Minute n°

N° RG 24/00270 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IEZY

JUGEMENT DU 23 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [C], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Stéphanie PIOGER, avocat au barreau de la Drôme

Monsieur [I] [C], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Stéphanie PIOGER, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Jeanne BASTARD

Greffier : Thérèse OBER

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Novembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Jeanne BASTARD, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00270 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IEZY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mars 2013, monsieur [J] [Z] a consenti un bail d’habitation à monsieur [N] [C] sur des locaux situés [Adresse 4] [Localité 7] ([Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 495 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 27 décembre 2022, monsieur [N] [C] a donné congé. Un état des lieux a été réalisé contradictoirement le 11 janvier 2023 par un commissaire de justice.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, signifiés à étude, monsieur [J] [Z] a assigné monsieur [N] [C] et monsieur [I] [C], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VALENCE pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2741,29 euros au titre de l’arriéré locatif,6611,39 au titre des dégradations et réparations locatives,124,60 euros au titre de l’établissement du constat dressé par commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie ;2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 12 septembre 2024 puis a été renvoyée à la demande du défendeur pour être finalement retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A l’audience du 21 novembre 2024, monsieur [J] [Z], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance que le défendeur était redevable de reliquats de loyers et charges impayés depuis le 31 août 2022 et jusqu’à l’expiration d’un délai de préavis de trois mois, soit jusqu’au mois de mars 2023. Il ajoute qu’un dégât des eaux a eu lieu dans l’appartement au cours du bail, consécutif à un défaut d’entretien par le locataire, puis dans l’appartement du dessous et que le locataire a refusé d’établir un constat amiable avec la locataire de l’étage inférieure et fait obstacle à toute réalisation de travaux dans son appartement. Il indique que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie des lieux, établis contradictoirement entre les parties, montre l’existence de dégradations dont les réparations doivent être mises à la charge de l’ancien locataire.

Monsieur [N] [C], représenté par son conseil, indique en substance ne pas être responsable des dégâts survenus dans l’appartement, dus à une fuite sur la toiture. Il précise avoir fait les démarches nécessaires auprès de son assurance, et soutient qu’il ne s’est jamais opposé à la réalisation de travaux. Il ajoute que les dégradations de l’appartement situé en dessous du sien sont en réalité dus au fait que les travaux de réparation de la toiture n’avaient pas été réalisés, et que de nombreux échanges ont eu lieu avec le propriétaire et la locataire concernée. S’agissant des sommes réclamées au titre des impayés de loyers et de charges, il indique qu’aucun décompte n’est produit lui permettant de justifier des sommes dues. Il demande à cette juridiction de débouter monsieur [J] [Z] de l’ensemble de ses demandes, et de le condamner à lui verser la somme de 1500 euros au titre de procédure abusive et la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur les loyers et charges impayés

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Ce délai peut être réduit à un mois notamment pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Cet article dispose que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Enfin, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce le courrier envoyé par monsieur [N] [C] mentionne comme motif de préavis réduit : « la loi autorisant un locataire à quitter un appartement pour raison de santé quand il est insalubre comme c’est le cas ici ». Toutefois, ce courrier de préavis n’étant pas accompagné d’un certificat médical, le préavis réduit d’un mois n’était pas valable. Le délai de préavis applicable au congé était donné par monsieur [N] [C] était donc de trois mois, jusqu’au mois de mars 2023 inclus.

Le congé ayant été notifié par monsieur [N] [C], il était ainsi redevable du loyer jusqu’au terme de ce délai, alors même que l’état des lieux et la remise des clés ont eu lieu avant la fin du délai.

Il résulte de la comparaison des deux décomptes produits par les parties que le loyer de janvier 2023 a été payé au prorata du préavis réduit donné par monsieur [N] [C] et que les loyers de février et mars 2023 n’ont pas été réglés. Monsieur [N] [C] sera donc condamné à payer les sommes dues au titre du reliquat du loyer du mois de janvier 2024 (soit la somme de 376 euros) ainsi que les loyers dus au titre des mois de février et mars, soit un montant total de 1389,32 euros.

S’agissant du reliquat des autres sommes demandées par monsieur [J] [Z] au titre des loyers et des charges, le décompte produit en pièce 16 est insuffisamment précis.

Ce décompte mentionne notamment une dette au 31 aout 2022, dont il n’est pas justifié.

Il mentionne également un décompte de charges 2022 d’un montant de 350,91 euros, sans justificatifs.

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.

Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Monsieur [J] [Z] sera donc débouté du surplus de ses demandes concernant le règlement des loyers et des charges, qui ne sont pas justifiées.

Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Si un état des lieux a été fait au moment de l’entrée du locataire, il doit en application des dispositions de l’article 1730 du code civil, rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du même code dispose que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le preneur n’est tenu des dégradations que si celles-ci ont été constatées en fin de bail et si elles se sont produites au cours de la période de jouissance des lieux.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d’occupation.

Enfin, l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, Monsieur [J] [Z] sollicite la condamnation du locataire et de la caution à la somme de 6611,39 euros au titre des réparations mises en œuvre.

Il produit les factures suivantes :

1100 euros en date du 13 août 2023 correspondant à la réfection de l’appartement du premier étage de la locataire [M] [H] (murs et plafond salle de bain, murs chambre cuisine) ;4750,39 euros en date du 14 août 2023 correspondant à la réfection de l’appartement du 2ème étage suite au départ du locataire [N] [C] (lessivage murs et plafond, boiseries, reprise mur entre salle de bain et chambre, réfection des joints douche) ;605 euros en date du 11 août 2023 suite au départ du locataire [N] [C] ponçage et vitrification du parquet du séjour et de la chambre ;156 euros en date du 12 mars 2023 pour « faire une greffe bois sur la porte d’entrée au niveau de la serrure pour supprimer le trou qui était bouché au plâtre ».

Il résulte de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 13 mars 2013 que l’ensemble des murs, sols et plafonds de l’appartement était en bon état.

Dans le constat d’état des lieux de sortie, dressé par commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie, il est indiqué que l’ensemble des plafonds et murs étaient en mauvais état et à repeindre. Les WC, la salle de bain et la chambre présentaient des importantes traces d’humidité, ayant attaqué le parquet dans la chambre. Il a également été constaté dans la salle de bain que la douche était en état d’usage, avec des joints de carrelages un peu jaune. Il était enfin constaté que la porte d’entrée avait été trouée par le locataire qui avait du faire changer une serrure, et rebouchée avec un produit blanc.

La comparaison de l’entrée dans les lieux et de la sortie met en évidence des dégradations au niveau de l’ensemble des revêtements de l’habitation, notamment dus à de la présence d’humidité.

Monsieur [N] [C] estime avoir entretenu le logement au cours de son occupation et ne pas être responsable des problématiques d’humidité, qui seraient consécutifs à un dégât des eaux.

Il ressort des pièces produites par les parties qu’un dégât des eaux est effectivement intervenu fin décembre 2019 ou début janvier 2020, dans la chambre de monsieur [N] [C].

Il ressort des pièces produites par monsieur [N] [C] qu’il a déclaré ce sinistre à son assurance le 3 janvier 2020, que des échanges ont eu lieu avec l’assureur du propriétaire et qu’un devis avait été réalisé peu après le dégât des eaux en vue d’une remis en état des lieux. Monsieur [N] [C] produit un rapport de tele-expertise en date du 26 mars 2020 qui retient que, selon les photographies réalisées « les dommages semblent bien témoigner d’un dégât des eaux consécutif à une infiltration par toiture. Les moisissures observées ne peuvent pas être uniquement dues à un phénomène de condensation » (pièce 4).

L’assurance de monsieur [J] [Z] indique également dans un courrier en date du 28 janvier 2020 : « l’origine du sinistre est une fuite sur toiture, qui a été réparée par notre assuré » (pièces 3 à 5).

Il ressort des pièces produites par monsieur [J] [Z] qu’un devis a été réalisé le 12 janvier 2020 par monsieur [L], pour un montant de 1181,71 euros (pièce 10) et que son assurance lui a indiqué par courrier du 10 novembre 2020 prendre en charge ce sinistre à hauteur de 945,36 euros à réception des factures de réfection.

Monsieur [J] [Z] indique que la remise en état n’a pas eu lieu car le locataire a refusé l’accès à son appartement pour les réparations. Il produit une attestation de Monsieur [B] [L], ayant établi un devis à la suite du dégât des eaux, en date du 3 novembre 2021, qui indique que le locataire n’a jamais répondu à ses appels aux fins de réaliser les travaux dans l’appartement (pièce 10).

Il est ainsi établi que les travaux de remise en état de la chambre n’ont pas pu être réalisés par la faute du locataire.

Toutefois, cette carence ne saurait expliquer l’ensemble des constatations faites lors de l’état des lieux de sortie.

Il convient de rappeler que si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des plafonds, peinture et revêtements de sol, atteints par la vétusté après des années d’occupation, et non imputable au locataire.

Compte tenu de la durée d’occupation des lieux de 9 ans et 3 mois, un coefficient de vétusté de 90% sera appliqué sur l’ensemble des devis produits concernant les peintures et revêtements de sol, ce qui justifie une indemnisation des travaux à hauteur de 10%.

Monsieur [N] [C] sera donc redevable de la somme de 535,539 euros au titre de la rénovation des murs, plafonds, lessivage des boiseries et reprise du mur entre la salle de bain et la chambre et du ponçage et de la vitrification du parquet dans le séjour et la chambre.

Il sera également redevable de la somme de 156 euros selon devis en date du 12 mars 2023 pour « faire une greffe bois sur la porte d’entrée au niveau de la serrure pour supprimer le trou qui était bouché au plâtre », cette dégradation ayant été constatée lors de l’état des lieux de sortie.

S’agissant des demandes formées au titre de la rénovation de l’appartement occupé précédemment par madame [M] [H], monsieur [J] [Z] produit une attestation de Monsieur [B] [L] en date du 16 janvier 2023 indiquant que la douche dans l’appartement de monsieur [N] [C] ne présentait plus de joints de carrelage.

Cet élément est contredit par le fait qu’il a été constaté lors de l’état des lieux de sortie établi le 11 janvier 2023, s’agissant de la salle de bain, que la « douche est en état d’usage, joints de carrelage un peu jaunes ».

Il produit également une attestation de « ANB services » qui indique « avoir constaté que la fuite d’eau dans la douche vient de l’infiltration par le carrelage à votre appartement du [Adresse 3] appartement occupé par M. [C] [N] » (pièce 4). Cette attestation, réalisée postérieurement au départ de monsieur [N] [C], ne saurait remettre en cause les constats effectués lors de l’état des lieux de sortie.

La preuve que le défaut d’entretien de la douche de monsieur [N] [C] serait à l’origine du dégât des eaux survenu chez madame [M] [H] n’étant pas apportée, la demande formée au titre de la réfection de l’appartement de madame [M] [H] sera rejetée.

Sur l’engagement de la caution au titre des loyers et charges et des réparations locatives

Il résulte de l’engagement de caution produit par monsieur [J] [Z] que monsieur [I] [C] s’est porté caution solidaire pour « le règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous intérêts et indemnités dus par monsieur [N] [C] en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de trois ans à compter du 15 mars 2013 » ; l’acte mentionne que « cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l’article 1740 du code civil jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire, sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé deux fois pour la même durée ».

L’engagement de caution de monsieur [I] [C] était donc limité à une période de 9 ans, soit deux fois la durée du bail renouvelé, ce qui exclut qu’il puisse être tenu des sommes dues par le locataire postérieurement au 15 mars 2022.

La demande relative à la condamnation solidaire de la caution au titre des loyers et charges de janvier, février et mars 2023 et des réparations locatives sera donc rejetée.

Sur les frais d’huissier en lien avec l’état des lieux

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. À défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Monsieur [J] [Z] demande le remboursement des frais d’huissier exposés au titre du procès-verbal de sortie des lieux, pour un montant de 124,60 euros.

Ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat en date du 11 janvier 2023 monsieur [J] [Z] a décidé de son propre chef de mandater un huissier pour établir l’état des lieux de sortie, sans procéder préalablement à une tentative pour réaliser cet état des lieux de manière amiable.

En l’espèce, monsieur [N] [C] était bien présent à l’état des lieux de sortie, de sorte qu’il n’était pas nécessaire de procéder par voie d’huissier.

Par conséquent, monsieur [N] [C] ne sera pas tenu de payer les frais d’huissier engagés par monsieur [J] [Z].

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus que s’il est exercé de mauvaise foi, ou pour le moins avec une légèreté blâmable révélée par l’absence de tout fondement sérieux.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, monsieur [J] [Z] ayant fait exercice de son droit de recours contre son locataire, qui succombe partiellement en sa défense.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de tendant à obtenir le paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie.

Monsieur [N] [C], succombant en l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner monsieur [N] [C] à payer à monsieur [J] [Z] la somme 200 euros au titre des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne monsieur [N] [C] à payer monsieur [J] [Z] la somme de 1389,32 euros au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

Condamne monsieur [N] [C] à payer monsieur [J] [Z] la somme de 691,53 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

Déboute monsieur [J] [Z] de sa demande formée à l’encontre de monsieur [I] [C] en qualité de caution solidaire, et du surplus de ses demandes,

Déboute monsieur [N] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne monsieur [N] [C] aux dépens,

Condamne monsieur [N] [C] à payer à monsieur [J] [Z] la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,