TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 4]

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 Avril 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00083 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IOIQ

DEMANDERESSE

Société KYANEOS PIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON substituée par M^e Christophe JOSET avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [E] [V] [H], demeurant Dernière adresse connue : [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 13 Mars 2025

Ordonnance prononcée le 17 Avril 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [F] et Mme [I] [W] épouse [F] ont donné à bail à M. [P] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] par contrat du 1er août 2015, pour un loyer mensuel initial hors charge de 254 euros.

Par acte notarié en date du 30 mars 2021, la société KYANEOS PIERRE a acquis le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] alors loué par M. [P] [H].

Des loyers étant demeurés impayés, la société KYANEOS PIERRE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 avril 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par acte du 29 novembre 2024 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [P] [H] au paiement :

* de la somme à titre provisionnel de 2650,92 euros arrêtée au 8 novembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter du 6 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du locataire, a été reçu au greffe le 12 mars 2025.

À l’audience du 13 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société KYANEOS PIERRE a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 3562,72 euros au 11 mars 2025.

M. [P] [E] [V] [H] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le bailleur n’a pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [P] [E] [V] [H].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025, date du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la société KYANEOS PIERRE justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 novembre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er août 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 avril 2024, pour la somme en principal de 869,44 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juin 2024.

M. [P] [E] [V] [H] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Il n’a pas comparu, et n’a pas transmis au tribunal d’éléments actualisés sur sa situation financière actuelle, susceptibles de motiver l’octroi de délais de paiement.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société KYANEOS PIERRE produit un décompte indiquant que M. [P] [H] reste lui devoir la somme de 3562,72 euros au 11 mars 2025. Ce décompte contient toutefois des frais de commissaire de justice pour un montant total de 438,13 euros qui ne peuvent pas être pris en compte à ce stade, de telle sorte que l’arriéré locatif s’élève en réalité à la somme de 3124,59 euros au 11 mars 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [P] [H] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3124,59 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par Société KYANEOS PIERRE.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [P] [H], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [P] [H] à payer à la société KYANEOS PIERRE la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 alinéa 3 du même code dispose que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort,

— Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 juin 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonnons en conséquence à M. [P] [H] de libérer le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Disons qu’à défaut pour M. [P] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société KYANEOS PIERRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Disons n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamnons à titre provisionnel M. [P] [H] à payer à la société KYANEOS PIERRE la somme de 3124,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 mars 2025,

— Condamnons à titre provisionnel M. [P] [H] à verser à la société KYANEOS PIERRE une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 12 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamnons M. [P] [H] à verser à la société KYANEOS PIERRE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamnons M. [P] [H] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Disons que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des référés,