TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : RG 25/00059 – N° Portalis DBXS-W-B7J-INW2

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BOX4DESIGN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe OHMER, avocat au barreau de Lyon

DÉFENDERESSE

Madame [S] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING

Débats tenus à l’audience du 12 Juin 2025

Jugement prononcé le 10 Juillet 2025, par mise à disposition au greffe

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A.R.L. BOX4DESIGN a donné à bail à Mme [S] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 10 novembre 2022, pour un loyer mensuel initial hors charge de 443 euros.

Par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence du 11 avril 2024, Mme [S] [O] a été condamnée à payer à la S.A.R.L. BOX4DESIGN la somme de 4914,49 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 mars 2024.

Des loyers demeurant encore impayés, la S.A.R.L. BOX4DESIGN a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 août 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 15 janvier 2025 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de Mme [S] [O] au paiement :

* de la somme de 6479,75 euros arrêtée au 28 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 24 février 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a soulevé une fin de non-recevoir tenant à l’autorité de la chose jugée pour une partie des demandes. L’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

À l’audience du 12 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A.R.L. BOX4DESIGN maintient ses demandes, sauf à préciser que la dette s’éleve désormais à 9764,46 euros au 6 juin 2025. Sur la fin de non-recevoir soulevée d’office, elle fait valoir en substance que, suite au jugement du 11 avril 2024, elle a fait délivrer un nouveau commandement de payer et que ses demandes tendant à l’expulsion et à la résiliation du bail sont recevables. Elle ajoute que la précédente décision avait arrêté les sommes dues au 12 mars 2024, de sorte que ses demandes sont recevables s’agissant des loyers postérieurs demeurés impayés et s’agissant de la condamnation à une indemnité d’occupation.

Mme [S] [O] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le bailleur n’a pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [S] [O] .

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.A.R.L. BOX4DESIGN justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur la recevabilité de la demande de condamnation à l’arriéré locatif

En application des articles 122 et 125 du code de procédure civile, la chose jugée constitue une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office.

En l’espèce, le jugement du 11 avril 2024 a d’ores et déjà condamné Mme [S] [O] à payer à la S.A.R.L. BOX4DESIGN les loyers et charges impayés arrêtés au 12 mars 2024. Cette condamnation au paiement est revêtue de l’autorité de la chose jugée.

En conséquence, les demandes de la S.A.R.L. BOX4DESIGN visant à la condamnation de Mme [S] [O] à lui payer les loyers et charges antérieurs au 12 mars 2024 sont irrecevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 novembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2024, pour la somme en principal de 6163,81 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2024.

Mme [S] [O] est à compter de cette date occupante sans droit ni titre du logement donné à bail.

Elle n’a pas comparu, et n’a pas transmis au tribunal d’éléments actualisés sur sa situation financière actuelle, susceptibles de motiver l’octroi de délais de paiement.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.A.R.L. BOX4DESIGN produit un décompte indiquant que Mme [S] [O] reste lui devoir la somme de 9764,46 euros au 6 juin 2025.

Comme précédemment indiqué, les demandes de condamnation au paiement pour les loyers et charges antérieurs au 12 mars 2024 sont irrecevables, dès lors que Mme [S] [O] y a déjà été condamnée par jugement du 11 avril 2024. L’ensemble des paiements apparaissant sur le décompte postérieurement au 12 mars 2024 doivent s’imputer sur les dettes les plus anciennes, à savoir sur la dette fixée par le jugement du 11 avril 2024, de telle sorte qu’aucune des échéances échues postérieurement au 12 mars 2024 n’a fait l’objet de paiement, même partielle.

Mme [S] [O] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 7082 euros correspondant aux échéances échues impayées depuis le 13 mars 2024 et jusqu’au 6 juin 2025, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 23 octobre 2024 et due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par La S.A.R.L. BOX4DESIGN.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [S] [O] , partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [S] [O] à payer à la S.A.R.L. BOX4DESIGN la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Déclare irrecevables les demandes de la S.A.R.L. BOX4DESIGN visant à la condamnation de Mme [S] [O] à lui payer les loyers et charges antérieurs au 12 mars 2024,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 octobre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à Mme [S] [O] de libérer le logement situé [Adresse 3] et de restituer les clés,

— Dit qu’à défaut pour Mme [S] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.R.L. BOX4DESIGN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne Mme [S] [O] à verser à la S.A.R.L. BOX4DESIGN une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 23 octobre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne Mme [S] [O] à payer à la S.A.R.L. BOX4DESIGN la somme de 7082 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à compter du 13 mars 2024 et arrêtés au 6 juin 2025,

— Condamne Mme [S] [O] à verser à la S.A.R.L. BOX4DESIGN la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Mme [S] [O] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,