE la demande d’indemnisation pour perte de loyer ;

DIT que la Communauté d’Agglomération du Bassin de [Localité 2] supportera les dépens de la première instance ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation de la Communauté d’Agglomération du Bassin de [Localité 2] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le greffier Le juge

Nicolas DASTIS Marie-Sophie WAGUETTE