TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 2]

JUGEMENT DU 13 Mars 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00694 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IK5K

DEMANDEUR

Etablissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M. [J] [R] muni d’un pouvoir

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 5]

comparant

Monsieur [X] [G], demeurant [Adresse 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 30 Janvier 2025

Jugement prononcé le 13 Mars 2025, par mise à disposition au greffe ;

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT a donné à bail à M. [V] [P] et Mme [X] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 22 avril 2011, pour un loyer mensuel initial hors charge de 390,52 euros.

Par bail séparé, en date du 20 mai 2011, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT a également donné à bail à M. [V] [P] et Mme [X] [G] un garage n°22 situé à la même adresse, pour un loyer mensuel initial hors charge de 43,10 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 août 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 30 octobre 2024 délivrés en étude pour :

— faire constater l’acquisition des clauses résolutoires,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [P] et Mme [X] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [V] [P] et Mme [X] [G] au paiement :

* de la somme de 5419,22 euros arrêtée au 30 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers mensuels et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe.

À l’audience du 30 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 7104,58 euros au 23 janvier 2025, hors frais de procédure s’élevant à 328,14 euros.

M. [V] [P] et M^me Mme [X] [G] ont comparu et n’ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il résulte également des débats que les locataires ne sont pas en mesure de formuler de proposition leur permettant d’apurer la dette qu’ils restent devoir à l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [V] [P] et M^me Mme [X] [G].

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du logement d’habitation conclu le 22 avril 2011 et le bail portant sur le garage le 20 mai 2011 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 21 août 2024, pour la somme en principal de 4046,37 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 22 octobre 2024.

M. [V] [P] et Mme [X] [G] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement et du garage donnés à bail.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT produit un décompte démontrant que M. [V] [P] et Mme [X] [G] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7104,58 euros au 23 janvier 2025.

M. [V] [P] et Mme [X] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Soulevant une situation économique compliquée du fait leur enfant handicapé à charge, l’absence de travail de Mme [X] [G], et les problèmes de santé de M. [V] [P] impliquant des arrêts de travail réguliers, et de multiples dettes, les locataires ont indiqué ne pas être en mesure de s’acquitter de leur dette, pas même par l’effet d’un échéancier d’apurement.

Aucun paiement n’est intervenu depuis avril 2024 et les aides au logement ont été suspendues dès le mois de juin 2024.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, si le contrat portant sur le logement contient une clause de solidarité, le contrat de bail portant sur le garage ne comporte aucune clause de solidarité entre les preneurs, qui ne sont pas mariés et ne sont donc pas légalement solidaires. Or, le décompte versé aux débats ne permet pas de distinguer les sommes dues solidairement des sommes dues conjointement.

Dans ces conditions M. [V] [P] et Mme [X] [G] seront par conséquent condamnés conjointement au paiement de cette somme de 7104,58 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice subi par l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] [P] et M^me Mme [X] [G], parties succombantes à la procédure, supporteront la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [V] [P] et Mme [X] [G] à payer à l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 22 octobre 2024, et qu’en conséquence les baux, sur le logement et sur le garage, se trouvent résiliés depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à M. [V] [P] et Mme [X] [G] de libérer le logement et le garage situés [Adresse 3] à [Localité 6] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [V] [P] et Mme [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamne M. [V] [P] et Mme [X] [G] à payer à l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 7104,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 sur la somme de 4046,37 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Condamne M. [V] [P] et Mme [X] [G] à verser à l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 24 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne M. [V] [P] et Mme [X] [G] à verser à l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [V] [P] et M^me Mme [X] [G] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,