N° RG 24/00127

— N° Portalis DBXS-W-B7I-H7I2

N° minute :

Expédition certifiée conforme délivrée

le 14/11/2025

à :

— M^e Kevin GERBAUD,

— la SELARL SELARL CABINET TUMERELLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Mickael LOVERA de la SELARL CABINET TUMERELLE, avocats au barreau de la Drôme

Madame [C] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Mickael LOVERA de la SELARL CABINET TUMERELLE, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Kevin GERBAUD, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : D. DALEGRE, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : S. REYNAUD, cadre-greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant promesse unilatérale de vente authentique reçue le 22 décembre 2021 par Maître [X] [E], notaire associé à [Localité 10] (Drôme), M. [L] [D] (promettant) a conféré à M. [Y] [B] et Mme [C] [H] (bénéficiaires) la faculté d’acquérir une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section [Cadastre 5] sise sur le territoire de la commune de [Localité 6] lieudit « [Localité 9] », formant le lot n°5 du lotissement dénommé « [Adresse 8] [Localité 7] », moyennant le paiement principal de 69.000,00 €, payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse.

Les parties ont convenu que la levée d’option devrait intervenir au plus tard le 29 juillet 2022 et que, faute de levée d’option dans ce délai, et en l’absence de prorogation, la promesse sera caduque de plein droit.

La demande de renseignements déposée le 4 novembre 2021 par le notaire auprès du fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière de VALENCE 1 mentionnait l’existence d’une hypothèque conventionnelle prise au profit de la société CREDIT LYONNAIS, publiée le 14 avril 1993, renouvelée par publication du 3 avril 2000 (reprise pour ordre le 23 juin 2000), à nouveau renouvelée par publication du 17 mars 2010 et ayant fait l’objet d’une radiation totale publiée le 15 juin 2020, à la suite d’un arrêt de la Cour d’appel de MONTPELLIER en date du 18 décembre 2019.

Par arrêt en date du 2 juin 2021, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’appel de MONTPELLIER ordonnant la radiation de l’hypothèque conventionnelle. Cette décision a été publiée le 10 novembre 2021 au service de la publicité foncière.

Par arrêt en date du 10 mars 2022, publié le 25 juillet 2022,la Cour d’appel de NIMES a ordonné la réinscription de l’hypothèque conventionnelle litigieuse.

Par courrier électronique daté du 3 novembre 2022, M. [Y] [B] et Mme [C] [H] ont informé Maître [E] qu’ils renonçaient à la vente.

Par courrier électronique daté du novembre 2022, Maître [E] a informé M. [Y] [B] et Mme [C] [H] que M. [L] [D] avait donné son accord pour la restitution du dépôt de garantie versé en son étude.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 24 mai 2023, le conseil de M. [Y] [B] et Mme [C] [H] a mis en demeure M. [L] [D] d’avoir à lui régler la somme de 37.848,50 € en réparation des préjudices subis par ses clients du fait de la non révélation de la procédure en cours concernant l’hypothèque conventionnelle dont la société CREDIT LYONNAIS était bénéficiaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 2 août 2023, le conseil de M. [L] [D] a informé son confrère que son client n’entendait pas réserver une suite favorable à sa demande indemnitaire.

Par acte d’huissier en date du 4 janvier 2024, M. [Y] [B] et Mme [C] [H] ont fait assigner M. [L] [D] devant le présent tribunal.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ;

Vu les dernières écritures de M. [Y] [B] et Mme [C] [H] (conclusions déposées le 4 novembre 2024) qui demandent au tribunal, au visa des articles 1104, 1118, 1112-1, 1240 et suivants du Code civil, de :

A titre principal,

— condamner M. [L] [D] en réparation du préjudice subi par eux, en raison du manquement à son obligation d’information ;

— condamner M. [L] [D] à leur verser la somme de 37.848,50 € au titre de leur préjudice contractuel ;

A titre subsidiaire,

— condamner M. [L] [D] à les indemniser au titre de la perte de chance ;

— condamner M. [L] [D] à leur verser la somme de 37.848,50 € au titre de leur préjudice délictuel ;

En tout état de cause,

— condamner M. [L] [D] au paiement de la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner M. [L] [D] aux dépens ;

Vu les dernières écritures de M. [L] [D] (conclusions récapitulatives déposées le 13 mars 2025) qui demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, 1304 et suivants du Code civil, de :

A titre principal,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [Y] [B] et Mme [C] [H] ;

A titre subsidiaire,

— limiter le préjudice matériel de M. [Y] [B] et Mme [C] [H] à la somme de 6.267,50 € ;

En tout état de cause,

— condamner M. [Y] [B] et Mme [C] [H] à lui payer la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner M. [Y] [B] et Mme [C] [H] aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- Attendu qu’aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. (Ils) doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » ;

Que l’article 1589 alinéa 1er du même Code prévoit que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » ;.

Que la Cour de cassation précise notamment, pour l’application de ces dispositions légales, que si l’acceptation d’une promesse de vente n’est en principe, soumise à aucune forme, il n’en est ainsi qu’à défaut de stipulations contraires ;

Que lorsqu’une promesse unilatérale de vente prévoit que la levée de l’option est soumise à certaines formes, toute demande non conforme aux prévisions de la promesse ne peut valoir levée d’option (en ce sens notamment : Cour de cassation – 3ème chambre civile, 7 janvier 1987 n°85-14.930 ; 13 juillet 1994, n°92-13.690) ;

II- Attendu qu’en l’espèce, la promesse unilatérale de vente authentique reçue le 22 décembre 2021 par Maître [X] [E], notaire associé à [Localité 10] (Drôme), qui constitue la loi des parties, précise la forme prévue pour la levée d’option dans les termes suivants :

« La levée d’option devra intervenir par la signature de l’acte authentique et le paiement du prix par la comptabilité du notaire rédacteur de l’acte.

Toutefois, en cas d’impossibilité de signer l’acte authentique de vente avant l’expiration du délai par le fait du PROMETTANT, le BENEFICIAIRE pourra lever l’option par déclaration écrite au rédacteur de l’acte accompagnée du versement du prix et des frais, ou pour la partie de prix payable prêt, du justificatif de l’obtention de celui-ci. Le BENEFICIAIRE pourra alors solliciter la constatation judiciaire de la vente. Le cas échéant, une formalité de pré-notation prévue par

l’article 37-2 du Décret du 04 janvier 1955 pourra être effectuée.

L’attention du BENEFICIAIRE est particulièrement attirée sur les points suivants :

— l’obligation de paiement par virement et non par chèque même s’il est de banque résulte des dispositions de l’article L 112-6-1 du Code monétaire et financier ;

— il lui sera imposé de fournir une attestation émanant de la banque qui aura émis le virement et justifiant de l’origine des fonds sauf si ces fonds résultent d’un ou plusieurs prêts constatés dans l’acte authentique de vente ou dans un acte authentique séparé.

L’acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par le notaire soussigné.

En toute hypothèse, le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix et des frais, même si l’échange de consentement nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente. »

Que le courrier électronique envoyé le 28 juillet 2022 par l’agence [W] IMMOBILIER au notaire chargé de la réalisation de la vente, aux termes duquel il est indiqué que « nos clients (sic) lèvent l’option », non conforme aux prévisions de la promesse, en ce qu’il ne constitue pas une déclaration écrite de M. [Y] [B] et Mme [C] [H] (étant observé que la promesse précise que l’agence [W] est titulaire d’un mandat donné par le promettant sous le numéro 16909 en date du 25 novembre 2020, et non d’un mandat donné par les bénéficiaires) et qu’il n’est pas accompagné du versement du prix et des frais ou, pour la partie payable par prêt, du justificatif de l’obtention de celui-ci, ne pouvait valoir levée d’option ;

Que la promesse de vente étant devenue caduque de plein droit, faute de levée d’option dans le délai et les formes prévues par les parties, M. [Y] [B] et Mme [C] [H] ne peuvent dès lors qu’être déboutés de l’intégralité de leurs demandes principales fondées sur l’inexécution par M. [L] [D] de ses obligations contractuelles ;

Attendu par ailleurs que dans la mesure où les dommages invoqués trouvent leur origine dans l’inexécution dommageable d’un contrat, M. [Y] [B] et Mme [C] [H], qui ne peuvent se prévaloir contre leur cocontractant des règles de la responsabilité délictuelle, seront également déboutés de leurs demandes subsidiaires, fondées sur la faute délictuelle de M. [L] [D] ;

III- Attendu qu’aux termes de l’article 700 du code de procédure civile “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais de défense ; qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [Y] [B] et Mme [C] [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [B] et Mme [C] [H] aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT