TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00165 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BFP5

5AE Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— M^e DIAS

— Mme [J]

1 copie exécutoire à :

— M^e DIAS

1 copie dossier

JUGEMENT DU 29 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. COPROD

Société coopérative d’intérêt collectif d’HLM de la [Localité 3]

RCS BRIVE B 309598 159

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Eric DIAS, avocat au barreau de BRIVE substitué par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDERESSE

Madame [V] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

DÉBATS : 02 Février 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2015 avec effet au 31 juillet 2015, la SA COPROD a donné à bail à Madame [V] [J] et Monsieur [T] [O] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 554,89 euros.

Par avenant en date du 19 juin 2017, le bail a été porté au seul nom de Madame [V] [J].

Par ordonnance de référé définitive en date du 15 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle a, notamment, constaté l’acquisition au 7 février 2023 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 juin 2015, condamné Madame [V] [J] a payé à la COPROD une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer, charges comprises soit la somme de 617,95 euros, indexée comme celui-ci à compter de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, condamné Madame [V] [J] à titre provisionnel à payer à la COPROD la somme de 2 446,84 euros à compter du 6 décembre 2022, date du commandement de payer et à compter de la date de la présente décision pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement, autorisé Madame [V] [J] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 67,96 euros suivies d’une 36ème représentant le solde de la dette, en principal, frais et intérêts, ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Madame [V] [J] se libère de sa dette conformément aux délais de paiement, dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, dans cette hypothèse, constate la résiliation du bail, condamne Madame [V] [J] à payer à la COPROD le solde de la dette locative, autorise la COPROD à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en tout état de cause, condamné Madame [V] [J] à payer à la COPROD la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [V] [J] a quitté les lieux le 31 mars 2025 avec remise des clés et un état des lieux de sortie a été établi le 8 avril 2025, par acte de commissaire de justice.

La SA COPROD a, ensuite saisi, par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour obtenir la condamnation de Madame [V] [J] à lui verser la somme 3 545,90 euros au titre des frais et travaux de remise en état du logement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de la condamner à payer la somme de 163.94 euros au titre des frais d’huissier pour l’établissement du constat des lieux de sortie, de la condamner à payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, ainsi que la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026.

A cette audience, la SA COPROD, représentée par son conseil, se référant à ses écritures, maintient ses demandes et argumentations initiales.

Au soutien de ses demandes, la SA COPROD, représentée par son conseil, indique que lors de la sortie des lieux de la locataire, il a été constaté un logement particulièrement sale et dégradé. Elle mentionne qu’il a dû être procédé au changement du radiateur de la cuisine, à l’enlèvement des encombrants, à l’entretien des espaces verts et à un nettoyage intensif. La SA COPROD, représentée par son conseil, fait valoir que l’entreprise AILE est intervenue pour procéder à la remise en état du logement (peinture et changement du papier peint). Elle souligne avoir tenu compte de l’application de la vétusté et indique avoir ajouté un forfait de 90 euros afférent à l’entretien de la chaudière. La SA COPROD, représentée par son conseil, sollicite également le coût de l’établissement de l’état des lieux de sortie. Elle mentionne, en outre, que le comportement de Madame [V] [J] lui a causé un préjudice distinct des seules sommes dont elle est redevable et demande par conséquent une indemnisation.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [V] [J] n’a pas comparu ni n’a été représentée,

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026, prorogée au 29 avril 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé : – c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, – d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation ».

Aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987 sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipement à usage privatif. A ce titre, les locataires sont tenus au maintien en état de propreté des matériaux de revêtement des plafonds, murs intérieurs et cloisons et à la remise en état des revêtements de sols.

En application de ces textes, il est considéré qu’il doit être tenu compte de la durée d’occupation du logement et que le locataire ne doit pas répondre des dégradations consécutives à la vétusté du logement et ce même si les éléments d’équipement de celui-ci étaient neufs ou en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Il en résulte que lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives, ou s’il trouve sa cause dans l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi le 31 juillet 2015, qui mentionne un bon état général.

Madame [V] [J] a quitté les lieux le 31 mars 2025 et un état des lieux de sortie a été établi le 8 avril 2025, par acte de commissaire de justice.

La SA COPROD sollicite la somme totale de 3 545,90 euros, mentionnant tenir compte de l’application de vétusté pour la réfection de la peinture et du papier peint.

L’état des lieux de sortie relève un état de saleté du logement qui n’est pas dû à un usage normal des lieux mais bien au contraire révélateur d’un manquement de la locataire à son obligation d’entretien. Il sera, donc, tenu compte de la facture de l’AILE pour un montant de 516 euros.

La SA COPROD produit une facture de l’AILE concernant l’enlèvement des encombrants pour un montant de 1166.46 euros ainsi que de 360 euros concernant l’entretien des espaces verts.

S’agissant de l’extérieur, il est relevé que l’état des lieux de sortie mentionne un « jardin non entretenu et encombré », alors que celui d’entrée indique que l’herbe avait été tondue. Dès lors, la défenderesse devra supporter cet entretien et la somme de 360 euros sera retenue.

S’agissant de l’enlèvement des encombrants, si la facture de l’AILE en date du 6 mai 2025 indique « débarras des encombrants dans la maison et sur le terrain, démontage du faux plafond du garage, arrachage du lierre sur les murs de la maison, coupe des arbustes sur le terrain, débarras des encombrants et déchets verts et mise en déchetterie », tel n’est pas le cas du procès-verbal en date du 8 avril 2025 qui note seulement que le palier est « encombré par des restes de cartons ou de vieux meubles », que la chambre 4 est « encombrée », que le garage est « extrêmement encombré » et que le jardin est « non entretenu et encombré ». Rien n’est indiqué concernant les autres pièces de la maison, le faux plafond du garage ni le lierre sur les murs de la maison. A cet égard, il convient de remarquer qu’aucune photographie n’est jointe à l’état des lieux de sortie. Dès lors, il convient de mettre à la charge de la défenderesse la somme de 700 euros.

La SA COPROD produit également une facture de PROMETAL en date du 19 juin 2025 avec mention d’un radiateur cuisine pour un montant de 409,80 euros. Or, il convient de constater que l’état des lieux de sortie est taisant concernant l’état du radiateur de la cuisine. Dès lors, rien ne permet de déduire qu’il convenait de le remplacer. Cette somme ne sera pas prise en compte.

La SA COPROD évalue de manière forfaitaire à 90 euros l’entretien de la chaudière.

L’entretien annuel d’une chaudière individuelle est obligatoire, prévu par les dispositions du code de l’environnement et celui-ci est à la charge du locataire.

Toutefois, l’état des lieux de sortie ne fait pas état de l’absence de l’attestation d’entretien de la chaudière. Il n’est pas établi que la locataire n’a pas procédé à l’entretien annuel de la chaudière.

La requérante sollicite par ailleurs la remise en état des murs et plafonds du logement et produit en ce sens une facture de l’AILE en date du 4 juillet 2025.

La SA COPROD produit un chiffrage en tenant de l’application de la vétusté, soit la somme de 2 542,26 euros.

La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps dont les conséquences ne peuvent être supportées par le locataire, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il est rappelé en effet que les lieux se dégradent naturellement avec leur usage normal.

S’il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement nécessite une reprise en peinture, la locataire sortante ne saurait être, pour autant, tenue du coût de la remise à neuf de l’ensemble des peintures. Il convient, en effet, de tenir compte de la durée d’occupation, soit en l’espèce près de 10 ans.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà concernant :

— L’entrée : mur : des traces de trous rebouchés, quelques traces, sol ; un éclat devant le radiateur, lasure s’enlève en partie basse, 2 trous, plusieurs petits trous, radiateur robinet simple, quelques éclats de peinture,

— La cuisine : murs : trois trous, sol : deux éclats devant cuisine, 5 éclats + importants, vers l’arrondi, plusieurs fissures, plafond : noirci vers la hotte, évier : un éclat, pas d’arrêt de porte (un trou),

— La salle de bains : deux carreaux fissurés à droite de la baignoire, traces côté extérieur de la porte, baignoire : quatre éclats, fuite inverseur bain/douche, lavabo : deux fissures dans le bac + fissures et éclat à droite du mitigeur,

— La salle de séjour : une prise (derrière porte) se déboite, un impact vers baie vitrée+ éclat de peinture, une dizaine de trous, traces de trous rebouchés, trois trous dans plinthe (emplacement arrêt de porte) plafond : plaque se décolle, baie vitrée :15 trous, deux portes vitrées : celle de gauche, montant cassé, en partie basse, radiateur robinet simple quelques éclats de peinture,

— Les liaisons : une fissure vers le vélux, deux portes coulissantes : deux adhésifs sur les portes intérieures BE,

— La chambre 1 : quelques tâches sur mur, deux trous de punaise, un petit décollement sous la fenêtre, quelques tâches (pied de meuble), un accroc au centre, deux petits accrocs, quatre adhésifs sur fenêtre, robinet thermostatique quelques éclats de peinture,

— La chambre 2 : traces de cadre, une grande trace noire, traces de trous rebouchés, cinq trous de punaise, une trace bleue derrière la porte+ un impact, porte : traces de trous rebouchés, robinet thermostatique quelques éclats, placard : intérieur traces d’usage, deux portes coulissantes, avec adhésifs, celle de droite frotte,

— La chambre 3 : sol : plusieurs irrégularités à droite de la porte, porte : pas de penne, bois abimé sur la tranche vers serrure, quelques traces, un adhésif, sol : tâches (emplacement meuble), une déchirure devant porte fenêtre +un impact, deux chevilles dans coffre volet roulant, placard : quatre trous à l’intérieur

— La chambre 4 : volet roulant : cache de la lanière ne tient pas, arrêt est trop long, (il bloque l’ouverture), sol : gondole derrière la porte, porte : plusieurs éclats de bois sur la tranche,

— Extérieur : deux trous de cheville à gauche de la porte de garage, quatorze trous dans pignon vers baie vitrée (pour parabole),

— Cage escalier : escalier bois, marches usées, murs : peinture avec quelques traces,

— Garage : plafond : dalles posées, cassées, une porte vers séjour polystyrène cassée + nombreuses traces d’adhésifs, sol : tâches, fissures vers porte, mur : trois tâches rouges, une cinquantaine de trous de cheville.

Dès lors, au vu de la durée d’occupation du logement par la locataire et de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il n’y pas lieu de faire de droit à la demande de la bailleresse de ce chef.

Madame [V] [J] sera condamnée à payer à la SA COPROD, la somme totale de 1 576 euros.

La condamnation sera prononcée avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 31 octobre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SA COPROD sollicite une indemnisation d’un montant de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que le comportement de la locataire sortante est seul à l’origine de la présente procédure et qu’elle subit un préjudice distinct des seules sommes dont elle est redevable.

Or, si la requérante fait état d’un préjudice distinct, elle ne le démontre nullement.

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais de constat d’état des lieux de sortie

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, "un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. ( …)".

En l’espèce, un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 8 avril 2025. Toutefois, il n’est pas établi que la locataire a été informée de la réalisation de cet état des lieux, en l’absence de production du courrier par lettre recommandée avec accusé de réception l’en avisant.

Dès lors, la demande de la SA COPROD sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [V] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SA COPROD concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [V] [J] à payer à la SA COPROD, la somme de 1 576 euros (mille cinq cent soixante-seize euros), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 31 octobre 2025, au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SA COPROD de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SA COPROD de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

DEBOUTE la SA COPROD de sa demande au titre de l’établissement du constat d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Madame [V] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [V] [J] à payer à la SA COPROD la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 29 avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge