TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° G 25/00016 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IMYG

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparant, valablement représenté par Mme [N] [B], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL DERBEL & PARET AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING

Débats tenus à l’audience du 22 Mai 2025

Jugement prononcé le 19 Juin 2025, par mise à disposition au greffe

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT a donné à bail à M. [Z] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 16 novembre 2015, pour un loyer mensuel initial hors charge de 371,91 euros.

Par bail séparé conclu le même jour, l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT lui a également donné à bail le garage n°53 situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public VALENCE [Localité 4] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 23 octobre 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 3 janvier 2025 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition des clauses résolutoires,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [Z] [P] au paiement :

* de la somme de 2395,91 euros arrêtée au 24 décembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 17 février 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 22 mai 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 1763,47 euros au 20 mai 2025, hors frais de procédure s’élevant à 233,12 euros, précisant que la dette relative au garage avait été soldée et que le paiement fait la veille n’était pas comptabilisé. Il s’est opposé aux demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets des clauses résolutoires, faisant valoir que M. [Z] [P] était en dette depuis longtemps, que l’échéance de mars 2025 pour le logement n’était pas réglée et que l’échéance du mois d’avril 2025 n’avait été réglée que la veille de l’audience.

M. [Z] [P] a comparu, représenté par son conseil, et a demandé :

— de suspendre les effets de la clause résolutoire et dire que cette clause sera réputée ne pas avoir joué si l’échéancier accordé est respecté,

— de le condamner à payer à l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT la somme de 1507,95 euros en deniers et quittance arrêtée au 31 mars 2025,

— de lui accorder la faculté de ses libérer de sa dette par vingt-cinq versements mensuels, la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges, chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer et ce à compter du mois suivant la signification de la décision,

— de dire qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

— de débouter l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT, au titre de l’équité, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de statuer ce que de droit sur les dépens en faisant application des règles en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] [P] fait valoir en substance qu’il a eu des difficultés à faire face à l’ensemble de ses charges en raison d’une période difficile sur le plan professionnelle, mais qu’il dispose depuis le 4 novembre 2024 d’un contrat à durée indéterminée en qualité d’agent de sécurité, lui assurant un revenu régulier. Il ajoute avoir pu apurer une partie des sommes dues au bailleur en obtenant une aide auprès d’Action Logement Services, en soldant l’arriéré locatif relatif au garage, et en payant le loyer courant la veille de l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [Z] [P].

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que logement principal, dont il constitue dès lors l’accessoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion des contrats, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus le 16 novembre 2015 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 1396,69 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 24 décembre 2024.

M. [Z] [P] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement et du garage donnés à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT produit un décompte démontrant que M. [Z] [P] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1763,47 euros au 20 mai 2025, le solde du compte relatif au logement étant débiteur de 1763,76 euros à cette date tandis que le solde du compte relatif au garage était créditeur de 29 centimes.

Toutefois, M. [Z] [P] apporte la preuve d’un paiement par carte bancaire de 488,93 euros réalisé le 21 mai 2025 et qui n’est donc pas pris en compte dans le dernier décompte produit aux débats par le demandeur. Les autres paiements justifiés par M. [Z] [P] ont bien été pris en compte par l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT et apparaissent dans les différents décomptes.

M. [Z] [P] sera dès lors condamné à verser à l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT la somme de 1274,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le versement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l’audience, dès lors que M. [Z] [P] a soldé l’arriéré locatif lié au garage et a procédé au paiement de la somme de 488,93 euros le 21 mai 2025, correspondant à la dernière échéance due pour le logement. Par ailleurs, M. [Z] [P] justifie avoir signé un contrat à durée indéterminée pour un emploi d’agent de sécurité qui a commencé le 4 novembre 2024, nouvel emploi qui va lui permettre d’avoir un revenu fixe et régulier, alors qu’il explique que la dette de loyers est liée à l’instabilité passée de sa situation professionnelle.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement effectuées à l’audience, un délai sera accordé à M. [Z] [P] pour régler la dette locative et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il sera tenu de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges une somme mensuelle de 51 euros sur une durée de vingt-cinq mois, la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si le locataire ne respecte pas les modalités de l’échéancier ou ne paie pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion du locataire ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à sa charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [P], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [Z] [P] à payer à L’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 24 décembre 2024, et qu’en conséquence les baux se trouvent résiliés depuis cette date,

— Suspend les effets des clauses résolutoires et dit que ces clauses seront réputées n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté,

— Condamne M. [Z] [P] à payer à l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT la somme de 1274,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024,

— Accorde à M. [Z] [P] la faculté de se libérer de la dette par vingt-cinq versements mensuels dont vingt-quatre de 51 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus des loyers courants et des charges ; chaque versement devant intervenir le jour du paiement des loyers, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

* la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

* les clauses résolutoires reprendront leurs effets,

* il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de M. [Z] [P] et de tous les occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec l’assistance de la force publique si besoin est,

* M. [Z] [P] sera tenu au paiement en deniers ou quittances d’indemnités d’occupation mensuelles d’un montant égal au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, se substituant aux loyers à compter du 24 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne M. [Z] [P] à verser à l’établissement public [Localité 5] [Localité 4] HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [Z] [P] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,