N° 25/

JUGEMENT DU

08 Septembre 2025

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N° RG 21/00316 – N° Portalis DBYD-W-B7F-C5MO

[V], [Y], [O] [C] épouse [I]

C/

Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique

assisté(e) de : Madame SELLES BONGARS, Greffier, lors des débats et Madame MARAUX Caroline, Greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS à l’audience publique du 03 Mars 2025

Jugement mis à disposition le 08 Septembre 2025, après prorogation du délibéré initialement prévu le 02/06/2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Madame [V], [Y], [O] [C] épouse [I]

née le 04 Avril 1944 à PARIS (75017),

demeurant 10 rue Saint Senoch – 75017 PARIS

Rep/assistant : Maître Dominique DE FREMOND de l’ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEUR:

La S.A. GAN ASSURANCES,

dont le siège social est sis 8-10 rue d’Astorg – 75008 PARIS

Rep/assistant : M^e Melanie BRISARD, avocat au barreau de SAINT-MALO, avocat postulant et M^e Bérangère MONTAGNE, AGMC AVOCATS , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [C] épouse [I] est propriétaire d’un bâtiment commercial sis 7 boulevard Président WILSON et 2 rue Winston CHURCHILL, abritant un bar- restaurant exploitée par la société CBJR.

Le 26 juin 2016, ce bâtiment a été détruit suite à un incendie.

Madame [C] est assurée pour ce bien au titre d’une police Multirisque des bâtiments occupés par des établissements professionnels, auprès de la société GAN ASSURANCES.

Un accord est intervenu entre Madame [C] et sa compagnie d’assurances sur le montant de son indemnisation le 21 février 2017, sur la base d’un rapport d’expertise émanant de M.[S], expert mandaté par la société GAN ASSURANCES .

Les travaux de reconstruction du bâtiment ont été réalisés et Madame [C] a adressé à la société GAN ASSURANCES une demande de règlement du solde de l’indemnité devant lui être versée, en produisant la copie de l’ensemble des factures.

La société GAN ASSURANCES ayant refusé de lui verser la somme sollicitée, Madame [C] a fait assigner cette société devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo, par acte d’huissier en date du 12 février 2020 afin d’obtenir la condamnation de celle-ci à lui verser la somme de 36.751 € à titre principal, outre celle de 4.317 € ainsi que celle de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de conférence du 23 avril 2021 et renvoyée à la mise en état pour son instruction, la société GAN ASSURANCES ayant constitué avocat.

***

Dans ses dernières conclusions notifiée par RPVA, le 9 janvier 2024, Madame [C] épouse [I] a demandé au tribunal de :

— Faire application des dispositions de l’article 1104 du Code Civil et dire que GAN ASSURANCES n’a pas été un co-contractant de bonne foi lors de la mise en œuvre de ses garanties.

— Dire et juger abusive au sens de l’article L 212-1 du Code de la Consommation la clause conditionnant le paiement de l’indemnité différée à un délai de deux ans à compter de l’accord des parties sur le montant de l’indemnité.

— Dire et juger que le délai n’a pas couru puisqu’aucun accord n’est en réalité intervenu sur la totalité des garanties de l’assureur.

— Dire et juger que le mail adressé par Monsieur [B] [H] (notre pièce n° 6) vaut accord pour un point de départ à compter de la terminaison des travaux.

— Faire application des dispositions de l’article L 114-2 du Code des Assurances et de l’accord d’indemnisation qui a été passé et de la prorogation de délai qui a été accordée.

— Débouter GAN ASSURANCES de toutes ses demandes.

— Condamner GAN ASSURANCES à payer à Madame [I] la somme principale de 36.751 € représentant celle restant due au titre de sa garantie incendies reconstruction valeur à neuf, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Recevoir Madame [I] en sa demande additionnelle et condamner GAN ASSURANCES à payer à Madame [I] au titre de la garantie des pertes résultant d’un événement garanti la somme de 19.200 € représentant les loyers perdus pour une durée d’un an.

— Condamner GAN ASSURANCES à payer à Madame [I] une indemnité d’un montant de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— Ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Madame [C] épouse [I] expose qu’elle a obtenu des délais de son assureur pour procéder à la réalisation des travaux de reconstruction du bien lui appartenant et qu’elle est fondée à obtenir l’indemnité convenue selon l’accord intervenu le 21 février 2017, en réparation de son préjudice, sur le fondement de la police souscrite; que la clause que lui oppose l’assureur est une clause abusive au sens de l’article L.212-1 du code de la consommation; que la société GAN assurance a renoncé expressément à se prévaloir d’un délai de reconstruction et qu’elle ne peut revenir sur ce fait, en application du principe de l’estoppel. Elle reproche à la société GAN ASSURANCES de ne pas s’être comportée loyalement à son égard en ne la tenant pas informée du recours initié par cette société à l’encontre de l’assureur de sa locataire et du succès de ce recours.

Elle affirme avoir adressé la totalité des factures par courrier en date du 21 avril 2020 pour justifier de l’exécution des travaux et du bien fondé de la somme sollicitée. S’agissant de la demande émise au titre de la perte des loyers, elle soutient qu’elle a souscrit une garantie au près de la société GAN ASSURANCE; que son action en paiement est recevable puisqu’introduite dans le délai de deux ans de l’achèvement des travaux et que le préjudice allégué au titre de la perte des loyers n’a pas été pris en compte dans l’accord intervenu le 21 février 2017.

***

Dans ces dernières conclusions notifiées le 27 mars 2024, la société GAN ASSURANCES a demandé au tribunal:

A titre principal de ,

— Débouter Madame [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la compagnie GAN ASSURANCES,

A titre subsidiaire de,

— Juger que Madame [I] ne pourrait prétendre qu’au versement de la somme complémentaire de 14.643 €,

En toutes hypothèses,

— Condamner Madame [I] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article

700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Au soutien de ses prétentions la société GAN ASSURANCES indiquent avoir versé à Madame [C] épouse [I] la somme de 104.630 € HT, suite à l’accord intervenu le 21 février 2017 , le solde ne pouvant être versé que sur justification de la réalisation des travaux de reconstruction dans un délai de deux ans à compter de l’accord intervenu soit avant le 21 février 2019; que contrairement à ce que soutient son assurée , elle a accepté de proroger le délai de réalisation des travaux de six mois à savoir jusqu’au 21 août 2019 et que les demandes en remboursement de factures postérieures à cette date ne pouvaient être prises en compte , conformément aux stipulations de la police d’assurance souscrite. Elle précise avoir procédé au règlement de la somme de 21.918 €, Madame [C] épouse [I] ayant été en mesure de justifier de la réalisation de travaux complémentaires au titre des frais de démolition déblais, BET, diagnostic amiante et parasitaire et maîtrise d’œuvre réalisés avant le 21 août 2019. Elle indique avoir également régler de la somme de 44.978 € à Madame [C] épouse [I], ces sommes ayant été récupérées dans le cadre de son recours à l’encontre des MMA, assureur du locataire de son assurée.

Elle conteste que la clause conditionnant le paiement de l’indemnité différée à un délai de deux ans à compter de l’accord des parties sur le montant de l’indemnité puisse être qualifiée d’abusive au regard de la jurisprudence en cette matière.

Elle dénie avoir renoncé à se prévaloir du délai de reconstruction de deux ans et affirme que ce délai a pour point de départ l’accord des parties sur le montant de l’indemnité. Elle soutient, ensuite, que le principe de l’Estoppel ne peut recevoir application en l’espèce.

Elle avance, par ailleurs, que Madame [C] ayant manifestement effectué un recours contre l’assureur de son locataire sur le fondement de l’article 1733 du Code civil à la suite de l’incendie du 26.06.2016 et obtenu le versement de la somme de 243.997,49 € en principal, les demandes émises à l’encontre de son assureur ne sont pas justifiées. Elle s’oppose, enfin, à l’octroi de la somme réclamée au titre de la perte des loyers soutenant qu’aucune réclamation n’a été émise au titre de ce poste lors du chiffrage des dommages et qu’elle a donné son accord à l’indemnisation proposée .Elle soutient, en outre, que cette demande est irrecevable car prescrite en application de l’article L .114-1 du code des assurances.

***

En application de l’article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

La clôture de la procédure a été prononcée le 5 juillet 2024, et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré. Le délibéré a été prorogé suite à l’arrêt de travail du magistrat en charge de la rédaction du jugement.

MOTIFS :

— Sur la nature et la validité de la clause conditionnant le paiement d’une indemnité différée :

Il résulte des articles 1103 et 1104 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, l’article 30-1 des conditions générales stipule que l’assuré sera indemnisé en valeur à neuf à condition de justifier d’une reconstruction « dans un délai de deux ans à partir de l’accord des parties sur le montant de l’indemnité » .

A défaut, « les bâtiments seront indemnisés en valeur de reconstruction vétusté déduite. Le

montant de la différence entre l’indemnité en valeur de reconstruction vétusté déduite et en

valeur à neuf ne sera payée qu’après reconstruction et sur justification de son exécution par

la production de mémoires ou factures ».

Cette clause conditionne le versement de l’indemnité différé à l’obligation pour l’assuré de procéder à la reconstruction de son bien dans un délai fixé à deux ans, à partir de l’accord des partie sur le montant de l’indemnité.

Cette clause s’analyse, comme le soutient, la société GAN ASSURANCES en une condition de mise en jeu de la garantie et non en une clause d’exclusion dans la mesure où elle définit avant tout sinistre, les modalités de l’indemnisation.

Madame [C] épouse [I] soutient que cette clause revêt les caractères d’une clause abusive au sens de l’article L212-1 du Code de la consommation.

Cet article dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs , sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

La clause litigieuse ne figurant pas dans la liste des clauses présumées abusives listées par les articles R 212-1 et R.21262 du code de la consommation, le caractère abusif doit s’apprécier en se référant au moment de la conclusion du contrat à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat.

S’il est certain que la condition relative à l’exécution des travaux dans le délai de deux ans, pour l’obtention d’une indemnité complémentaire ne dépend pas uniquement de la volonté de l’assureur puisque le versement de cette indemnité est subordonné à la reconstruction du bien détruit et à la production de factures des travaux de reconstruction, il apparaît cependant que ce délai nécessaire pour finaliser la construction, avec pour point de départ l’accord intervenu entre l’assuré et l’assureur, soumet l’assuré à un parcours périlleux avec un risque de perte du solde de l’indemnité, qui lui est due ,pour des raisons ne lui étant pas imputables, dès lors que le sinistre est important et nécessite des autorisations administratives ainsi que l’intervention de plusieurs corps de métiers, alors que l’assureur tire avantage de ces aléas, qui peuvent avoir pour conséquence de lui permettre d’échapper au paiement de cette indemnité différée.

Enfin, il apparaît que la fixation du point de départ du délai à l’accord des parties et non au jour du versement de l’indemnité soumet l’assuré au bon vouloir de l’assureur.

Ainsi, en l’espèce, il est avéré que l’indemnité immédiate n’a été versée par l’assureur que le 20 mars 2017 et non le jour de l’accord, faisant perdre à l’assurée un délai d’un mois pour commencer les travaux.

En outre, il est démontré par Madame [C] qu’elle a rencontré des difficultés pour procéder au travaux de reconstruction, les travaux de démolition des murs de l’immeuble ayant mis en évidence la nécessité d’entreprendre des travaux structurels plus importants que ceux envisagés initialement ainsi que l’existence d’une canalisation d’eaux usées ayant provoqué des dégâts et rendant nécessaires des travaux de réparation, à prendre en charge avec les propriétaires voisins. Il est établi , par ailleurs, que la mise en oeuvre des travaux a été retardée par la procédure initiée par sa locataire en référé- expertise et par les opérations d’expertise judiciaire ordonnée par le Juge des référés, l’expert n’ayant déposé son rapport que le 9 décembre 2019.

Il est également justifié par Mme [C] qu’elle a adressé un courrier à M. [H], agent général du Gan , le 17 février 2019 pour lui demander de reporter le terme du délai de deux années, en lui exposant de manière détaillée les difficultés auxquelles elle était confrontée.

Ce courrier n’a pas donné lieu à une réponse officielle de la part de l’assureur.

Enfin, il résulte des courriels échangés entre l’agent général en charge du dossier de Mme [C] et le service indemnisation , que la situation de Mme [C] avait eu des précédents pour lesquels une prise en charge de l’assuré, malgré les retards dans la reconstruction, avait été accordée.

Dès lors, il apparaît que la clause de paiement de l’indemnité différée ,stipulée dans les conditions générales de la police souscrite par Mme [C] a généré à son détriment un déséquilibre significatif de ses droits et obligations , vis à vis de son ceux de son assureur .

Cette clause sera, en conséquence, déclarée non écrite et dépourvue de toute effet dans les rapport entre les parties.

— Sur la mobilisation de la garantie de la société GAN ASSURANCES

*au titre de l’indemnité différée,

Mme [C] épouse [I] sollicite le paiement de l’indemnité différée qu’elle évalue à la somme de 36.751 € .

Mme [C] est recevable à obtenir le paiement de cette indemnité , la clause limitant le versement de cette indemnité ayant été déclarée dépourvue d’effet. Elle a, en effet, émis sa demande en paiement de l’indemnité dans le délai biennal prescrit par l’article L.114-1 du code des assurances et conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, dans les deux ans de la reconstruction du bâtiment dont elle est propriétaire et de la production des factures y afférents.

Il est constant qu’un accord est intervenu entre Mme [C] et la société GAN ASSURANCES le 21 février 2017 aux termes duquel l’évaluation des dommages consécutifs au sinistre intervenu le 26 juin 2016, a été fixée, après intervention de l’expert, à la somme de 185.899 € HT en valeur à neuf et 104.630 € HT vétusté déduite.

La société GAN ASSURANCES a versé à Madame [C] une indemnité immédiate de 104.630 € correspondant à la valeur vétusté déduite des dommages consécutifs au sinistre le 20 mars 2017, outre la somme de 4.317 € correspondant au découvert de garantie.

Il est constant que la société GAN ASSURANCE a versé , ensuite, à Mme [C] la somme de 21.918€, le 31 janvier 2020, au titre des frais de démolition déblais, BET, diagnostic amiante et parasitaire et maîtrise d’œuvre réalisés , sur la base des factures y afférents transmis antérieurement au 21 août 2019 ainsi que la somme de 44.978 € ,le 30 janvier 2020, somme perçue au titre du recours exercé à l’encontre des sociétés MMA, assureur de la société CBJR, locataire de Mme [C].

Il apparaît eu égard à ces éléments , que le montant de l’indemnité doit être évaluée à la somme de 14.373 €, eu égard aux derniers versements opérés par la société GAN ASSURANCES.

La société GAN ASSURANCES fait état du versement à Mme [C] de la somme de 243.997,49 € , par la société MMA , assureur de sa locataire pour s’opposer au paiement de la somme précitée .Or s’il est démontré que la Cour d’appel de Rennes a confirmé, le 20 novembre 2019, la décision prononcée par le Juge des référés de Saint-Malo condamnant les sociétés MMA en leur qualité d’assureur de la société CBJR, à verser à Mme [C] la somme de 243.997,49 € au titre des travaux de reconstruction à la charge de la locataire, il n’est pas justifié que cette somme ait été effectivement versée.

En outre, à la lecture de cette décision, il apparaît que la somme précitée correspond à des travaux de reconstruction , autres que ceux visés à l’article 606 du code civil qui correspondent à travaux à la charge du propriétaire . Dès lors, il n’est pas établi que la somme à laquelle les sociétés MMA ont été condamnées fasse doublon, avec le montant de l’indemnisation accordée par la société GAN ASSURANCES à son assurée , suivant accord du 21 février 2017.

Dans ces conditions, la société GAN ASSURANCES sera condamnée à verser à Mme [C] la somme de 14.373 €, outre les intérêts aux taux légal à compter de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

* au titre de la perte de loyers:

Madame [C] épouse [I] sollicite le versement de la somme de 19.200 euros, laquelle correspondrait à la perte de loyers sur une année au titre de la garantie “ frais et pertes”, en se fondant sur l’article 7. 2 des conditions générales de la police souscrite.

L’article précité stipule que les frais et pertes résultant d’un événement garantie comprennent notamment la perte de loyers , c’est à dire le montant des loyers dont, comme propriétaire ou copropriétaire non occupant, l’assuré peut se trouver privé.

La société GAN ASSURANCES soutient que ce préjudice a été pris en compte lors de la proposition d’indemnisation au titre de la garantie “ frais et pertes” avec les frais de démolitions et déblais, mise en conformité et honoraires ; qu’aucune réclamation spécifique n’a été émise par son assurée lors des discussions ayant abouti à l’accord du 21 février 2017 et que celle-ci a accepté le montant de l’indemnisation fixé dans l’accord sis-visé.

Elle soutient, en outre, que cette nouvelle demande émise le 17 juin 2022 est prescrite au regard des dispositions de l’article L.114-1 du code des assurances.

Mme [C] réplique que lors de la signature de l’accord d’indemnisation, le bail n’était pas encore résilié ; que le juge des référés avait rejeté la demande de suspension du paiement des loyers émise par la société CBJR et qu’ainsi, le montant de l’indemnisation sur lequel les parties se sont accordées, ne peut prendre en compte ce préjudice.

Elle conteste toute prescription de son action.

Il résulte des termes de l’accord signé le 21 février 2017, que la proposition d’indemnisation a été émise sur la base des dommages constatés par l’expert mandaté par l’assureur.

Or selon le courrier adressé par l’expert le 20 janvier 2017 à l’architecte de Mme [C], l’expert n’a évalué que les dommages matériels en lien avec les destructions provoquées par l’incendie. En outre, à la date de la signature de l’accord , le bail était toujours en cours et la locataire n’avait pas été autorisée judiciairement malgré sa demande à suspendre le paiement des loyers. Il s’en suit que l’accord signé le 21 février 2017 ne comprend pas le préjudice résultant de la perte des loyers.

L’article L .114-1 du code des assurances dispose que toutes actions dérivant d’un contrat d’assurances sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui lui a donné naissance.

En l’espèce, il est constant que l’incendie du bâtiment est intervenue le 26 juin 2026; que le bâtiment abritait un local commercial ; que les conséquences de ce sinistre sur le contrat de bail commercial en cours , à savoir la résiliation du bail et le sort des loyers , n’ont été examinés que dans un jugement en date du 20 septembre 2020 prononcé par le tribunal judiciaire de Saint-Malo. Ce tribunal a constaté la résiliation du bail, fixé la date de cette résiliation au jour du sinistre et condamné Mme [C] épouse [I] à restituer les loyers perçus depuis cette date.

L’événement à prendre en compte est, dés lors, la date à laquelle le jugement constatant la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 du code civil a été prononcé, privant ainsi la bailleresse des loyers qui lui avaient été versés antérieurement.

Mme [C] a sollicité la garantie de son assureur pour ce préjudice complémentaire occasionné par l’incendie, par conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2022, soit dans le délai de deux ans, suivant le prononcé de la décision du tribunal.

Son action n’est, dès lors, pas prescrite.

La société GAN ASSURANCES sera , en conséquence, condamnée à lui verser la somme de 19.200 € correspondant à un an de loyers, conformément au plafond fixé dans les conditions générales de la police souscrite.

— Sur les demandes accessoires:

La société GAN ASSURANCES, partie succombant principalement sera tenue aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile et conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Il sera alloué à Mme [C] épouse [I], une indemnité qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 3.000 €, pour compenser les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance. Cette indemnité sera mise à la charge de la société GAN ASSURANCES , partie succombante.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire , conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Le TRIBUNAL par décision contradictoire prononcée en premier ressort par mise à disposition au greffe:

DECLARE Mme [V] [C] épouse [I] bien fondée en son action initiée à l’encontre de la société GAN ASSURANCES, au titre de la police d’assurances souscrite par ses soins auprès de cette société,

DIT que la clause figurant à l’article 30-1 des conditions générales de la police précitée, conditionnant le paiement de l’indemnité différée à un délai de deux ans à compter de l’accord des parties sur le montant de l’indemnité, est abusive au sens de l’article L.212-1 du code de la consommation,

DECLARE cette clause non écrite et dépourvue ,en conséquence, de toute effet dans les rapport entre les parties,

En conséquence,

CONDAMNE la société GAN ASSURANCES à verser à Mme [C] épouse [I], en application des stipulations du contrat d’assurances relatives à la garantie incendie, la somme de 14.643€ correspondant au solde de l’indemnité différée, convenue entre les parties au titre de l’indemnisation des dommages matériels figurant à l’accord intervenu entre l’assureur et l’assuré le 21 février 2021, outre les intérêt au taux légal à compter de l’assignation ainsi que la somme de 19.200 € correspondant à la perte des loyers pendant une année,

CONDAMNE la société GAN ASSURANCES à verser à Mme [C] épouse [I], la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [C] épouse [I] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE la société GAN ASSURANCES de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE la société GAN ASSURANCES aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Juge.