TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 2]

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 Avril 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00082 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IOIP

DEMANDERESSE

Société KYANEOS PIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDERESSE

Madame [M] [F] épouse [W], demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 13 Mars 2025

Ordonnance prononcée le 17 Avril 2025, par mise à disposition au greffe ;

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

La société KYANEOS PIERRE a donné à bail à Mme [M] [F] épouse [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 22 juillet 2022, pour un loyer mensuel initial hors charge de 420 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société KYANEOS PIERRE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 septembre 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par acte du 21 novembre 2024 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [F] épouse [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de Mme [M] [F] épouse [W] au paiement :

* de la somme à titre provisionnel de 5216,48 euros arrêtée au 5 novembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 5 mars 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 13 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société KYANEOS PIERRE a maintenu ses demandes, et s’est opposée à l’octroi des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux sollicités par la défenderesse, faisant valoirque la dette ne cessait d’augmenter.

Mme [M] [F] épouse [W] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant ne sont pas contestés, proposant de s’acquitter de la dette par des versements de 100 euros par mois. Elle a expliqué qu’elle avait fait une dépression et n’avait pu reprendre son activité professionnelle qu’à mi-temps, sans avoir pu reprendre le paiement des loyers. Elle a aussi demandé un délai de 6 mois pour quitter les lieux sur le fondement du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties ont indiqué que Mme [M] [F] épouse [W] avait déposé un premier dossier de surendettement ayant conduit à des mesures imposées par la commission de surendettement par décision en date du 22 février 2024. Le plan de surendettement, entré en vigueur le 25 avril 2024, n’a jamais été respecté par la défenderesse. Mme [M] [F] épouse [W] a indiqué avoir déposé un nouveau dossier auprès de la commission de surendettement le 20 février 2025 et être en attente d’une décision sur la recevabilité.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025, date du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la société KYANEOS PIERRE justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 juillet 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2024, pour la somme en principal de 3869,93 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 novembre 2024.

Mme [M] [F] épouse [W] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société KYANEOS PIERRE produit un décompte indiquant que Mme [M] [F] épouse [W] reste lui devoir la somme de 5216,48 euros au 5 novembre 2024. Ce décompte contient toutefois des frais de rejet de prélèvement pour un montant de 72,50 euros qui ne sont pas prévus contractuellement, de telle sorte que l’arriéré locatif s’élève en réalité à la somme de 5143,98 euros au 5 novembre 2024.

Mme [M] [F] épouse [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Mme [M] [F] épouse [W] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5143,98 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par La société KYANEOS PIERRE.

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, Mme [M] [F] épouse [W] n’a pas repris le paiement du loyer courant et il résulte à la fois des pièces produites et des débats qu’elle n’est actuellement pas en mesure de s’acquitter des indemnités d’occupation courantes. Dans ces conditions, il apparaît illusoire qu’elle puisse s’acquitter d’une somme supplémentaire pour régler l’arriéré locatif. Ainsi, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement, et ce d’autant qu’elle a à nouveau saisi la commission de surendettement qui prendra une décision sur le sort de cette créance si elle est déclaré recevable au bénéfice de la procédure de surendettement.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution disposent que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, et comme précédemment indiqué, il résulte des pièces et des débats que Mme [M] [F] épouse [W] n’est pas en mesure de régler l’indemnité d’occupation courante, alors qu’il ne peut être envisagé qu’elle reste dans les lieux sans régler le coût de son occupation.

Ainsi, il convient de débouter Mme [M] [F] épouse [W] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [M] [F] épouse [W], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [M] [F] épouse [W] à payer à la société KYANEOS PIERRE la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 alinéa 3 du même code dispose que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort,

— Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 novembre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonnons en conséquence à Mme [M] [F] épouse [W] de libérer le logement situé [Adresse 4] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Disons qu’à défaut pour Mme [M] [F] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La société KYANEOS PIERRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Disons n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamnons à titre provisionnel Mme [M] [F] épouse [W] à payer à La société KYANEOS PIERRE la somme de 5143,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 novembre 2024,

— Condamnons Mme [M] [F] épouse [W] à verser à la société KYANEOS PIERRE une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 6 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Déboutons Mme [M] [F] épouse [W] de ses demandes de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux,

— Condamnons Mme [M] [F] épouse [W] à verser à la société KYANEOS PIERRE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamnons Mme [M] [F] épouse [W] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Disons que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des référés,