TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 MARS 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/08314 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X5KC

N° de MINUTE : 25/00175

Madame [S] [X] [D]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Me [Y], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 264, postulant et Me [Z], avocat au barreau de LYON, plaidant

DEMANDEUR

C/

Société [G] [C] – GESTION PRIVEE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Arnaud PERICARD de la SELARL ARMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B 0036

Monsieur [R] [B]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 230

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 3 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de recherche sans exclusivité du 6 mars 2020, Mme [D] a confié à la société [G] [C] – Gestion Privée la mission de rechercher un bien immobilier (studio ou T2 avec ou sans travaux en vue de louer en meublé) aux fins d’acquisition, pour un prix maximum de 150 000 euros.

Suivant acte authentique du 16 décembre 2020 réitérant la vente conclue par compromis au cours du mois de juillet 2020, Mme [D] a acquis auprès de M. [B] un appartement de type T2 au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] (Seine-[Localité 9]), moyennant le prix de 170 000 euros.

Se plaignant d’un rendement locatif inférieur à ce qu’elle avait projeté et de l’état de l’immeuble, Mme [D] a, par acte d’huissier en date du 19 juillet 2023, assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société [G] [C] – Gestion Privée et M. [B] aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, Mme [D] demande au tribunal de :

— condamner la société [G] [C] – Gestion Privée à payer la somme de 71 736,50 euros au titre des pertes financières correspondant à la différence entre le prix d’acquisition intégrant le coût des travaux et le prix de revente de l’appartement litigieux au titre de sa responsabilité contractuelle ;

— condamner la société [G] [C] – Gestion Privée à payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral ;

— à titre subsidiaire, condamner M. [B] à payer la somme de 71 736,50 euros au titre des pertes financières correspondant à la différence entre le prix d’acquisition intégrant le coût des travaux et le prix de revente de l’appartement litigieux au titre de sa responsabilité contractuelle ;

— à titre subsidiaire, condamner M. [B] à payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner M. [B] à réparer la perte de chance de Mme [D] de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, le montant de cette perte s’élevant à une proportion appréciée souverainement par la juridiction de céans de la somme de 71 736,50 euros ;

— condamner la société [G] [C] – Gestion Privée à payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice consécutif au manquement à l’obligation précontractuelle d’information ;

— condamner la société [G] [C] – Gestion Privée à payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi du fait de pratiques commerciales trompeuses ;

— rejeter les demandes de la société [G] [C] – Gestion Privée et de M. [B] ;

— condamner M. [B] et la société [G] [C] – Gestion Privée à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [B] et la société [G] [C] – Gestion Privée aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, la société [G] [C] – Gestion Privée demande au tribunal de :

— débouter Mme [D] de ses demandes ;

— la condamner à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens ;

— à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, M. [B] demande au tribunal de :

— débouter Mme [D] de ses demandes ;

— la condamner à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2024.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 16 décembre 2024, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 3 mars 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité contractuelle de la société [G] [C] – Gestion Privée

L’agent immobilier engage sa responsabilité pour les dommages subis par les personnes parties à une opération immobilière en raison des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission d’intermédiaire dans une vente d’immeuble. Le fondement de cette responsabilité est contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties.

L’agent immobilier qui a reçu mandat de vendre ou d’acheter un immeuble, garantit, par sa présence, la régularité et la loyauté des pourparlers. En tant que professionnel, il est tenu de fournir au mandant ou au tiers contractant les informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments fournis par l’agent immobilier devant être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux, ce dernier doit vérifier le descriptif des annonces qu’il publie pour chercher des acheteurs et se renseigner au préalable sur l’exactitude des informations délivrées, notamment tout ce qui peut entraîner des frais supplémentaires.

En l’espèce, Mme [E] reproche, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à la société [G] [C] – Gestion Privée de lui avoir caché l’état de vétusté des parties communes de l’immeuble. Elle fait valoir à cet égard que son mandataire ne lui a pas communiqué les documents attestant de la menace d’un arrêté de péril et d’insalubrité. Cependant, ces documents, qui ne sont pas produits – ni même mentionnés – par Mme [D], consistent, d’après un courriel écrit par les parents de la demanderesse, en deux courriers du Service Communal d’Hygiène de la ville d'[Localité 7] en date du 10 septembre 2020 et du 28 octobre 2020, de telle sorte que, pour être nés postérieurement à la signature du compromis de vente en juillet 2020, ils ne permettent pas d’établir qu’au moment où la mission du mandataire prend fin, l’état des parties communes avait atteint un stade critique ou que cette information était accessible – étant par ailleurs considéré que Mme [D] a par ailleurs été destinataire des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires. Mme [D] ne verse par ailleurs aux débats aucune pièce de nature à justifier objectivement de la vétusté des parties communes au moment de la signature du compromis de vente, les photographies communiquées étant à cet égard inexploitables pour n’être pas renseignées quant à leur date et lieu de prise. Partant, aucun manquement à l’obligation d’information ou de conseil n’est caractérisé à l’encontre de la société [G] [C] – Gestion Privée.

Le moyen tiré de la responsabilité contractuelle ne peut faire prospérer les demandes de Mme [D].

Sur la réticence dolosive de M. [B]

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, il n’est pas contestable, à l’examen de la pièce n°14 produite par Mme [E], qui consiste en un certificat de la commune d'[Localité 7] annexé à l’acte de vente, que le 22 septembre 2020, l’immeuble faisait l’objet d’un arrêt d’insalubrité, mais ne faisait pas l’objet d’un arrêté de péril. Il n’apparaît pas qu’un tel arrêté ait été pris postérieurement au 22 septembre 2020.

Mme [D] reproche à M. [B] d’avoir délibérément laissé inscrire au sein des annexes de l’acte définitif que l’immeuble était « sous la menace » d’un arrêté de péril au moment de la réitération de la vente par acte authentique. Ce moyen doit être considéré comme inopérant dès lors que l’annexe en question n’entérine aucune déclaration de M. [B] et qu’il ne peut être reproché à ce dernier de n’avoir pas modifié ou amendé un document officiel émanant d’une collectivité locale.

Mme [D] reproche également à M. [B] de n’avoir pas mentionné l’état critique des parties communes de l’immeuble en s’appuyant sur les courriers du Service de l’Hygiène précédemment mentionnés. Mais ne produisant pas ces documents, et ne démontrant pas non plus que M. [B] en ait été personnellement destinataire, Mme [D], qui se contente de viser une mention du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021 indiquant « dans un courrier adressé aux copropriétaires et au syndic en date du 10 septembre 2020, M. [P], inspecteur de salubrité a constaté […] », échoue à établir tant l’élément matériel que l’élément moral de la réticence dolosive.

Partant, le moyen tiré de la réticence dolosive ne peut faire prospérer les prétentions de Mme [D].

Sur l’erreur commise par Mme [D]

Le tribunal observe que Mme [D] invoque le fondement de l’erreur sur les qualités essentielles de la prestation sans solliciter la nullité du contrat, et au seul soutien de ses demandes indemnitaires.

Il ne résulte pas des dispositions sur l’erreur, prévues aux articles 1132 et suivants du code civil, que des demandes indemnitaires puissent prospérer sur ces fondements légaux, la demanderesse s’étant en réalité méprise sur la portée de l’article 1178 alinéa 4 aux termes duquel, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Le moyen tiré de l’erreur sur les qualités essentielles de la prestation est donc inopérant.

Au reste, c’est en procédant à une confusion entre les conditions du dol et celles de l’erreur que Mme [D] fait valoir, en vertu de l’article 1139 du code civil, que l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable, dès lors qu’un tel moyen de droit se rapporte en réalité aux développements fondés sur la réticence dolosive reprochée à M. [B] et que le tribunal n’a pas jugée caractérisée.

Sur la responsabilité extracontractuelle des défendeurs tirée d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions [en cas de vice de consentement].

En l’espèce, ce fondement ne peut être invoqué à l’encontre de la société [G] [C] – Gestion Privée, qui n’est pas partie à l’acte de vente.

Ce fondement est également inopérant à l’encontre de M. [B], pour les mêmes raisons qui ont conduit à rejeter la réticence dolosive.

Sur les pratiques commerciales trompeuses de la société [G] [C] – Gestion Privée

Aux termes de l’article L121-2 du code de la consommation, une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l’une des circonstances suivantes :

— […] 2° lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants :

— […] b) les caractéristiques essentielles du bien ou du service […] ;

— […] f) l’identité, les qualités, les aptitudes et les droits du professionnel.

En l’espèce, Mme [D] développe les mêmes moyens relatifs au défaut d’information quant à l’état des parties communes et au risque d’arrêté de péril, auxquels le tribunal n’a pas fait droit en raison des éléments développés supra.

Aucun élément objectif ne permet non plus de retenir que Mme [D] aurait été trompée sur l’identité, les qualités, les aptitudes et les droits du professionnel, de telle sorte que ce moyen doit être rejeté.

Il résulte de ce qui précède que Mme [D] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

Mme [D] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [D] sera condamnée à payer la somme de 2 000 euros à la société [G] [C] – Gestion Privée.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 2 000 euros à M. [B].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute Mme [D] de toutes ses demandes ;

Condamne Mme [D] aux dépens ;

Condamne Mme [D] à payer à la société [G] [C] – Gestion Privée la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [D] à payer à M. [B] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,