Minute n°

N° RG 25/00104 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IOUL

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [K] [I] munie d’un mandat écrit

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Bruno MARCELIN

Greffier : Sandrine LAMBERT

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Bruno MARCELIN, Juge des contentieux de la protection,

assisté de Sandrine LAMBERT, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 25/00104 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IOUL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2023, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DROME AMENAGEMENT HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 386,27 euros et d’une provision pour charges de 118,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2128,87 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [S] le 25 novembre 2024.

Par assignation du 4 février 2025, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DROME AMENAGEMENT HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de Valence pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2896,14 ευροσ αυ τιτρε δε λ’αρρι⎡ρ⎡ λοχατιφ αρρ⎢τ⎡ αυ 31 ϕανϖιερ 2025,−75 ευροσ συρ λε φονδεμεντ δε λ’αρτιχλε 700 δυ χοδε δε προχ⎡δυρε χιϖιλε, ουτρε λεσ εντιερσ δ⎡πενσ.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

À l’audience du 17 avril 2025, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DROME AMENAGEMENT HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DROME AMENAGEMENT HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [B] [S] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DROME AMENAGEMENT HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que la locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DROME AMENAGEMENT HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

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Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2128,87 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 janvier 2025.

En l’espèce, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient d’entériner le plan d’apurement de cette dette selon les modalités définies ci-après.

Cependant, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DROME AMENAGEMENT HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, en raison des engagements acceptés, des délais de grâce accordés, il convient d’assortir cette mesure d’expulsion d’une condition suspensive pendant la durée d’apurement du passif. Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule échéance de l’indemnité mensuelle d’occupation ou du passif, cette mesure recouvrera sa pleine et entière efficacité.

Si le locataire ne respectait pas ses engagements, la clause résolutoire sera acquise et il pourrait être procédé à son expulsion sans autre formalité.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DROME AMENAGEMENT HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2025, Mme [B] [S] lui devait la somme de 2896,14 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette sera immédiatement exigible

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 504,59 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DROME AMENAGEMENT HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 janvier 2023 entre L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DROME AMENAGEMENT HABITAT, d’une part, et Mme [B] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 26 janvier 2025,

CONDAMNE Mme [B] [S] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DROME AMENAGEMENT HABITAT la somme de 2896,14 euros (deux mille huit cent quatre-vingt-seize euros et quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025,

AUTORISE Mme [B] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à Mme [B] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus,

DIT que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,

DIT que si le locataire ne respectait pas ses engagements, la clause résolutoire sera acquise et il pourrait être procédé à son expulsion sans autre formalité,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DROME AMENAGEMENT HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024 et celui de l’assignation du 4 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge