N° RG 24/01785 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IEBN

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SELARL FAYOL AVOCATS,

— M^e Magalie ROMEUF COSTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Magalie ROMEUF COSTE, avocat au barreau de la Drôme

Madame [D] [K] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Magalie ROMEUF COSTE, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : S. REYNAUD, cadre-greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 11 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte notarié régularisé le 03 décembre 2021, Monsieur [T] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] (les époux [O]) ont vendu à Monsieur [P] [J] une maison d’habitation d’environ 160 m², deux dépendances et un terrain situés sur les parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 6], F n° [Cadastre 7] et H n° [Cadastre 1] sur le territoire de la Commune de [Localité 10], au prix de 323.000 euros.

Monsieur [P] [J] a fait état de d’importants ruissellements d’eau sur l’ensemble de la propriété le 29 décembre 2021, suite à un orage, qui provoqueraient des stagnations d’eau sur la terrasse et dans la dépendance située en face de la maison. Il a par ailleurs constaté un défaut d’entretien de la chaudière fioul ainsi que le non fonctionnement du thermostat d’ambiance.

Le 09 février 2022, Monsieur [P] [J] a fait intervenir Monsieur [E] [L], Expert en bâtiment afin d’émettre un avis technique concernant ces ruissellements et les stagnations d’eau. Monsieur [E] [L] a déposé son rapport le 10 mars 2022, dans lequel il relève l’existence de plusieurs désordres.

Monsieur [P] [J] a assigné le 13 juin 2022 les époux [O] en référé, demandant l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire.Par ordonnance en date du 24 août 2022, le Tribunal judiciaire de VALENCE a fait droit à cette demande d’expertise. Le rapport d’expertise a été déposé le 14 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice des 11 juin 2024, Monsieur [P] [J] a assigné les époux [O] devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, 514 et suivants du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 21 mai 2025, il demande au Tribunal de:

— CONSTATER que les vices affectant la maison d’habitation ainsi située sur les parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 6], F n° [Cadastre 7] et H n° [Cadastre 1] sur le territoire de la Commune de [Localité 10], vendue le 3 décembre 2021 à Monsieur [J] par Monsieur [O] et Madame [K], rendent l’immeuble impropre à l’usage d’habitation.

— PRONONCER la résolution de la vente reçue le 3 décembre 2021 par Maître [Z] [G], notaire associé de la SCP [B] [Y] et [Z] [G], entre Monsieur [J] et Monsieur [O] et Madame [K], de la maison d’habitation située sur les parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 6], F n°[Cadastre 7] et H n°[Cadastre 1] sur le territoire de la Commune de VALHERBASSE (26350)

— CONDAMNER Monsieur [O] et Madame [K] à restituer la somme de 323.000 € à Monsieur [J] au titre du prix et des droits de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

— CONDAMNER Monsieur [O] et Madame [K] à verser la somme de 251,49 € à Monsieur [J] au titre du défaut manifeste d’entretien de la chaudière fioul ;

— CONDAMNER Monsieur [O] et Madame [K] à verser la somme de 1.800,11 € à Monsieur [J] au titre du coût de remplacement du portail du garage ;

— CONDAMNER Monsieur [O] et Madame [K] à verser la somme de 4.000 € à Monsieur [J] au titre du préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER Monsieur [O] et Madame [K] à verser la somme de 1.200 € à Monsieur [J] au titre de la facture de Monsieur [L], Expert en bâtiment,

— CONDAMNER Monsieur [O] et Madame [K] au versement de la somme de 8.000 € à Monsieur [J] titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [O] et Madame [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais exposés par Monsieur [J] liés au référé expertise et au paiement de la mission de l’Expert.

— DEBOUTER toute demande tendant à suspendre l’exécution provisoire de droit.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 24 mars 2025, les époux [O] demandent au Tribunal de :

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire

— CONDAMNER Monsieur [J] à verser à Monsieur et Madame [O] une somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure en référé, la mesure d’expertise judiciaire et la présente instance ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de résolution de la vente :

Selon l’article 1641 du Code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ». L’article 1642 du même Code précise que : « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ». Le vice doit être antérieur à la vente. La charge de la preuve du vice caché et de ses différents caractères incombe à l’acheteur.

Sur les conséquences des vices cachés, les articles 1644, 1645 et 1646 du Code civil indiquent que : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. », « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. », « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. ».

L’article 1643 du Code civil dispose que : « Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ». L’application d’une clause de non-garantie des vices cachés suppose que le vendeur soit de bonne foi, et ne connaissait pas le vice au moment de la vente.

Monsieur [P] [J] fait en premier lieu valoir un désordre tenant à l’écoulement de l’eau dans le vide sanitaire. Le rapport d’expertise judiciaire indique à ce sujet que : “De l’eau s’écoule d’un tuyau dans le vide sanitaire et n’est pas guidée plus loin. Monsieur [J] explique que le vide sanitaire surélevé déborde dans le garage. Le garage peut supporter des infiltrations limitées mais pas de ruissèlements.”. Il estime le coût des travaux nécessaires à la somme de 3.000 euros et précise que ce défaut était caché à l’acquéreur au moment de la vente.

Madame [H] [U], agent immobilier ayant fait visiter le bien à Monsieur [P] [J], a indiqué dans une attestation ainsi que dans un courriel que la question du drain dans la cave où il y avait de l’eau avait été soulevée avec lui. Elle lui avait dit “pourquoi ce drain était là et comment éviter que l’eau reste dans la cave par la suite”.

Néanmoins, ces précisions apportées à l’acheteur ne lui permettaient pas d’avoir connaissance du vice dans toute son ampleur et ses conséquences, et, notamment, en l’absence de fortes pluies, ne le mettaient pas en mesure de savoir que le vide sanitaire pouvait déborder dans le garage.

Le caractère caché du vice pour l’acquéreur est donc démontré, et son antériorité à la vente n’est pas contestée.

Le fait que l’eau déborde du vide sanitaire en direction du garage est de nature à rendre l’utilisation de celui-ci impossible lors de fortes pluies ; il est donc impropre à sa destination.

Les époux [O] ne contestent pas avoir eu connaissance de la configuration des lieux. S’ils soutiennent ne jamais avoir constaté que leur garage était inondé, pour autant, ces inondations ayant pour cause la présence d’un tuyau versant de l’eau dans le vide sanitaire, sans qu’elle ne puisse être guidée plus loin, ils ont nécessairement du avoir connaissance de ce vice, ayant occupé le bien pendant trois années. S’ils produisent les attestations de tiers indiquant ne jamais avoir constaté d’inondation dans la cave, celles-ci sont insuffisantes à démontrer l’absence de connaissance du vice par les vendeurs, dans la mesure où il n’apparaît pas que ce désordre aurait pu apparaître progressivement, et où les attestations ne permettent pas de savoir si les témoins étaient présents lors de fortes pluies. Ils ne peuvent donc se prévaloir du bénéfice de la clause d’exclusion de garantie en cas de vice caché qui a été insérée dans l’acte de vente du 03 décembre 2021.

L’existence d’un vice caché, et sa connaissance par les vendeurs, est donc démontrée.

Monsieur [P] [J] se prévaut ensuite d’un vice consistant en de l’eau traversant les murs nord et ouest du garage. Ce désordre a été constaté par l’expert judiciaire, qui explique qu’il vient du fait que le niveau extérieur est environ 70cm au-dessus du garage au nord et 1,2m à l’ouest, et bordé de gros galets qui font drain et amènent l’eau au pied du garage. Il estime que ce défaut n’était pas visible par l’acquéreur au moment de la vente.

Là encore, l’agent immobilier atteste que Monsieur [P] [J] avait été informé d’un défaut d’étanchéité concernant la terrasse, ce qui ne peut induire qu’il avait connaissance du vice dans toute son ampleur et ses conséquences.

De telles infiltrations, pour les motifs rappelés ci-dessus, rendent le garage impropre à sa destination.

Le vice étant la résultante de la configuration des lieux, pour les mêmes raisons que celles ci-dessus exposées, les époux [O] en avaient nécessairement connaissance.

L’existence d’un vice caché est donc démontrée, et les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie.

S’agissant du réseau de chauffage, l’expert judiciaire a fait intervenir un sapiteur, qui a conclu à une absence d’entretien sur la chaudière fioul ainsi que sur l’installation. Il relève également un non-respect des normes DTU sur la fumisterie. Le réseau hydraulique présente des défauts sur des points hauts et un manque de puissance dans la salle de bains et dans certaines pièces. L’évacuation des fumées est dangereuse et doit être modifiée. Le plancher chauffant fonctionne mais doit être réglé et désemboué. Le fonctionnement de la carte est aléatoire et elle doit être remplacée. Selon l’expert, ces défauts étaient cachés à l’acquéreur au moment de la vente.

La nécessité de régler et désembouer le plancher chauffant et le fonctionnement aléatoire de la carte ne peuvent être considérés comme des vices cachés, ne revêtant pas le caractère de gravité suffisant, notamment pour une chaudière dont l’état de vétusté est apparent. Le défaut d’entretien n’est constitutif d’un désordre qu’en ce qu’il a entraîné les conséquences susmentionnées. Au contraire, la dangerosité de l’évacuation des fumées est de nature à rendre la chaudière impropre à sa destination.

En revanche, aucun élément ne permet de démontrer que les vendeurs avaient connaissance de cette dangerosité, qui a été établie par un sapiteur. Il a été souligné qu’ils n’ont pas entretenu la chaudière, de sorte qu’il n’est pas établi que cette dangerosité ait été portée à leur connaissance. Ils sont donc fondés à invoquer, sur ce point, la clause d’exclusion de garantie.

Concernant la gestion des eaux sur le site en amont de la maison, l’expert judiciaire expose que le terrain de Monsieur [P] [J] est surplombé d’un pré en pente au sud, qui présente un léger creux dans l’axe de l’appentis. En cas de fortes pluies, l’écoulement naturel des eaux de ruissèlement du pré passe derrière l’appentis, et le terrain reçoit beaucoup d’eau lors de fortes pluies, ce qui a pour conséquence d’inonder la terrasse en béton devant la maison. Rien n’a été fait pour dévier les eaux de pluie. L’expert ajoute que ce défaut n’était pas caché à l’acquéreur au moment de la vente, car le site et ses conséquences étaient bien visibles et n’ont pas été modifiés.

Pour autant, ainsi que le fait valoir Monsieur [P] [J], le fait que la configuration des lieux soit visible ne lui permettait pas d’avoir connaissance du vice dans toute son ampleur et ses conséquences. Notamment, en l’absence de constat de l’état des lieux après de fortes pluies, il ne pouvait pas savoir que la terrasse allait être inondée, cette inondation caractérisant en outre une impropriété à destination. En outre, Monsieur [P] [J] a été informé du “défaut d’étanchéité” de la terrasse, en tant que cause possible des infiltrations, mais non du fait qu’elle pouvait être inondée.

Le fait que ce vice résulte de la configuration des terrains et de l’écoulement des eaux pluviales démontre son antériorité à la vente, et, pour les mêmes raisons que celles précédemment développées, les époux [O] en avaient nécessairement connaissance.

Un vice caché est donc caractérisé sur ce point, pour lequel les époux [O] ne peuvent faire valoir la clause d’exclusion de garantie.

Enfin, concernant la condamnation des regards 1 et 2 près de l’appentis, l’expert judiciaire a relevé qu’une partie de l’eau pluviale, provenant de la couverture de l’appentis et du ruissèlement du terrain en amont passe par deux regards, sont branchés sur le bac à graisse avant de passer par la fosse toutes eaux et de se jeter dans le pré vers le sud. De l’eau stagne toujours, un trou s’est formé. Les éléments fournis sont trop imprécis, notamment sur l’étendue et la durée de la stagnation, pour démontrer un caractère suffisamment grave pour que ce vice puisse être qualifié de vice caché. L’assainissement ne peut fonctionner, ce qui en revanche caractérise une impropriété à destination.

Ce vice étant lié à la configuration du terrain et des regards, il est antérieur à la vente.

Cependant, le rapport du SPANC sur l’assainissement, précisant que l’installation n’est pas conforme et présente un dysfonctionnement majeur, a été porté à la connaissance de Monsieur [P] [J], de sorte que ce vice ne saurait être considéré comme caché.

* * *

Monsieur [P] [J] ayant démontré l’existence de plusieurs vices cachés affectant le bien vendu, il est fondé à solliciter la résolution de la vente, qui sera donc prononcée.

Les époux [O] seront condamnés à lui restituer la somme de 323.000 euros, correspondant au prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Monsieur [P] [J] devra quant à lui restituer le bien immobilier.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Les vices cachés entraînant la résolution de la vente ayant été connus des vendeurs, ceux-ci sont tenus, en application des dispositions de l’article 1645 du Code civil, de tous dommages et intérêts.

Monsieur [P] [J] produit une facture acquittée de 251,49 euros correspondant au règlement des frais d’entretien de la chaudière, frais dont il n’aurait pas eu à s’acquitter si la vente n’avait pas eu lieu. Les époux [O] sont donc condamnés à lui verser cette somme.

Il produit également la facture liée à l’intervention de Monsieur [E] [L], de 1.200 euros, dépense qui a été causée par les désordres conséquence des vices cachés. Les époux [O] seront condamnés à lui verser cette somme.

Il justifie enfin d’une facture acquittée de 1.800,11 euros pour le remplacement du portail du garage, frais dont il n’aurait pas eu à exposer si la vente n’avait pas eu lieu. Les époux [O] sont donc condamnés à lui verser cette somme.

Le fait d’avoir du subir des inondations de la terrasse et du garage est de nature à empêcher Monsieur [P] [J] de jouir pleinement du bien. Les époux [O] seront donc condamnés à lui verser la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, les époux [O] sont condamnés aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise mais non les frais liés à la procédure de référé, sur lesquels il a déjà été statué, ainsi qu’à verser à Monsieur [P] [J] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”.

Au regard de la nature de la décision et des conséquences manifestement excessives en cas de réformation, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire, et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

PRONONCE la résolution de la vente du 03 décembre 2021 entre Monsieur [T] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] d’une part et Monsieur [P] [J] d’autre part, portant sur une maison à usage d’habitation comportant rez-de-chaussée et un étage, garage en sous-sol, deux dépendances et terrain autour, située à [Adresse 11], cadastrée section F n°[Cadastre 6] lieudit [Adresse 9], section F n°[Cadastre 7] lieudit [Adresse 9], section H n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 8] ;

DIT que Monsieur [T] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] à restituer à Monsieur [P] [J] la somme de 323.000 euros correspondant au prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et au besoin les y condamne;

DIT que Monsieur [P] [J] devra restituer à Monsieur [T] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] le bien immobilier objet de la vente, à savoir une maison à usage d’habitation comportant rez-de-chaussée et un étage, garage en sous-sol, deux dépendances et terrain autour, située à [Adresse 11], cadastrée section F n°[Cadastre 6] lieudit [Adresse 9], section F n°[Cadastre 7] lieudit [Adresse 9], section H n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 8], après restitution intégrale et effective du prix de vente ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] à verser à Monsieur [P] [J] la somme de 251,49 euros au titre de la somme exposée pour l’entretien de la chaudière ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] à verser à Monsieur [P] [J] la somme de 1.800,11 euros au titre du coût de remplacement du portail du garage ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] à verser à Monsieur [P] [J] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] à verser à Monsieur [P] [J] la somme de 1.200 euros au titre de la facture de Monsieur [L] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] à verser à Monsieur [P] [J] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire mais non les frais de la procédure en référé ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT