Minute n°

N° RG 24/00495 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IIN4

JUGEMENT DU 27 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEURS :

Madame [Z] [I] épouse [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP DURRLEMAN-COLAS-DE RENTY, avocats au barreau de la Drôme

Monsieur [W] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP DURRLEMAN-COLAS-DE RENTY, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Martine DI PALMA, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MICHEL

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Février 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MICHEL, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00495 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IIN4

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [L] a donné à bail à M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] un logement situé [Adresse 5] ([Adresse 2]) par contrat du 14 avril 2019, pour un loyer mensuel initial hors charges de 550 euros, outre une provision sur charges de 138 euros par mois.

Suite à l’apparition de moisissures sur les murs de l’appartement, l’Agence Régionale de Santé ([Localité 4]) a procédé à deux visites de l’appartement, le 14 décembre 2022 et le 15 mai 2023. Le 11 septembre 2023, le préfet de la Drôme a pris un arrêté portant insalubrité du logement avec interdiction temporaire de l’habiter.

Aucune offre de relogement temporaire n’a été proposée aux locataires. Aucun travaux n’a été réalisé. Les locataires ont restitué les lieux le 14 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] ont fait assigner M. [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 13 février 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] demandent :

— de condamner M. [D] [L] à leur payer les sommes suivantes :

—  6902,30 euros sur la période du 14 décembre 2022 au 11 septembre 2023,

—  8608,49 euros sur la période du 11 septembre 2023 au 14 août 2024,

—  2326,62 euros au titre de l’indemnité des trois mois de l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation

—  15 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— de débouter M. [D] [L] de toutes ses demandes,

— de condamner M. [D] [L] à leur payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] font valoir en substance, sur le fondement de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que M. [D] [L] a manqué à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence et que l’appartement a même été déclaré insalubre. Ils indiquent que l’apparition des moisissures est liée à un coupure du chauffage collectif et de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) la nuit, ainsi qu’à l’existence de ponts thermiques en raison de défauts d’isolation en façade, et ne peut en aucune façon être due à leur mode de vie. Ils ajoutent que M. [D] [L] ne justifie pas de la réalité ni de la recevabilité de son recours contre l’arrêté portant insalubrité, que ce recours n’est pas suspensif et qu’en tout état de cause leur action est fondée sur les critères de décence et non de salubrité, qui sont deux notions distinctes. Ils indiquent avoir subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral dans la mesure où ils ont été contraints de vivre dans un logement présentant des moisissures et de l’humidité pendant des mois, sans aucun travaux et sans aucune proposition de relogement. Ils estiment par ailleurs que M. [D] [L] doit leur verser l’indemnité prévue à l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation afin de couvrir leurs frais de réinstallation.

M. [D] [L] demande :

— à titre principal, de surseoir à statuer dans l’attente du jugement du tribunal administratif de Grenoble,

— à titre subsidiaire, de débouter M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes,

— en tout état de cause, de condamner M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [D] [L] fait valoir en substance qu’il a engagé un recours en excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Grenoble à l’encontre de l’arrêté préfectoral ayant déclaré le logement insalubre, et que l’issue de cette procédure est primordiale pour la solution du litige.

A titre subsidiaire, M. [D] [L] fait valoir que le rapport de l'[Localité 4] ne précise pas le fait générateur de l’humidité et des moisissures, et que l’expertise qu’il a fait diligenter conclut que les problèmes d’humidité sont inhérents au type de construction de l’immeuble, qui implique de respecter des habitudes de vie saines de la part des occupants afin de limiter l’humidité. Il impute ainsi les désordres constatés dans le logement aux conditions d’occupation et d’entretien du logement par les locataires, indiquant que, même s’il est vrai que le syndicat des copropriétaires a décidé de limiter la VMC de 23 heures à 7 heures à compter du mois d’octobre 2022, il n’est pas possible que des moisissures se développent aussi vite de ce seul fait. Il conteste l’absence de prise de terre et affirme que les multiprises installées ne sont pas de son fait. Il ajoute que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice, indiquant qu’ils sont restés dans les lieux sans verser de loyer et en bénéficiant peut-être d’une allocation logement. Il estime que l’indemnisation ne peut débuter qu’à la date de l’arrêté d’insalubrité et non antérieurement, et que l’insalubrité étant provisoire, l’indemnité de relogement n’est pas due.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, M. [D] [L] produit aux débats une pièce n°16 montrant qu’il a formé un recours devant le tribunal administratif de Grenoble à l’encontre de l’arrêté préfectoral du 11 septembre 2023 portant insalubrité du logement dont il est propriétaire. Il ne produit toutefois aucune pièce permettant de connaître les critiques qu’il formule à l’encontre de cet arrêté au soutien de son recours.

Par ailleurs, si l’article 5 du décret n°202-120 du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, dispose que le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ne peut être considéré comme un logement décent, la caractérisation d’un état d’insalubrité n’est pas nécessaire à la caractérisation d’une indécence du logement. En effet, les notions d’insalubrité et d’indécence ne sont pas identiques. L’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, alors que l’indécence s’intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. Ainsi, si tout logement insalubre est indécent, tout logement indécent n’est pas nécessairement insalubre.

Dans ces conditions, il n’est pas nécessaire d’attendre l’issue du recours formé devant le tribunal administratif pour statuer sur le litige, et il convient de débouter M. [D] [L] de sa demande de sursis à statuer.

Sur la responsabilité contractuelle du bailleur

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

L’article 2 du décret n°202-120 du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, prévoit notamment que :

— le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de – ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat pour le bailleur, dont il ne peut s’exonérer que par la force majeure.

En l’espèce, le logement objet du bail a fait l’objet de deux visites de l'[Localité 4] le 14 décembre 2022 et le 15 mai 2023, suite à un signalement des locataires. Plusieurs désordres ont été relevés dans le rapport établi à l’issue de ces visites, à savoir :

l’absence de dispositif de ventilation efficace compte tenu de l’absence de fonctionnement en continu de la VMC et de la présence de blocs de volets roulants fixés devant les amenées d’air situées sur les fenêtres,

la présence d’humidité, avec développement de moisissures sur les volets roulants et sur les murs du séjour et dans les trois chambres, photographies à l’appui,

l’absence de prise de terre sur différentes prises électriques du logement et la présence d’une multiprise électrique fixée à un des meubles de la cuisine constituant une installation dangereuse.

Ce rapport conclut qu’il est nécessaire de procéder à des travaux pour remédier à ces désordres, travaux consistant en :

— la recherche et suppressions des causes d’humidité et d’infiltration,

— la réfection des plafonds, revêtements des murs et tout ce qui a été dégradé par l’humidité et les infiltrations d’eau,

— la mise en sécurité et conformité de l’installation électrique,

— la mise en place d’un système de ventilation conforme.

M. [D] [L] produit plusieurs attestations établies par des proches (pièces n°6, 7 et 8) indiquant qu’il n’a pas été constaté la présence d’humidité ou de moisissures dans l’appartement après le départ des locataires.

Ces attestations sont toutefois battues en brèche par un rapport technique produit par M. [D] [L], établi par un expert qu’il a mandaté (pièce n°1) et qui a procédé à des constatations au sein de l’appartement le 22 novembre 2023 dont il résulte :

— que des moisissures et de l’humidité sont effectivement présentes dans le séjour,

— que de l’humidité est présente autour des menuiseries de la cuisine,

— que des moisissures et de l’humidité sont présentes autour des menuiseries dans la chambre située en façade ouest,

— que des moisissures et de l’humidité sont présentes autour et en pied des menuiseries de la chambre située en façade nord, outre la présence de gouttes d’eau au milieu du mur.

M. [D] [L] soutient que ces désordres seraient imputables à un défaut d’entretien des locataires, s’appuyant sur les préconisations du rapport technique qu’il a lui-même diligenté. Ce faisant, il occulte la majeure partie de ce rapport technique qui impute principalement les désordres constatés à l’existence de ponts thermiques, notamment autour des menuiseries que le bailleur a fait remplacer en 2011, à un problème d’infiltrations ou encore de ventilation.

Or, il résulte des pièces du dossier (article de presse, notes d’information du conseil syndical, courrier du 19 novembre 2023 du président du conseil syndical), que les systèmes de VMC de l’immeuble font l’objet de coupures au cours de la journée et ne fonctionnent pas en continu, cette décision ayant été prise au cours de l’été 2022. M. [D] [L] a d’ailleurs reconnu à l’audience que la VMC était coupée la nuit de 23 heures à 7 heures. Les moisissures ont commencé à se développer au cours de l’automne 2022, soit à la première période froide ayant suivi la mise en œuvre de cette décision.

Les observations faites par une autre occupante de l’immeuble (pièce n°2) concernant des fenêtres et volets qui seraient fermés la plupart du temps sauf par temps de pluie, si elles devaient concerner les demandeurs – ce qui n’est pas explicite à la lecture de l’attestation – ne sauraient à elles seules emporter la conviction du juge quant aux conditions d’occupation du logement. Quant à l’attestation produite en pièce n°3, elle ne dit rien des habitudes d’aération de l’appartement de M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P].

Si M. [D] [L] produit des attestations d’autres occupants de l’immeuble indiquant qu’il n’existe pas de problèmes de moisissures ou d’humidité dans leurs appartement (pièces n°13 et n°14), il y a toutefois lieu de noter que les problèmes de ventilation sont majorés dans l’appartement loué par les demandeurs par le fait que les blocs de volets roulants sont situés devant les réglettes d’entrée d’air des fenêtres. Par ailleurs, l’expert mandaté par le défendeur, qui a procédé à la visite des lieux en présence d’un salarié de la copropriété, a noté dans ses conclusions que « l’ensemble des appartements de l’immeuble [rencontraient] ce genre de désordres, à plus ou moins grande échelle ».

S’agissant de l’installation électrique, les constatations faites par l’ingénieur d’études sanitaires ayant procédé aux visites de l’appartement pour l'[Localité 4] établissent que plusieurs prises électriques n’étaient pas pourvues de prise de terre, sans que l’impartialité de ce technicien ne puisse sérieusement être remise en cause. Si M. [D] [L] fait référence à un diagnostic électrique, obligatoire si l’installation électrique a plus de 15 ans, il ne produit aucunement ce diagnostic. Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 12 avril 2019 montre que le branchement dangereux constaté dans la cuisine (multiprise) n’est pas du fait des locataires dans la mesure où l’existence de ce branchement est expressément noté dans ce document.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’appartement loué par M. [D] [L] ne répondait pas aux critères de décence, sans que les désordres constatés au sein de l’appartement ne puissent être imputés aux conditions d’occupation des locataires ou à un défaut d’entretien.

L’absence de délivrance d’un logement décent constitue une faute de M. [D] [L] dans l’exécution du contrat, qui engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] et doit le conduire à réparer les préjudices qui en ont résulté.

Sur le préjudice de jouissance

La non conformité du logement a nécessairement causé à M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] un préjudice de jouissance particulièrement important en ce qu’ils ont vécu dans un logement anormalement humide, en présence de moisissures importantes, et en présence également d’installations électriques dangereuses.

Ce préjudice doit être indemnisé pour la période du 14 décembre 2022 au 14 août 2024, soit une durée de vingt mois. En effet, il est établi que, dès la première visite de l'[Localité 4], le logement ne répondait plus aux critères de décence, non seulement en raison de son installation électrique, mais aussi en raison des moisissures présentes qui ont conduit M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] à solliciter cette visite. La prise de l’arrêté portant insalubrité au mois de septembre 2023 ne peut, comme le soutient M. [D] [L], constituer le point de départ de l’indemnisation des préjudices, alors même que l’indécence et les préjudices en découlant préexistaient à cet arrêté.

L’importance du préjudice et la durée du trouble constaté justifient que M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] soit indemnisés à hauteur de 5229 euros au titre du préjudice de jouissance correspondant à 75 % du loyer et des charges du 14 décembre 2022 au 11 septembre 2023 (581 euros x 9 mois), puis à hauteur de 1870 euros correspondant au montant des charges qu’ils ont continué à régler du 11 septembre 2023 au 14 août 2024 (170 euros x 11 mois), date de leur départ des lieux.

En conséquence, M. [D] [L] sera condamné à payer la somme totale de 7099 euros à M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur l’indemnité de l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.521-3-1 II du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En l’espèce, le logement objet du contrat de bail n’a fait l’objet d’aucune interdiction définitive d’habiter. Les dispositions susvisées ne sont donc pas applicables au litige.

En conséquence, M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur le préjudice moral

S’agissant du préjudice moral invoqué par M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P], ceux-ci ont dû, en raison de l’indécence de leur logement, faire face à des procédures longues, mais également à un contexte anxiogène dès lors qu’ils vivaient dans des conditions exposant leur santé et celles de leurs deux enfants comme l’indique le rapport de l'[Localité 4] détaillant les risques des moisissures et de l’humidité.

Ce préjudice est d’autant plus important qu’aucune proposition de relogement ne leur a été faite par le bailleur en dépit de l’arrêté préfectoral, sans que M. [D] [L] ne puisse s’exonérer de sa responsabilité en se retranchant derrière l’inaction de l’administration pour assurer ce relogement qui lui incombait au premier chef.

Le préjudice moral subi sera intégralement réparé par des dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros.

En conséquence, M. [D] [L] sera condamné à payer la somme de 5000 euros à M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [D] [L], partie succombante à la procédure, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner M. [D] [L] à payer à M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] la somme de 2000 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [D] [L] de sa demande de sursis à statuer,

Condamne M. [D] [L] à payer à M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] la somme de 7099 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamne M. [D] [L] à payer à M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Déboute M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [D] [L] aux dépens,

Condamne M. [D] [L] à payer à M. [W] [P] et Mme [Z] [I] épouse [P] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,