TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 3]

JUGEMENT DU 17 Avril 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00744 – N° Portalis DBXS-W-B7I-ILUT

DEMANDERESSE

S.C.I. KAYA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

comparante

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant, assisté par Mme [H] [R] sa concubine

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 13 Mars 2025

Jugement prononcé le 17 Avril 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. KAYA a donné à bail à M. [X] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] par contrat du 1 septembre 2020, pour un loyer mensuel initial hors charge de 450 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. KAYA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 septembre 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 19 novembre 2024 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [X] [D] au paiement :

* de la somme de 3225 euros arrêtée au 8 novembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter du 9 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 300 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 10 mars 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 13 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.C.I. KAYA a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 1933 euros au 13 mars 2025. Elle a indiqué être opposé à l’octroi de délais dans la mesure où le locataire devait déjà partir il y a deux ans lorsque les impayés locatifs ont débuté, et où les impayés la conduisaient à une situation financière obérée avec notamment deux ans de retard pour le paiement de la taxe foncière.

M. [X] [D] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant de 1933 euros ne sont pas contestés. Il a proposé de verser 20 euros par mois en plus du loyer courant, en sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, M. [X] [D], ne souhaitant pas se maintenir à terme dans le logement, sollicite un délai de 6 mois pour quitter le logement. Le défendeur rapporte une situation financière compliquée avec pour seules ressources le revenu de solidarité active couple pour lui et sa compagne, et un enfant à charge. Il rapporte des problème de salubrité et de dangerosité du logement, sans présenter de demande à ce titre.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [X] [D].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.C.I. KAYA justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1 septembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2024, pour la somme en principal de 2325 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 novembre 2024.

M. [X] [D] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, aucune reprise de paiement n’est intervenue, la seule somme perçue et ayant permis de réduire la dette a été versée par la caisse d’allocations familliales. De plus, la proposition d’apurement formulée de 20 euros par mois en sus du loyer ne permet pas d’apurer l’arriéré locatif dans des délais raisonnables, ce qui démontre qu’en réalité M. [X] [D] n’est pas en mesure de régler la dette locative.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, et comme précédemment indiqué, il résulte des pièces et des débats que M. [X] [D] n’est pas en mesure de régler l’indemnité d’occupation courante, alors qu’il ne peut être envisagé qu’il reste dans les lieux sans régler le coût de son occupation.

Ainsi, il convient de débouter M. [X] [D] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.C.I. KAYA produit un décompte démontrant que M. [X] [D] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1933 euros au 13 mars 2025.

M. [X] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

M. [X] [D] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1933 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la S.C.I. KAYA.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.C.I. KAYA ne justifie ni d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par son débiteur ni de la mauvaise foi de ce dernier de sorte que sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [X] [D], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [X] [D] à payer à la S.C.I. KAYA la somme de 100 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 novembre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Déboute M. [X] [D] de ses demandes de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais pour quitter les lieux,

— Ordonne en conséquence à M. [X] [D] de libérer le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. KAYA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamne M. [X] [D] à payer à la S.C.I. KAYA la somme de 1933 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— Condamne M. [X] [D] à verser à la S.C.I. KAYA une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Déboute la S.C.I. KAYA de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne M. [X] [D] à verser à S.C.I. KAYA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [X] [D] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,