N° RG 25/00846 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IN7N

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SELARL BARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [H]

[Adresse 7]

[Localité 4],

représenté par Maître Vincent BARD de la SELARL BARD, avocats au barreau de la DROME

DÉFENDERESSE :

S.A.S. [S] [C] TRANSACTIONS, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : C. LARUICCI, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [H] est propriétaire d’un bien immobilier, comprenant un local commercial, un appartement au 1er et au 2ème étage, un grenier aménageable et un ensemble de caves, situé [Adresse 8] – [Adresse 3] – [Adresse 1] à [Localité 4] cadastré section BK n° [Cadastre 5].

Le 02 février 2024, l’agence des collines, exploitée par la société ARYA TRANSACTIONS SARL, en sa qualité de mandataire de la SAS [S] [C] TRANSACTIONS a fait une offre d’achat pour un montant de 475000 €, valable jusqu’au 05 février 2024, qui a été acceptée le même jour par Monsieur [R] [H].

Suivant acte authentique reçu le 26 mars 2024, la SAS [S] [C] TRANSACTIONS (ci-après dénommée l’acquéreur) et Monsieur [R] [H] (ci-après dénommé le vendeur) ont signé un compromis de vente prévoyant diverses conditions suspensives, notamment celle pour l’acquéreur d’obtenir une autorisation préalable de création d’un logement dans le grenier à charge pour lui de déposer la demande de déclaration préalable de travaux au plus tard le 06 mai 2024, et que la réitération de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 02 septembre 2024.

Le compromis de vente stipulait également une pénalité de 47500 € conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, pouvant être modérée ou augmentée par le juge, après mise en demeure adressée au débiteur.

Le 14 août 2024, la Direction de la Prévention de la Sécurité Publique de la Mairie de [Localité 4] a informé Monsieur [S] [C] du refus des Bâtiments de France d’accorder un avis favorable au projet de création d’une tropézienne mais aussi du service communal d’hygiène et santé en charge de la lutte contre l’habitat indigne.

Monsieur [R] [H] en a été avisé par mail de son notaire en date du 30 août 2024.

Par mail du 06 septembre 2024, Monsieur [R] [H] a été avisé par mail de son notaire d’une nouvelle proposition d’achat au prix de 380000 €, qu’il a refusée par courrier du 30 septembre 2024.

Par courrier du 24 octobre 2024, le notaire de Monsieur [R] [H] a mis en demeure l’acquéreur de se présenter en son étude le 19 novembre 2024 aux fins de réitération de l’acte de vente.

Par courrier officiel du 14 janvier 2025, adressé par le conseil de Monsieur [R] [H] à celui de la SAS [S] [C] TRANSACTIONS, Monsieur [R] [H] a sollicité le versement de la somme de 47500 € correspondant à la clause pénale considérant que l’acquéreur avait engagé sa responsabilité en ne respectant pas ses engagements contractuels puisque la demande d’autorisation préalable avait été déposée le 20 septembre 2024 au lieu du 06 mai 2024.

Par courrier officiel du 14 mars 2025, le conseil de la SAS [S] [C] TRANSACTIONS a contesté toute responsabilité dans la mesure où l’acquéreur a accompli de multiples démarches préalables, indispensables au montage du projet d’aménagement, qui ne lui ont pas permis de déposer la demande de déclaration préalable de travaux dans les délais prévus mais que le vendeur en état avisé et avait implicitement accepté de reporter ce délai, et où la commune de [Localité 4] a rendu une décision d’opposition en date du 07 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, Monsieur [R] [H] a assigné la SAS [S] [C] TRANSACTIONS aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1104 et 1304-3 du code civil, sous le bénéfice du maintien de l’exécution provisoire, de :

Condamner la SAS [S] [C] TRANSACTIONS à lui payer la somme de 47500 € en principal au titre des dispositions contractuelles du fait de la non-réitération de l’acte authentique, assortiee des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

La condamner à lui payer la somme de 20000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

Donner acte au requérant qu’il se réserve de solliciter l’indemnisation de son préjudice financier,

La condamner à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui seront distraits au profit de M^e Vincent BARD conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il expose que la SAS [S] [C] TRANSACTIONS n’a pas respecté le délai contractuellement convenu pour déposer la demande d’autorisation préalable aux fins de création d’un local à usage d’habitation dans le grenier de telle sorte que l’absence de réalisation de la condition suspensive lui est imputable et ceci d’autant plus que, d’une part, elle ne s’est prévalue que d’un simple avis défavorable au lieu d’une décision d’opposition, et, d’autre part, il a lui-même pu obtenir une autorisation de transformer le grenier en appartement.

Il considère ainsi que la SAS [S] [C] TRANSACTIONS est de mauvaise foi dans la mesure où elle a tenté d’obtenir la vente du bien à un prix moindre au motif qu’elle n’avait pas obtenu ladite autorisation préalable alors que la demande n’avait pas encore été déposée, ce qui lui a causé un préjudice moral dont il demande réparation.

La SAS [S] [C] TRANSACTIONS n’a pas constitué avocat bien que valablement citée ; il sera statué à son égard par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

Ainsi, il n’y a pas lieu de donner acte à Monsieur [R] [H] de ce qu’il se réserve le droit de solliciter une indemnité au titre de son préjudice financier.

La clôture a été prononcée le 23 mai 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 10 juin 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 18 septembre 2025, prorogé au 30 septembre 2025.

MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la non réitération de la vente et le versement de la pénalité au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose :

“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

Il résulte du compromis de vente du 26 mars 2024 que l’acquéreur devait déposer une demande de déclaration préalable de travaux relatif à l’aménagement en logement du grenier au plus tard le 06 mai 2024.

Il ressort de l’arrêté d’opposition daté du 07 octobre 2024 que cette demande a été régularisée le 20 septembre 2024, soit postérieurement à la date convenue mais aussi à celle à laquelle l’acte de vente devait être réitéré.

La SAS [S] [C] TRANSACTIONS, qui a admis le retard pris dans le dépôt de cette demande, ne justifie pas avoir sollicité le report du délai ainsi convenu ni même de l’acceptation implicite ou explicite de la part du vendeur, notamment par la signature d’un avenant, pour un tel report, et la date de ce report.

Ainsi, il est établi que la SAS [S] [C] TRANSACTIONS n’a pas respecté de son propre fait ses obligations contractuelles, de telle sorte que la clause de pénalité doit trouver application.

Au regard du projet immobilier et de la valeur de l’immeuble, ainsi que de la durée de l’immobilisation de l’immeuble, il y a lieu de considérer que le montant de la clause pénale convenue n’est ni excessif ni modéré.

Par conséquent, au vu de la mise en demeure préalablement adressée le 14 janvier 2025, la SAS [S] [C] TRANSACTIONS sera condamnée à verser à Monsieur [R] [H] la somme de 47500 € qui portera intérêt au taux légal à compter de ladite mise en demeure.

Sur le préjudice moral

Monsieur [R] [H] ne rapporte pas la preuve d’un comportement fautif de la part de la SAS [S] [C] TRANSACTIONS alors qu’il n’établit pas que l’autorisation préalable de travaux a été obtenue par ses soins sur un projet identique à celui déposé par l’acquéreur, ni d’un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale.

Par conséquent, il sera débouté de ce chef de demande.

Sur les mesures accessoires

La SAS [S] [C] TRANSACTIONS, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

M^e Vincent BARD sera autorisé à recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [H] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans la présente instance.

Par conséquent, la SAS [S] [C] TRANSACTIONS sera condamnée à lui payer la somme de 1800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Condamne la SAS [S] [C] TRANSACTIONS à verser à Monsieur [R] [H] la somme de 47500 € au titre de la clause pénale du compromis de vente du 26 mars 2024 ;

Déboute Monsieur [R] [H] de ses fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne la SAS [S] [C] TRANSACTIONS à verser à Monsieur [R] [H] la somme de 1800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS [S] [C] TRANSACTIONS aux entiers dépens de l’instance ;

Autorise M^e Vincent BARD à recouvrer les dépens dont il a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE