TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/55833 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QRB

AS M N° : 9

Assignation du :

05 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mars 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Nicolas AUCLAIR, avocat au barreau de PARIS – #C1175

DEFENDERESSE

S.A.S.U. HMS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Amel CHEBEL, avocat au barreau de PARIS – #D1133

DÉBATS

A l’audience du 20 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé non daté, la SCI du [Adresse 2] a donné à bail commercial à la société HMS des locaux situés [Adresse 2] à Paris 11ème arrondissement (75011), pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2020 moyennant un loyer annuel de 25 380 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence trimestrielle.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, pour une somme de 12 257, 55 euros au principal, correspondant aux loyers et charges dus arrêtés au 30 avril 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI du [Adresse 2] a, par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, fait assigner la société HMS devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103 et suivants, 1343-5 et 1738 du code civil, et de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 14 novembre 2024 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la partie défenderesse.

A l’audience qui s’est tenue le 20 février 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI du [Adresse 2] a demandé au juge des référés de :

«  A TITRE PRINCIPAL

— CONSTATER que la clause résolutoire visée au commandement de payer et de faire délivré le 2 mai 2024 est acquise à la date du 2 juin 2024 ;

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la Société « HMS » SASU et de tous occupants de son chef dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et avec si besoin est le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés ;

— AUTORISER la Société SCI DU [Adresse 2], à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de la Société « HMS » SASU

— CONDAMNER par provision la Société « HMS » SASU au paiement des sommes échues au 3 février 2025, à concurrence de 31.374,13 euros ;

— CONDAMNER par provision la Société « HMS » SASU au paiement des sommes dues au titre de la clause pénale, à concurrence de 3.137,41 euros ;

— FIXER une indemnité d’occupation à compter du 2 juin 2024 équivalente au double du loyer à laquelle s’ajouteront les taxes, charges et impôts ;

— CONDAMNER par provision la Société « HMS » SASU au paiement des échéances qui seront échues au jour de l’ordonnance à intervenir ;

— ORDONNER, compte tenu de la résiliation du bail, que le dépôt de garantie détenu par le Bailleur d’un montant de 13.845,92 € lui reste définitivement acquis conformément aux dispositions de l’avant dernier alinéa de la clause « CLAUSE RESOLUTOIRE » ;

SUBSIDAIREMENT, si par extraordinaire la suspension des effets de la clause résolutoire serait accordée à la partie défenderesse,

— DIRE qu’à défaut du paiement d’une seule échéance du loyer ou des charges courantes échues après la décision à intervenir, ou bien à défaut du paiement à bonne date de la mensualité prévue par le juge pour l’apurement de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra ses effets sans autre formalité ;

Dans ce cas,

— DIRE que la totalité de la dette subsistante sera immédiatement exigible ;

— ORDONNER l’expulsion de de la Société « HMS » SASU et de tous occupants de son chef ;

— CONDAMNER de la Société « HMS » SASU à verser à la SCI DU [Adresse 2] une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— DIRE que cette indemnité d’occupation est due à compter du 2 juin 2024 rétroactivement ;

— DIRE que cette indemnité d’occupation est payable selon les modalités initialement prévues au bail, jusqu’à remise des clés ou expulsion ;

TRES SUBSIDAIREMENT, si par extraordinaire le Tribunal déboutait la Société SCI DU [Adresse 2] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— CONDAMNER par provision la Société « HMS » SASU au paiement des sommes échues au 3 février 2025, à concurrence de 31.374,13 euros ;

— CONDAMNER par provision la Société « HMS » SASU au paiement des sommes dues au titre de la clause pénale, à concurrence de 3.137,41 euros ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la Société « HMS » SASU au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier tenant (i) à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit 184,96 € et (ii) à la signification de la présente assignation ainsi qu’aux frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification aux créanciers inscrits, le cas échéant. "

A l’appui de ses demandes, la SCI du [Adresse 2] fait valoir que la société défenderesse n’a pas déféré au commandement de payer qui lui a été délivré dans le délai d’un mois et qu’elle n’établit pas que ce commandement de payer aurait été délivré de mauvaise foi, ni que les sommes réclamées n’étaient pas dues en partie.

Elle souligne que, conformément au bail, la taxe de bureau est bien à la charge du preneur et que les charges exceptionnelles de 2023 correspondent à la quote-part due par le preneur au titre des travaux de l’article 605 (toiture), des impôts fonciers et des assurances.

Elle rappelle, s’agissant des nuisances qu’auraient causées les travaux de ravalement, qu’un locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers que s’il est dans l’impossibilité totale d’exercer son activité dans les lieux loués, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et qu’en toute hypothèse, le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur le bien-fondé d’une exception d’inexécution invoquée par le locataire.

Sur les délais de paiement, elle fait valoir que la société HMS ne justifie pas être en mesure de faire face au remboursement échelonné de la dette alors qu’elle vient de faire l’objet d’une saisie attribution par l’URSSAF sur compte bancaire, que la dette ne cesse de croitre depuis le début de la procédure et qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le 27 mai 2024.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société HMS a sollicité du juge des référés qu’il, au visa des articles L. 145-1 et L. 145-31 et suivants du code de commerce, 1346-1 et suivants, 1231, 1250, 1104, 1345, 1343-5, 1719 et 1720 du code civil :

A titre principal,

— Juge qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et l’ensemble des demandes subséquentes,

— Juge n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation à titre provisionnel,

— Déboute la SCI du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Lui octroie des délais de paiement rétroactif,

— Suspende les effets de la clause résolutoire,

A titre plus subsidiaire, si les délais de paiement ne sont pas octroyés à titre rétroactif :

— Lui octroie des délais de paiement sur une période de 24 mois,

— Suspende les effets de la clause résolutoire,

— Dise que le paiement de chaque mensualité devra intervenir dans les mêmes conditions et en même temps que les loyers courants dus,

— Dise que si la société HMS s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail et dont les effets sont suspendus sera réputée n’avoir jamais joué,

En toute hypothèse,

— Condamne, à titre reconventionnel, la SCI Rivoli à lui verser la somme de 73 542 euros à titre de dommages et intérêts pour impossibilité de jouir des locaux loués durant la période de désamiantage et de travaux,

— Condamne tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros,

— Condamne tout succombant aux dépens avec distraction.

La société HMS soutient que la clause résolutoire a été mise en œuvre par le bailleur de mauvaise foi dès lors qu’il réclame dans le commandement de payer une somme de 12 257, 55 euros mais ne prouve pas sa créance pour un montant supérieur à 8 756 euros et que le commandement de payer ne contient pas le détail des montants réclamés.

Elle souligne que les charges exceptionnelles et les frais d’huissier de 2023 ne sont pas dues en l’absence de justificatif.

Elle conteste également devoir des taxes bureau, les locaux de petites surfaces en étant exonérés.

Elle précise avoir ainsi réglé la somme de 8 757, 55 euros qu’elle ne conteste pas avant l’expiration du délai d’un mois.

Elle soutient que l’empressement du bailleur de faire délivrer un commandement de payer en ignorant les contestations du preneur caractérise sa mauvaise foi.

Elle fait, en outre, valoir que les travaux de ravalement de façade, de désamiantage et de déplombage l’ont empêchée d’exploiter les lieux loués de janvier 2023 à mai 2024.

Elle argue avoir alors subi un préjudice de jouissance qui peut être chiffré à 18 mois de loyers soit à la somme de 73 542 euros.

Elle conclut, en conséquence, à l’existence de contestations sérieuses à l’acquisition de la clause résolutoire et à sa condamnation au paiement de la provision réclamée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 2 mai 2024 par la SCI [Adresse 2] à la société HMS pour avoir paiement de la somme de 12 257, 55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2024.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société HMS conteste devoir les charges extraordinaires, les taxes sur les bureaux et frais d’huissier de 2023 réclamés dans le décompte joint au commandement de payer.

S’agissant des charges extraordinaires, si la société HMS verse le relevé individuel des charges locatives pour l’année 2023 et explique que les charges extraordinaires pour l’année 2023 réclamées correspondent aux travaux article 605 du code civil (toiture), aux assurances et à l’impôt foncier, elle ne produit aucun justificatif concernant ces sommes permettant à la société HMS de s’assurer qu’elles sont effectivement dues.

En outre, la SCI [Adresse 2] ne verse aucune pièce concernant les charges extraordinaires pour l’année 2022.

Dès lors, les sommes de 838, 30 euros et de 1 106, 94 euros réclamées au titre des charges extraordinaires pour les années 2022 et 2023 mentionnées dans le décompte joint au commandement de payer apparaissent sérieusement contestables.

S’agissant des taxes sur les bureaux, il ressort du contrat de bail (page 14) que cette taxe est bien à la charge du preneur. Toutefois, si la SCI [Adresse 1] justifie du formulaire cerfa de déclaration concernant la taxe sur les bureaux pour l’année 2024, elle ne verse aucun justificatif concernant la taxe sur les bureaux pour l’année 2023. La somme de 1 136 euros mentionnée dans le décompte joint au commandement de payer apparaît ainsi, faute de justificatif, sérieusement contestable.

Enfin s’agissant des frais d’huissier de 2023, il ressort de la lecture de décompte joint ainsi que du courriel de son gérant en date du 25 juillet 2023 que ce que conteste la société HMS est en réalité les frais d’acte facturés le 1er juillet 2023 à hauteur de 1 200 euros. Or, aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir que cette somme est effectivement due par la société HMS. Cette somme apparaît donc sérieusement contestable.

Dès lors, sur la somme de 12 257, 55 euros réclamée dans le commandement de payer, seule la somme de 7 976, 31 euros était due de manière non contestable par la société HMS.

Dans ces conditions, la société HMS ayant procédé à un règlement de 8 757, 55 euros le 28 mai 2024, il y a lieu de considérer que les causes du commandement de payer ont été réglées en intégralité dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la demande de la SCI [Adresse 2] tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent seront rejetées.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI du [Adresse 2] sollicite la condamnation de la société HMS à lui payer une provision d’un montant de 31 374, 13 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 3 février 2025.

La société HMS conteste devoir cette somme dès lors qu’elle a été dans l’impossibilité de jouir des locaux correctement durant la période des travaux de désamiantage, déplombage et de ravalement, soit du mois janvier 2023 au mois de mai 2024.

Il n’est pas contesté par la demanderesse que des travaux de désamiantage, de déplombage et de ravalement ont eu lieu du mois de janvier 2023 au mois de mai 2024.

Il ressort des courriels que le président de la société HMS a adressé au gestionnaire les 3, 9,10 et 11 janvier, 28 mars et 25 avril 2023 qu’elle s’est plainte dès le 3 janvier 2023 des nuisances causées par les travaux, ces nuisances étant constituées par l’obstruction des fenêtres, par des nuisances sonores, par la présence de poussière importante et, par voie de conséquence, par l’impossibilité de travailler dans les locaux.

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 12 janvier 2023 à la demande de la société HMS que s’est propagée dans les locaux une importante pellicule de poussière blanche sur le parquet, le mobilier, le canapé, les bureaux et le matériel informatique.

Il s’évince, en outre, des photographies annexées que les fenêtres des locaux sont totalement obstruées.

La société HMS a ainsi, par courriel en date du 28 mars 2023, réclamé une remise correspondant à la vacance des locaux et l’impossibilité d’en jouir correctement.

Ces pièces sont ainsi de nature à établir que la société HMS a subi des nuisances du fait des travaux de désamiantage, de déplombage et de ravalement au moins du 3 janvier au 25 avril 2023.

Elles sont, en revanche, insuffisantes à établir que ces travaux ont rendu totalement impossible l’exploitation des locaux entre le mois de janvier 2023 et le mois de mai 2024 et qu’en conséquence, aucun loyer ne serait dû par elle durant cette période.

Elles ne permettent donc pas d’établir l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’obligation qu’elle a de régler les loyers et charges tels que prévus dans le contrat de bail.

En revanche, comme il a été indiqué précédemment, les sommes facturées au titre des charges exceptionnelles pour les années 2022 et 2023 (à hauteur de 838, 30 euros et de 1 106, 94 euros), de la taxe sur les bureaux pour l’année 2023 (à hauteur de 1 136 euros) et les frais d’acte (à hauteur de 1 200 euros) sont sérieusement contestables et doivent, en conséquence, être déduites.

Seront également déduites les sommes facturées les 13 mai et 29 août 2024 au titre des frais d’huissier à hauteur de 2, 80 euros, de 152, 91 euros, de 68, 22 euros et de 101, 02 euros et de la TVA sur ces frais à hauteur de 30, 58 euros et de 20, 20 euros, dès lors que ces frais sont inclus dans les dépens et qu’aucune TVA n’est due sur eux.

Il y a lieu enfin de déduire la somme de 1 225, 75 euros facturée au titre de clause pénale 10 % dès lors que cette somme résulte de l’application d’une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond et est, dès lors, sérieusement contestable.

Par conséquent, la société HMS sera condamnée à payer, par provision, à la SCI du [Adresse 2] la somme non sérieusement contestable de 25 491, 41 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 février 2025 (premier trimestre 2025 inclus).

o Sur la demande relative à la clause pénale

La SCI du [Adresse 2] sollicite également la condamnation de la société HMS à lui verser, par provision, la somme de 3 137, 41 euros au titre de la clause pénale.

Elle demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce la société HMS ne versant aucun justificatif concernant sa situation, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile,

La société HMS sollicite dans le dispositif de ses conclusions la condamnation à titre reconventionnel de la SCI du [Adresse 2] à lui verser la somme de 73 542 euros à titre de dommages et intérêts pour impossibilité de jouir des locaux loués durant la période de désamiantage et de travaux.

Elle ne précise à aucun moment dans ses conclusions que cette demande serait formée à titre provisionnel, dès lors que cette demande est contenue uniquement dans le dispositif et n’est pas expliquée dans le corps de ses conclusions.

Or, le juge des référés n’est pas compétent pour octroyer des dommages et intérêts, ne pouvant, en application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, en présence d’une obligation non sérieusement contestable, condamner au paiement que d’une provision.

A titre surabondant, il convient de relever qu’il résulte de ce qui précède que la société HMS échoue à rapporter la preuve de l’obligation non sérieusement contestable de la SCI du [Adresse 2] d’avoir à l’indemniser de son impossibilité de jouir des locaux loués de janvier 2023 à mai 2024 à hauteur de 73 542 euros.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de ce chef de la société HMS.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner en outre au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Rejetons la demande de la SCI du [Adresse 2] tendant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent ;

Condamnons la société HMS à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme provisionnelle de 25 491, 41 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 février 2025 (premier trimestre 2025 inclus) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI du [Adresse 2] au titre de la clause pénale ;

Rejetons la demande de délais de paiement de la société HMS ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société HMS de condamnation de la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 73 542 euros à titre de dommages et intérêts pour impossibilité de jouir des locaux loués ;

Condamnons la société HMS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 2 mai 2024 ;

Condamnons la société HMS à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 27 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ