Minute n°

N° RG 24/00690 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IK5D

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL LVA AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme substitué par M^e Pierre LAURENT, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SAS CHRISTOPHE JOSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

en présence de M. [B] [J], auditeur de justice

Greffier : Carine MORENO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MICHEL, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00690 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IK5D

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [Y] a donné à bail à M. [H] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 10 janvier 2023, pour un loyer mensuel initial hors charge de 315 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] [Y] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mai 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 31 octobre 2024 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 juillet 2024,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [H] [T] au paiement :

* de la somme de 1.801,81 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date du commandement, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail, ladite somme portant intérêts à compter du commandement sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des dépens en ce compris le coût du commandement.

En cours d’instance, M. [H] [T] a donné congé à son bailleur par courrier du 17 décembre 2024, reçu le 23 décembre 2024 par le mandataire du bailleur, et a restitué les lieux le 17 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2025 à laquelle le défendeur n’a pas comparu, et l’affaire a été renvoyée pour signification des dernières conclusions du demandeur, contenant de nouvelles demandes, à M. [H] [T].

A l’audience du 10 avril 2025 à laquelle l’affaire a été rappelée et retenue, les parties ont comparu, régulièrement représentées par leurs conseils qui s’en sont rapportés à leurs écritures.

Dans ses dernières écritures déposées à l’audience, M. [N] [Y] demande :

— de constater qu’il renonce à sa demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’à sa demande d’expulsion,

— de condamner M. [H] [T] à payer à M. [N] [Y] la somme de 1950,29 euros au titre des loyers et charges impayés selon solde de toute compte du 3 février 2025 arrêté au 23 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, date du commandement,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— de débouter M. [H] [T] de sa demande visant à réduire le quantum de sa dette locative à la somme de 1842,29 euros,

— constater que Monsieur [N] [Y] s’en rapporte à la décision du tribunal sur la demande de délai dans la limite de la durée maximale de 2 ans conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— de condamner M. [H] [T] à la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant le commandement de payer et d’avoir à justifier de l’occupation du logement

Au soutien de ses prétentions, M. [N] [Y] fait notamment valoir que M. [H] [T] a donné congé du logement occupé et que la remise des clés a eu lieu le 17 janvier 2025, raison pour laquelle il se désiste de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire. Il expose maintenir sa demande de condamnation au titre des impayés locatifs et indique que sa créance n’est pas contestée, le locataire étant tenu de payer le loyer pendant toute la durée du préavis, soit jusqu’au 23 janvier 2025. Sur la somme de 108,00 euros imputée au titre de frais de nettoyage, d’évacuation d’encombrants et de réfection d’une clé, M. [N] [Y] expose que le locataire reconnait ne pas avoir procédé au nettoyage du fait de son hospitalisation et indique que l’agence CUER n’aurait pas mandaté d’entreprise si le ménage avait été réalisé. Sur la demande relative aux délais de paiement, M. [N] [Y] soutient que M. [H] [T] ne peut se fonder sur les dispositions de l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution en ce qu’il a volontairement quitté le logement.

Dans ses écritures déposées à l’audience, M. [H] [T] demande :

— de constater que M. [N] [Y] renonce à sa demande d’expulsion,

— de fixer la dette locative à la somme de 1842,29 euros,

— de débouter M. [N] [Y] de sa demande de prise en charge de la facture PCN [B],

— de lui accorder un délai de trois ans pour s’acquitter de la dette locative à concurrence de 52 euros par mois, par application de l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— de débouter M. [N] [Y] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de laisser les dépens à la charge de M. [N] [Y].

Au soutien de ses prétentions, M. [H] [T] soutient qu’il a quitté le logement et que les clés ont été restituées le 17 janvier 2025. Il indique ne pas contester la dette de loyer sauf s’agissant des frais de nettoyage imputés, faisant valoir qu’aucun état des lieux n’est versé aux débats et que l’appartement a été nettoyé par des membres de sa famille avant d’être restitué. Il sollicite des délais de paiement au regard du montant de ses ressources.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la demande de condamnation au titre des loyers et charges impayés

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [N] [Y] produit un décompte indiquant que M. [H] [T] reste lui devoir la somme de 1842,29 euros au titre des loyers et provisions sur charges au 23 janvier 2025, après déduction du montant du dépôt de garantie de 315 euros.

M. [H] [T] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [T] à payer à M. [N] [Y] la somme de 1842,29 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés.

L’article 1231-6 du code civil dispose que des dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, il résulte du décompte en date du 18 octobre 2024 joint à l’assignation signifiée le 31 octobre 2024 qu’à cette date, la dette locative ne s’élevait plus qu’à la somme de 884,81 euros, là où elle s’élevait à 1801,81 euros à la date du commandement de payer signifié le 21 mai 2024, de telle sorte que l’arriéré visé dans le commandement était en réalité déjà soldé. Le surplus de la créance a été réclamé à M. [H] [T] dans les dernières conclusions de M. [N] [Y] qui lui ont été notifiées par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 10 février 2025.

Ainsi, la somme de 1842,29 portera intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 884,81 euros et à compter du 10 février 2025 pour le surplus.

Sur la demande de condamnation au titre des réparations locatives

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est constant que le preneur n’est tenu des dégradations que si celles-ci ont été constatées en fin de bail et si elles se sont produites au cours de la période de jouissance des lieux.

En l’espèce, M. [N] [Y] sollicite la condamnation de M. [H] [T] à lui payer la somme de 108 euros, correspondant au montant de la facture établie par la société PRO CLEAR NETTOYAGE le 31 janvier 2025 et visant le nettoyage du logement, l’évacuation du débarras et la réfection d’une clé manquante. Toutefois, M. [N] [Y] ne produit aucune pièce permettant d’établir que l’appartement n’aurait pas été nettoyé ou qu’il aurait fallu le débarrasser, aucun état des lieux de sortie ou aucun constat n’ayant été établi lors de la restitution des lieux.

Echouant à rapporter la preuve d’un manquement de M. [H] [T] à son obligation d’entretien, M. [N] [Y] sera débouté de sa demande au titre des réparations locatives.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la dette ne comprend pas d’intérêts échus pour au moins une année entière, de sorte qu’il y a lieu de débouter les demandeurs de cette demande.

Sur les délais de paiement

L’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable au présent litige dès lors que les lieux ont été libérés et que M. [N] [Y] s’est désisté de sa demande d’expulsion.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [H] [T] justifie avoir des ressources d’un montant limité, puisqu’il perçoit une pension d’invalidité pour un montant de 1338,93 euros par mois, et démontre ainsi ne pas être mesure de faire face à un paiement intégral de la dette.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du demandeur, il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] [T], partie perdante, supporte la charge des dépens.

En revanche, M. [N] [Y] s’étant désisté de sa demande visant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail, le commandement de payer et d’avoir à justifier de l’occupation du logement signifié le 21 mai 2024 ne peut pas être compris dans les dépens, cet acte n’étant pas un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier pour une demande limitée à une condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, compte tenu de la situation économique de M. [H] [T], qui a volontairement libéré le logement, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

Constate le désistement de M. [N] [Y] de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

Condamne M. [H] [T] à payer à M. [N] [Y] la somme de 1.842,29 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 884,81 euros et à compter du 10 février 2025 sur le surplus,

Accorde à M. [H] [T] la faculté de se libérer de la dette par vingt-quatre versements mensuels dont vingt-trois de 76 euros et la dernière mensualité apurant le solde, chaque versement devant intervenir au plus tard le dixième jour du mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

Rappelle qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

Déboute M. [N] [Y] de sa demande de condamnation au paiement au titre des réparations locatives,

Déboute M. [N] [Y] de sa demande de capitalisation des intérêts,

Condamne M. [H] [T] aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,