TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 2]

JUGEMENT DU 20 Février 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00632 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IKCS

DEMANDERESSE

S.C.I. J et M CHALENDARD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Carole MUZI, avocate au barreau de Privas

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [X], demeurant [Adresse 1]

comparant, valablement représenté par Monsieur [R] [X], son père, muni d’un pouvoir

Monsieur [R] [X], demeurant Chez Mr [L] [X] [Adresse 1]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Sandrine LAMBERT

Débats tenus à l’audience du 16 Janvier 2025

Jugement prononcé le 20 Février 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

La société SCI J. et M. CHALENDARD a donné à bail à M. [L] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 8 février 2021, pour un loyer mensuel initial hors charge de 490 euros.

Par acte sous seing privé conclu le même jour, M. [R] [X] s’est porté caution solidaire des engagements de M. [L] [X] dans le cadre du bail précité.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SCI J. et M. CHALENDARD a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juillet 2024, qu’elle a dénoncé à la caution le 13 août 2024. Elle a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes des 30 septembre et 2 octobre 2024 délivrés en étude s’agissant de M. [L] [X] et à personne s’agissant de M. [R] [X] pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [L] [X] et M. [R] [X] au paiement :

* de la somme de 2940 euros arrêtée au 12 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du locataire, a été reçu au greffe le 10 décembre 2024.

À l’audience du 16 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société SCI J. et M. CHALENDARD a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 2325 euros au 16 janvier 2025, hors frais de procédure s’élevant à 470,38 euros. Elle a indiqué s’opposer à toute suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant que M. [L] [X] n’occupait plus les lieux depuis plusieurs mois et que c’était son père, par ailleurs caution, qui vivait dans l’appartement et avait repris le paiement des loyers. Elle a ajouté que ce dernier s’opposait à ce que le bailleur accède au bien pour réaliser des travaux pourtant urgents au vu de l’apparition d’infiltrations visibles en façade.

M. [R] [X] a comparu en personne et a représenté son fils, M. [L] [X]. Il a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette à son bénéfice et à celui de son fils, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a été proposé de verser 200 euros par mois en plus du loyer courant. M. [R] [X] a reconnu qu’il vivait dans l’appartement, son fils ayant laissé des affaires lui appartenant dans ce lieu, et a également reconnu s’être opposé à ce que le bailleur pénètre dans l’appartement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [L] [X].

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 2 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 8 février 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 2940 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

M. [L] [X] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

L’article 24 VII de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il résulte des débats que M. [L] [X] ne vit plus à l’heure actuelle dans les lieux loués et que M. [R] [X] occupe les lieux dans la mesure où son fils y a laissé des affaires, sans qu’il ne soit précis sur son intention de revenir ou non. Cet état de fait est par ailleurs conforté par le fait que, d’une part, l’ensemble des paiements réalisés auprès du commissaire de justice depuis l’introduction de l’instance ont été faits par M. [R] [X] et que, d’autre part, l’acte introductif d’instance a été signifié à personne à M. [R] [X] à l’adresse du bail, tandis qu’elle n’a pu être signifiée qu’à étude à M. [L] [X], pourtant locataire officiel des lieux.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En application de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En application de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, la société SCI J. et M. CHALENDARD et les défendeurs produisent plusieurs décomptes démontrant que M. [L] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2325 euros au 16 janvier 2025.

M. [R] [X] s’est engagé pour sa part à garantir « le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure et des indemnités d’occupation ». Toutefois, l’engagement de caution indique que cet engagement est pris dans la limite de 490 euros. Dès lors, il ne peut être étendu au-delà de cette somme.

M. [L] [X] et M. [R] [X] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 490 euros, et M. [L] [X] sera seul condamné au paiement de la somme de 1835 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la société J. et M. CHALENDARD.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, il résulte des différents décomptes produits aux débats que, depuis plusieurs mois, les échéances courantes ainsi qu’une somme supplémentaire de 200 euros par mois sont réglées auprès du commissaire de justice.

Compte tenu de ces versements, il y a lieu de faire droit aux demandes de délais de paiement, dans les conditions fixées par le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [L] [X] et M. [R] [X], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [L] [X] et M. [R] [X] à payer à la société SCI J. et M. CHALENDARD la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 septembre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à M. [L] [X] de libérer le logement situé [Adresse 1] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SCI J. et M. CHALENDARD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamne solidairement M. [L] [X] et M. [R] [X] à payer à la société SCI J. et M. CHALENDARD la somme de 490 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024,

— Condamne M. [L] [X] à payer à la société SCI J. et M. CHALENDARD la somme de 1835 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024,

— Condamne M. [L] [X] à verser à la société SCI J. et M. CHALENDARD une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 17 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Accorde à M. [R] [X] la faculté de se libérer de la dette par trois versements mensuels dont deux de 200 euros et la dernière mensualité apurant le solde, chaque versement devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— Accorde à M. [L] [X] la faculté de se libérer de la dette par douze versements mensuels dont onze de 200 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus de l’indemnité d’occupation courante, chaque versement devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme d’indemnité d’occupation courante à son échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— Condamne in solidum M. [L] [X] et M. [R] [X] à verser à la société SCI J. et M. CHALENDARD la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. [L] [X] et M. [R] [X] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,