— N° RG 23/04906 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJLD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 juin 2024

Minute n° 24/995

N° RG 23/04906 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJLD

Le

CCC : dossier

FE :

M^e COHEN Arron

M^e KLIBANER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SCI ZEBULON

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Arron benjamin COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

La Societe Civile Professionnel Dénomée [F] [I] Notaire

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représentée

Maître [F] [I]

notaire de la SCP “[F] [I], notaire”

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représenté

S.C.I. JAMAX

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Thomas KLIBANER de l’AARPI DELANNOY & KLIBANER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M^me VISBECQ, Juge

M. NOIROT, Juge

Jugement rédigé par : M. NOIROT, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

— N° RG 23/04906 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJLD

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 14 novembre 2022, la SCI ZEBULON a vendu à la SCI JAMAX des locaux industriels situés [Adresse 2] à LAGNY SUR MARNE (77) comprenant un logement de fonctions et deux zones d’entreposage pour une superficie totale de 9423 m² pour un prix de 8250000 €.

Les lieux n’ayant pas été libérés par le vendeur au jour de la vente, l’acte prévoyait une compensation financière à défaut de libération des lieux pour le 21 novembre 2022, garantie par un séquestre de 80000 € entre les mains du notaire instrumentaire.

Un contentieux est né sur la libération effective des lieux et sur la date de cette libération. Considérant avoir libéré les lieux, la SCI ZEBULON a demandé la libération du séquestre de 80000 €, tandis que la SCI JAMAX lui a réclamé le paiement de la compensation financière stipulée à l’acte de vente.

Par actes de commissaire de justice du 23 octobre 2023, la SCI ZEBULON a fait assigner Me [F] [I] et la SCP [F] [I], notaire à PARIS, et la SCI JAMAX devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de libération du séquestre de 80000 € (RG 23/4906).

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, la société JAMAX a fait assigner la SCI ZEBULON en paiement de la compensation financière précitée (RG 23/5220).

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 4 mars 2024 (RG 23/4906).

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 28 mars 2024, la SCI ZEBULON demande au tribunal de :

« – ORDONNER la libération au profit de la SCI ZEBULON du séquestre d’un montant de 80.000 euros, actuellement entre les mains de Maître [N] [K], notaire à PARIS, membre de la SCP « [K] notaires », titulaire d’un office notarial.

— DEBOUTER la SCI JAMAX de l’ensemble de ces demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

— CONSTATER que la demande indemnitaire de la société JAMAX est disproportionnée,

Et en conséquence :

— CONDAMNER la société ZEBULON à payer à la SCI JAMAX la somme de 11.600 euros,

Et en conséquence :

— ORDONNER la libération au profit de la SCI ZEBULON du séquestre d’un montant de 68.400 euros, actuellement entre les mains de Maître [N] [K], notaire à PARIS, membre de la SCP « [K] notaires », titulaire d’un office notarial,

— ORDONNER la libération au profit de la SCI JAMAX du séquestre d’un montant de 11.600 euros, actuellement entre les mains de Maître [N] [K], notaire à PARIS, membre de la SCP « [K] notaires », titulaire d’un office notarial,

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société SCI JAMAX à régler à la SCI ZEBULON la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société SCI JAMAX aux entiers dépens dont distraction au profit de Me

Benjamin COHEN ».

— N° RG 23/04906 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJLD

La SCI ZEBULON expose notamment que :

— l’article 9.3 ne mentionne que les entrepôts et les bureaux, qui ont été libérés, à l’exclusion de toute autre zone, de sorte qu’aucune indemnité d’occupation n’est due ;

— elle a libéré les lieux dans le délai imparti et a fait constater cette libération des lieux par Me [D], commissaire de justice les 22 et 23 novembre 2022 ;

— les photos annexées au constat d’huissier montrent que les lieux sont vides ;

— d’après le constat de commissaire de justice qu’a fait dresser la société JAMAX, il ne restait que deux barres métalliques dans l’entrepôt n° 2 de 3300 m2 ;

— le procès-verbal de constat de commissaire de justice d’ABC JUSTICE du 9 janvier 2023 qu’a fait établir la société JAMAX montre que les entrepôts et les bureaux sont entièrement vides ;

— le local transformateur, le réfectoire et les vestiaires, les paliers, les espaces sous escaliers, le local serveur, les extérieurs, ainsi que l’appartement du gardien, visés dans le constat d’huissier qu’a fait réaliser la SCI JAMAX au soutien de ses prétentions, ne sont pas visés par l’article 9.3 de l’acte de vente ;

— elle n’est pas responsable des travaux d’assainissement en cours de réalisation à l’extérieur des bâtiments ;

— avant la vente, les lieux étaient loués à la société INTERNATIONAL DESIGN ;

— elle ne s’est plus rendue sur les lieux à compter du 23 novembre 2022 ;

— la mezzanine n’est pas visée par l’article 9.3 du contrat de vente, elle n’est pas incluse dans la partie entrepôts ou bureaux ;

— au demeurant la surface de la mezzanine est de 44,21 m2 ;

— la SCI JAMAX admet que les lieux ont été entièrement libérés le 31 mars 2023, date à laquelle elle a fait appel à la société ASD TRANSPORT pour enlever 10m3 de matériel au tarif de 650 € ;

— la SCI JAMAX est de mauvaise foi et tente par tout moyen d’obtenir restitution d’une partie du prix de vente ;

— subsidiairement, le tribunal pourra retenir une superficie de 100 m2, correspondant aux 10 m3 enlevés, comme base de calcul de l’indemnité de perte de jouissance, outre les 650 € payés à la société ASD TRANSPORT, seule la surface occupée devant faire l’objet d’une indemnisation ;

— l’indemnisation sera donc subsidiairement limitée à un total de 11600 €.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 30 avril 2024, la SCI JAMAX demande au tribunal de :

« Vu l’article 1103 du Code Civil,

Vu les articles 1188 et suivants du Code Civil,

— DEBOUTER la S.C.I. ZEBULON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— RECEVOIR l’intégralité des demandes et prétentions de la société SCI JAMAX et les déclarer bien fondées ;

En conséquence,

— JUGER que la S.C.I. ZEBULON a manqué à ses obligations contractuelles de libération totale de l’ensemble immobilier vendu à la société SCI JAMAX ;

— FIXER à la somme de 565020 euros TTC le montant de l’indemnité due par la S.C.I. ZEBULON à la SCI JAMAX en application des dispositions de l’article 9.3 de l’acte de vente du 14 novembre 2022 ;

— ORDONNER que la somme séquestrée de 80000 euros, assortie des intérêts produits, actuellement entre les mains du Notaire Soussigné, Maître [N] [K], notaire à PARIS, membre de la société civile professionnelle dénommée « [K] Notaires » titulaire d’un Office notarial, soit remise à la SCI JAMAX ;

— CONDAMNER la S.C.I. ZEBULON à payer à la SCI JAMAX la somme de 565 020,00 euros TTC – 80 000,00 euros = 485 020,00 euros TTC en application des dispositions de l’article 9.3 de l’acte de vente du 14 novembre 2022 ;

— CONDAMNER la S.C.I. ZEBULON à payer à la SCI JAMAX la somme de 780,00 euros TTC au titre des prestations de déménagement engagées par la SCI JAMAX pour achever la libération de l’ensemble immobilier acquis par la SCI JAMAX ;

— CONDAMNER la S.C.I. ZEBULON à payer à la SCI JAMAX la somme mensuelle de 192,00 euros TTC à compter du mois d’avril 2023 inclus que cette dernière règle chaque mois à la société ASD TRANSPORT au titre des prestations de stockage des effets personnels de la S.C.I. ZEBULON et ce, jusqu’à ce que cette dernière procède à leur récupération ;

— CONDAMNER la S.C.I. ZEBULON à payer à la SCI JAMAX la somme de 10 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

La SCI JAMAX expose notamment que :

— comme la SCI ZEBULON, elle est spécialisée dans l’acquisition et la location de biens immobiliers ;

— la SCI ZEBULON a manqué à ses engagements contractuels de libération totale des lieux pour le 21 novembre 2022 ;

— la SCI ZEBULON s’était engagée dans la promesse de vente à libérer totalement les lieux de toute occupation juridique ou physique pour la réitération de la vente, ce qu’elle n’a pas fait, raison pour laquelle a été stipulé à l’acte de vente l’article 9.3 ;

— elle a fait constater par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2022 que les locaux n’étaient pas entièrement libérés et que des individus s’affairaient pour ce faire ;

— elle a fait constater l’absence de libération totale des lieux par constats d’huissiers des 25 novembre, 28 novembre, 1er décembre 2022 et 2 janvier 2023 ;

— les constats d’huissier de Me [D] des 22 et 23 novembre 2022 ne lui ont pas été communiqués malgré ses demandes réitérées, ils ne l’ont été que dans le cadre de la présente instance ;

— au 15 février 2023, les lieux n’étaient toujours pas libérés, la mezzanine située dans la partie entrepôts restant encombrée ;

— par son courrier du 6 mars 2023, la SCI ZEBULON reconnaît explicitement que la mezzanine n’est pas totalement libérée ;

— elle a fait intervenir la société ASD TRANSPORT pour libérer les lieux et stocker les effets personnels de la SCI ZEBULON pour un montant de 972 €, la prestation mensuelle de stockage s’élevant à 192 € ;

— à la date du 21 novembre 2022, la S.C.I. ZEBULON n’avait pas procédé à la libération de l’accueil, des entrepôts, des quais de livraison, des cellules de stockage, des espaces sous l’escalier, du local transformateur, du réfectoire, des vestiaires, du showroom, de la salle de shooting, de la zone palière, des bureaux, du local informatique, des extérieurs, de l’appartement ;

— à la date du 2 janvier 2023, la S.C.I. ZEBULON n’avait toujours pas procédé entièrement à la libération des entrepôts, des toilettes, des cellules de stockage, des paliers, des couloirs, des extérieurs, de l’appartement ;

— le 15 février 2023, soit trois mois après la vente, la mezzanine n’avait toujours pas été libérée ;

— c’est par sa propre initiative que l’ensemble immobilier est aujourd’hui totalement libéré ;

— la SCI ZEBULON a explicitement reconnu à plusieurs occasions qu’elle n’avait pas respecté son obligation de libérer entièrement les lieux ;

— ni elle ni sa locataire la société D-MAX n’ont pu jouir de l’intégralité des locaux avant avril 2023 ;

— les deux procès-verbaux de constat d’huissier produits par la SCI ZEBULON sont inopérants, car contredits par les constats d’huissiers postérieurs qu’elle produit elle-même ;

— toutes les zones n’ont pas été visitées par le commissaire de justice mandaté par la SCI ZEBULON, mais uniquement les zones qui intéressaient la SCI ZEBULON pour les besoins de la cause ;

— les PV de constats d’huissier produits par la SCI ZEBULON prouvent au demeurant que les lieux n’étaient pas libérés au 21 novembre 2022 ;

— tous les espaces de l’immeuble devaient être libérés par la SCI ZEBULON, y compris l’accueil, les quais de livraison, les cellules de stockage, le local transformateur, le réfectoire, les vestiaires, les paliers, les espaces sous escalier, le local serveur, le show-room, les extérieurs, l’appartement ;

— la distinction entre entrepôts et bureaux n’exclut pas les autres zones, mais sert uniquement aux modalités de calcul des sanctions en cas d’inexécution ;

— soutenir le contraire est en contradiction avec toutes les pratiques et usages en matière de vente immobilière ;

— la SCI ZEBULON s’est engagée à libérer intégralement les lieux, comme le mentionne d’ailleurs les constats d’huissier qu’elle a fait établir ;

— au jour de la vente, environ 6000 m2 n’étaient pas libérés, y inclus la mezzanine ;

— elle ne s’est jamais opposée à ce que la SCI ZEBULON intervienne pour finir de libérer les lieux, mais l’a au contraire maintes fois mise en demeure d’intervenir ;

— la SCI ZEBULON est intervenue de nombreuses fois dans l’ensemble immobilier pour continuer de libérer les lieux après le 23 novembre 2022 ;

— le non libération dans les délais convenus ne se limite pas à la seule mezzanine, qui n’est que la dernière partie non libérée de l’ensemble immobilier, d’autres parties n’ayant pas été libérées auparavant ;

— il est inopérant d’affirmer que la mezzanine n’a qu’une surface de 44,21 m2, car l’enjeu du litige ne se trouve pas dans la superficie de la dernière des pièces / zones non libérées par la SCI ZEBULON par rapport à celle de l’ensemble immobilier acquis pas la SCI JAMAX ;

— les sanctions financières stipulées à l’article 9.3 de l’acte de vente doivent en conséquence s’appliquer ;

— l’ensemble immobilier n’a été libéré qu’au mois d’avril 2023, ce qui implique des sanctions financières pour la période du 21 novembre 2022 au 31 mars 2023 pour un montant total de 565020 € TTC ;

— la SC I ZEBULON doit en outre lui rembourser les frais de déménagement et de stockage qu’elle a engagés pour libérer les lieux, soit 720 € TTC pour les frais de déménagement et 192 € TTC par mois pour les frais de stockage à compter d’avril 2023 ;

— la demande subsidiaire de la SCI ZEBULON de limiter les sanctions financières à la seule mezzanine n’a pas de sens, car d’autres zones n’étaient pas libérées au 21 novembre 2022 et il n’a pas été prévu à l’acte de vente de limitation ou de fixation de la sanction en fonction de la surface non libérée aux dates convenues ;

— ayant manqué à son obligation de libération totale des lieux, la SCI ZEBULON doit se voir appliquer la sanction prévue à l’acte de vente dans son intégralité ;

— il a été expressément prévu que la sanction s’appliquerait dans son intégralité quelle que soit la surface non libérée aux dates convenues ;

— par la commune intention des parties, il a été convenu de faire de cette sanction une sanction coercitive.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2024.

Me [F] [I] et la SCP [F] [I] n’ont pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 17 octobre 2024 et mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS

Sur le demande principale quant à la compensation financière prévue au contrat de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1188 dispose :

« Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

L’article 1189 du code civil dispose :

« Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci ».

L’article 1383-2 du code civil dispose :

« L’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté.

Il fait foi contre celui qui l’a fait.

Il ne peut être divisé contre son auteur.

Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait ».

L’article 1231-5 du code civil dispose :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, l’article 9.3 de l’acte de vente du 14 novembre 2022 stipule :

« CONVENTION RELATIVE AUX PARTIES NON LIBEREES CE JOUR –CONVENTION DE SEQUESTRE

Le Vendeur n’a pas été en mesure de libérer l’intégralité des Biens ce jour, en conséquence l’Acquéreur accepte de lui consentir une autorisation d’occupation précaire portant sur une partie des Biens.

De son côté, le Vendeur s’engage à libérer au plus tard :

— le 21 novembre 2022 à 9 heures la partie des entrepôts occupée à ce jour, soit environ 3300 mètres carré de Surface Utile Brute Locative ;

— et le 21 novembre 2022 à 9 heures la partie des bureaux occupée à ce jour, soit environ 500 mètres carré de Surface Utile Brute Locative.

Afin d’indemniser l’Acquéreur du préjudice résultant de cette situation, le Vendeur :

— Règle ce jour à l’Acquéreur la somme de 6.600 euros HT soit 7920 euros TTC par prélèvement sur le Prix de vente et par les comptabilités des Notaires ; et

— S’engage à régler dans l’hypothèse où les Biens ne seraient pas libérés aux dates visées ci dessus (soit le 21 novembre 2022 à 9 heures) et jusqu’à leur libération totale une indemnité estimée à 15 € HT / m²/ mois pour les entrepôts et 30 € HT / m²/ mois pour les bureaux.

Les Parties conviennent que dans l’hypothèse où les Biens ne seraient pas libérés :

— aux dates visées ci-dessus (soit le 21 novembre 2022 à 9 heures) toute semaine entamée sera du par le Vendeur à l’Acquéreur ;

— aux dates suivantes, à compter du 1er décembre 2022 à 9 heures tout mois entamé sera du par le Vendeur à l’Acquéreur et que passé le 31 décembre 2022, le tarif du par mois et par m² de surface occupée sera doublé.

A l’effet de garantir l’Acquéreur du paiement par le Vendeur desdites sommes, les Parties conviennent de constituer un séquestre par prélèvement d’un montant de QUATRE-VINGTS MILLE EUROS (80 000,00 EUR) sur le Prix de Vente.

A ce titre le Vendeur affecte à titre de gage au profit de l’Acquéreur qui l’accepte, la somme totale de QUATRE-VINGTS MILLE EUROS (80 000,00 EUR) par prélèvement sur le Prix payé par l’Acquéreur au Vendeur ce jour » (le tribunal met en exergue).

Or, la promesse de vente antérieure qui avait été signée le 30 août 2022 stipulait que l’immeuble vendu devait être intégralement libéré au jour de la vente. Ainsi, l’article 11.2 de la promesse de vente stipulait :

« Article 11.2 Transfert de jouissance

Le Bénéficiaire aura la jouissance de l’immeuble au jour de la Réalisation de la Vente par la prise de possession réelle, les Biens devant être libre de toute occupation (juridique et physique) pour la réalisation de cet événement.

A cet égard, il est rappelé que préalablement à la réalisation de la Vente et à titre de condition essentielle et déterminante de celle-ci, le Promettant a justifié d’un avenant au bail conclu entre le Promettant, en qualité de bailleur, et la société INTERNATIONAL DESIGN, en qualité de locataire et exploitant des Biens, lequel a pour objet de résilier de manière inconditionnelle le bail consenti à effet de la régularisation de la Vente.

Le Promettant devra justifier du procès-verbal de constat de libération de l’Immeuble par la société INTERNATIONAL DESIGN, en qualité d’ex-locataire de l’immeuble lequel constat sera réalisé à la diligence du Promettant.

Le Promettant garantit et s’engage à tenir indemne le Bénéficiaire de toute contestation relative à la résiliation du bail, notamment de la part d’un créancier inscrit, et se porte fort des obligations du Locataire à cet égard de sorte que la jouissance de l’Acquéreur ne puisse être remise en cause et que ce dernier ne puisse être recherché de quelque manière que ce soit au titre de ce bail.

En outre, le Promettant déclare, garantit et s’engage à tenir indemne le Bénéficiaire de toute reprise ou poursuite d’un contrat de travail attaché aux Biens ou lié à l’activité exercée par l’occupant dans les Biens ».

Il en résulte que l’article 9.3 de l’acte de vente constitue une sanction économique comminatoire visant à la libération totale des lieux, afin que la SCI ZEBULON puisse pleinement jouir de l’immeuble par elle acquis au prix de 8250000 €, et non une indemnité de perte de jouissance des lieux pouvant être limitée à la partie des lieux non libérée. L’article 9.3 de l’acte de vente doit en conséquence recevoir la qualification de clause pénale. Cette qualification est d’ailleurs corroborée par la croissance de la sanction financière stipulée à mesure de l’écoulement du temps. Il s’ensuit que la sanction financière prévue est intégralement due et ne saurait être limitée à la surface non libérée des lieux.

La SCI ZEBULON a certes fait constater que les lieux étaient libérés les 22 et 23 novembre 2022.

Ainsi, le commissaire de justice mandaté par la SCI ZEBULON a constaté le 22 novembre 2022 :

« Je découvre les différents corps de bâtiment accessibles par une voie de circulation bitumée entièrement vide de corps et de biens et sur laquelle il ne persiste que quelques palettes et ferraille diverses en cours de vidage dans une benne le long du quai.

L’ensemble des deux corps du bâtiment de l’entrepôt est entièrement vide de corps et de biens à l’exception de quelques épaves, ordures et détritus représentant quelques m3.

Les bureaux situés à l’étage sont également entièrement vides de corps et de biens.

Je prends acte de la déclaration de la venderesse que les lieux seront définitivement vidés le mercredi 23 novembre 2022 au matin et j’ai donc convenu de réitérer mes opérations ledit jour à l0 heures ».

Et le même commissaire de justice a également constaté le 23 novembre 2022 :

« Je constate la présence d’une première benne rassemblant tous les détritus et épaves de la veille et d’une seconde à l’extérieur, entièrement chargée.

J’assiste au vidage et à l’enlèvement de la ferraille qui longe la clôture de la zone d’activité le long de la voie de circulation qui n’est encombrée que de détritus.

Je reparcours les deux corps de bâtiment ainsi que les bureaux qui sont vides et constate la fin du vidage au droit du quai de déchargement.

L’ensemble des corps de bâtiment a été totalement vidé des épaves à l’exception de petits détritus qui jonchent au sol après vidage.

Je constate que toutes les voies de circulation et les extérieurs sont entièrement vides et évacués.

Et pour mieux illustrer mes constatations, j’ai pris 28 clichés photographiques qui demeureront insérés dans le corps du texte du présent procès-verbal ».

Toutefois, outre qu’il résulte de ces constats que les lieux n’étaient pas totalement libérés le 21 novembre 2022, ces constatations sont contredites par les constats postérieurs qu’a fait établir la SCI JAMAX les 25 novembre 2022, 28 novembre 2022, 1er décembre 2022, 2 janvier 2023 et 9 janvier 2023.

Le commissaire de justice mandaté par la SCI JAMAX constate le 25 novembre 2022 :

« Sur place, à gauche du portail automatique pour véhicules, je constate que sont amassés des éléments constitutifs de palettiers qui étaient jadis dans une cellule de stockage de l’entrepôt ».

Le même commissaire de justice constate le 28 novembre 2022 :

« Quai de chargement I

Je constate la présence d’éléments en bois, en métal (tuyaux), non jetés (…)

Cellule de stockage en marge de l’entrepôt I

Dans cet espace qui a été majoritairement vidé, je constate que subsistent plusieurs tas de déchets (…)

Local sous escalier

Dans ce dernier subsistent des déchets (…)

Sortie de secours

La sortie de secours est encombrée de déchets

Cellule 3 de stockage en marge de l’entrepôt I

Dans ce local je constate que subsistent quelques déchets et éléments de rangements (…)

Local transformateur

Deux appareils anciens, déconnectés, demeurent posés sur les fosses (…)

Entrepôt 2

Les lieux sont vidés à l’exception de deux potences métalliques (…)

Quai de chargement 2

Les lieux sont vidés à l’exception d’un meuble en bois ainsi que de multiples déchets amoncelés sur le toit du volume enclavé du quai (…)

Réfectoire et vestiaires

Les lieux n’ont pas été vidés, les meubles demeurent dans les lieux (…)

Bureau à l’arrière accueil

Je note la présence de déchets non débarrassés (…)

Cuisine

Le mobilier de cuisine est toujours sur site (…)

Circulation

Je note la présence d’une poubelle (…)

Bureau

Subsistent un meuble et quelques déchets (…)

Local serveur

Subsistent une table, une chaise ainsi que quelques déchets (…)

Salle d’exposition

Je constate que divers déchets sont toujours éparpillés dans les lieux (…)

Show room

Je constate que figurent toujours des posters, des meubles, des estrades mobiles et divers déchets (…)

Palier

Je constate que des déchets subsistent (…)

Zone palière

Je constate la présence de meubles, de déchets, d’un téléviseur, d’un portant de kakémono, de posters aux murs (…)

Pignon

Je note que les lieux n’ont pas été vidés.

Subsistent des meubles de rangement de même que des déchets (…)

Appartement

Je parcours l’intégralité des lieux ainsi que la terrasse et constate que demeurent déchets et meubles non évacués ».

Le tribunal observe sur les photos prises par le commissaire de justice que ce que celui-ci dénomme « déchets » constitue le plus souvent des éléments de rangement démontés qui auraient dû être emmenés par la SCI ZEBULON et non pas des déchets destinés au rebus.

Dans son procès-verbal du 1er décembre, le commissaire de justice constate que la situation précitée reste inchangée.

Dans son constat du 2 janvier 2023, le commissaire de justice constate la présence de nombreux éléments à divers endroits et tout particulièrement au niveau de la mezzanine :

« Cellule de stockage 2 en marge de l’entrepôt I

En entrant à gauche se trouvent plusieurs rangées de rayonnages.

Au-dessous de ces rayonnages, en mezzanine, se trouve également un espace de stockage où subsistent des meubles de rangements.

La zone est également encombrée de multiples composants électriques, palettes, cartons et autres détritus ».

Dans son constat du 9 janvier 2023, le commissaire de justice constate notamment que « l’intégralité de l’espace mezzanine est encombré de pièces détachées, de consommables et déchets ».

Il ressort de ces constats successifs de commissaires de justice que les lieux visés à l’article 9.3 de l’acte authentique de vente du 14 novembre 2022, les entrepôts et les bureaux, n’ont pas été intégralement libérés. En effet, du matériel et des meubles démontés y sont demeurés jusqu’à ce que la SCI JAMAX les fasse enlever et stocker à ses frais. Ainsi, dans le constat de commissaire de justice du 9 janvier 2023, le dernier qu’a fait établir la SCI JAMAX, la mezznine dénomée “Stockage I (racks bleus)” (I.5) fait partie des entrepôts (I) ; or elle n’a pas été libérée jusqu’à ce que la SCI JAMAX fasse enlever et stocker par un tiers les meubles de la SCI ZEBULON qui y étaient restés.

En demandant la limitation de l’indemnisation à la surface de cette mezzanine, la SCI ZEBULON reconnaît implicitement mais nécessairement qu’elle n’a pas libéré cette partie. Or, ce seul défaut de libération de la mezzanine est suffisant pour fonder en droit l’application de la clause pénale stipulée à l’article 9.3 de l’acte de vente du 14 novembre 2022.

Les lieux n’ont été libérés que par l’intervention de la société ASD TRANSPORT mandatée par la SCI JAMAX aux fins de déménagement et de stockage de tous les éléments restés dans les lieux et appartenant à la SCI ZEBULON, précédent propriétaire de l’immeuble, ce que ne conteste pas la SCI ZEBULON, la société ASD TRANSPORT étant intervenue le 3 avril 2023.

Il s’ensuit que les lieux ont été libérés le 3 avril 2023, de sorte que la clause pénale prévue à l’article 9.3 de l’acte de vente s’applique comme suit pour la période du 21 novembre 2022 au 31 mars 2023 comme demandé par la SCI JAMAX :

— pour la période comprise entre le 21 novembre 2022 et le 30 novembre 2022 inclus :

15 € HT x 3300m² x 9 jours / 30 jours = 14850 € HT

+ 30 € HT x 500m² x 9 jours / 30 jours = 4500 € HT

= 19350 euros HT

— pour la période comprise entre le 1er décembre 2022 et le 31 décembre 2022 :

15 € HT x 3300m² = 49500 € HT

+ 30 € HT x 500m² = 15000 € HT

= 64 500 € HT

— pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 31 mars 2023 inclus

2 x 15 € HT x 3300m² x 3 mois = 297000 € HT

+ 2 x 30 € HT x 500m² x 3 mois = 90000 € HT

= 387000 € HT

Soit un montant total de 470850 € HT, soit 565020 € TTC (TVA de 20%).

Ce montant de clause pénale apparaît disproportionné dans la mesure où une grande partie des lieux était libérée dès le 21 novembre 2022.

Ce montant sera donc réduit à la somme de 400000 € TTC, tenant compte du prix de vente de 8250000 €, qui implique un montant suffisamment élevé pour demeurer comminatoire, et de l’importance de l’obligation en cause, la libération des lieux.

Il s’ensuit que le notaire séquestre devra libérer les fonds de 80000 € entre les mains de la SCI JAMAX et que la SCI ZEBULON sera condamnée à payer à cette dernière la différence, soit 320000 €, outre les intérêts produits par les fonds séquestrés dont il convient de tenir compte.

Sur les demandes accessoires au titre des frais de déménagement et de stockage

L’article 1222 du code civil dispose :

« Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction ».

Il résulte de ce qui précède que la SCI ZEBULON n’a pas exécuté son obligation de libérer intégralement l’immeuble vendu.

La SCI JAMAX l’a en conséquence mis en demeure par courriers AR des 15 février et 14 mars 2023 de s’exécuter, à défaut de quoi elle ferait procéder elle-même à la libération des lieux en faisant déménager et stocker les affaires de la SCI ZEBULON.

Et la SCI JAMAX a fait appel à la société ASD TRANSPORT à cette fin, les frais de transport s’élevant à 650 € HT, soit 780 € TTC, et les frais de stockage mensuels à 160 € HT, soit 192 € TTC, d’après la facture n° 2717 du 3 avril 2023 émise par la société ASD TRANSPORT.

Par conséquent, la SCI ZEBULON sera condamnée à payer à la SCI JAMAX les sommes précitées engagées pour faire exécuter par un tiers l’obligation de libération totale des lieux, la société ASD TRANSPORT.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SCI ZEBULON sera condamnée aux dépens de l’instance.

La SCI JAMAX n’étant pas condamnée aux dépens, il n’y a pas lieu d’accorder le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à Maître COHEN.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant, la SCI ZEBULON sera équitablement condamnée à payer 3000 € à la SCI JAMAX sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de droit sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que la SCI ZEBULON a manqué à son obligation contractuelle de libération totale de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à LAGNY SUR MARNE (77) vendu à la SCI JAMAX ;

DIT qu’en conséquence la clause pénale prévue à l’article 9.3 de l’acte authentique de vente du 14 novembre 2022 est applicable sur la période du 21 novembre 2022 au 31 mars 2023 pour un montant total modéré de 400000 € TTC ;

DIT que Maître [N] [K], notaire à PARIS, libérera entre les mains de la SCI JAMAX les fonds séquestrés pour un montant de 80000 € à titre de paiement partiel de la clause pénale précitée ;

CONDAMNE la SCI ZEBULON à payer à la SCI JAMAX la somme de 320000 € TTC en application de la clause pénale précitée ;

DIT que les intérêts de la somme séquestrée et placée à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS seront payés à la SCI JAMAX et se déduiront de la condamnation précitée de 320000 € TTC à la charge de la SCI ZEBULON ;

CONDAMNE la SCI ZEBULON à payer 780 € TTC à la SCI JAMAX au titre des frais de déménagement des meubles de la SCI ZEBULON restés sur les lieux ;

CONDAMNE la SCI ZEBULON à payer à la SCI JAMAX la somme mensuelle de 192 € TTC à compter du mois d’avril 2023 inclus sur présentation des factures mensuelles de stockage de la société ASD TRANSPORT et jusqu’à retrait par la SCI ZEBULON de ses meubles stockés auprès de cette dernière ;

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SCI ZEBULON aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI ZEBULON à payer 3000 € à la SCI JAMAX sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT