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MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 01 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00520 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DOIH

NATURE DE L’AFFAIRE : 72I – Demande en paiement de provisions ou sommes exigibles présentée devant le Président du TJ statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de L. 1965)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT EN PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

PRÉSIDENT : Régis FRANCE,

GREFFIER : Pauline ANGEL, lors de l’audience de plaidoiries et Valentine CAILLE, lors de la mise à disposition

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Stephanie TISSOT-POLI

— M^e Chloé MARTIN

Le : 01 Avril 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [M] [Z] [P],

syndicat des copropriétaires dont le siège social est situé lieudit Poggiole 20230 SAN NICOLAO, pris en la personne de son syndic en exercice, la société VINDICIS, Société à Responsabilité Limitée au capital de 25 000 euros ayant son siège social au Domaine de Saint-Pierre, 881 Route de Volx, BP128 04101 MANOSQUE, pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

représentée par Maître Chloé MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée à l’audience par Maître Emmanuel MAESTRINI, avocat au barreau de BASTIA,

DÉFENDEURS

[A] [C] [L]

né le 17 Juin 1967,

demeurant 11 rue du Bossu – 5030 GEMBLOUX (BELGIQUE)

représenté par Maître Stephanie TISSOT-POLI, avocat au barreau de BASTIA

[U] [Q] [G] épouse [L]

née le 07 Décembre 1971,

demeurant 11 rue du Bossu – 5030 GEMBLOUX

représentée par Maître Stephanie TISSOT-POLI, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le onze Mars, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Valentine CAILLE, lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [G] épouse [L] et monsieur [A] [L] sont propriétaires d’un bien au sein de la copropriété SOGNU DI RENA à SAN NICOLAO.

Se plaignant d’impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Sognu di Rena a, par exploits délivrés le 30 octobre 2025, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de BASTIA, selon la procédure accélérée au fond, monsieur [A] [L] et madame [U] [G] épouse [L], aux fins de voir :

Juger que le syndicat des copropriétaires [M] DI RENA est recevable et bien fondé en sa demande ;Condamner monsieur [L] [A] et madame [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires SOGNU DI RENA la somme de 3.510,60 euros au titre des charges impayées arrêtées au 15 mai 2025 (contenant appel de fonds du 1er avril 2025 au 30 juin 2025) ;Condamner monsieur [L] [A] et madame [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires SOGNU DI RENA la somme de 1.493,32 euros au titre des provisions sur charges pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;Condamner monsieur [L] [A] et madame [L] [U] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner monsieur [L] [A] et madame [L] [U] à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;Condamner monsieur [L] [A] et madame [L] [U] aux entiers dépens ;Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2026 et renvoyée à celle du 11 mars 2026, date à laquelle elle a été retenue. Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Sognu di Rena, représenté, a maintenu ses demandes.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 9 mars 2026, monsieur [L] [A] et madame [L] [U], représentés, demandent au juge de :

Déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence SOGNU DI RENA représenté par son syndic la société VINDICIS.En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence SOGNU DI RENA représenté par son syndic la société VINDICIS de l’intégralité de ses demandes, Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence SOGNU DI RENA à payer à monsieur [L] et à madame [G] épouse [L] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le tribunal n’est pas tenu de répondre.

Sur l’irrecevabilité de la demande en paiement

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précisent que les copropriétaires sont tenus de participer d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et, d’autre part, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Ainsi, la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont imputable à la charge du débiteur.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Les dispositions de l’article 19-2 précité instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En effet, la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget prévisionnel voté à la date de la délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.

Elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure claire et précise des provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Sognu di Rena, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure en date du 25 mars 2025 adressée à monsieur [A] [L], qui ne le met pas en demeure de régler seulement une provision mais également l’ensemble d’un arriéré de charges pour un montant de 2.301,85 euros.

La mise en demeure est en effet rédigée comme suit : « Au 21 mars 2025, votre extrait de compte fait apparaitre un solde débiteur de 2.301,85 euros. Par conséquent, je suis contrainte par la présente de vous mettre en demeure de payer cette somme dans un délai de 15 jours. Mon client est disposé à régler ce différend de manière amiable de sorte que vous trouverez en pièce jointe le relevé d’identité bancaire du syndicat des copropriétaires vous permettant de procéder au règlement des sommes dues. Toutefois, à défaut de retour et de paiement sous 15 jours, je vous informe être d’ores et déjà mandatée afin de diligenter toute procédure utile pour recouvrer les charges impayées et les provisions à venir, conformément aux dispositions en vigueur depuis la loi dite « Loi ELAN ». En outre, et conformément à l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, je vous rappelle qu’à la somme principale due, s’ajoutent des intérêts de retard au taux légal à compter de l’envoi de la présente mise en demeure. »

Cette mise en demeure qui ne comporte pas le visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ne précise pas les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à l’année en cours qui n’auraient pas été payées, étant rappelé que les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituent plus des provisions après approbation des comptes.

A cette mise en demeure est annexé un relevé de compte qui porte sur l’intégralité des sommes dues par monsieur [A] [L] au 21 mars 2025. Cette somme intègre des frais de mise en demeure qui ne constituent pas des provisions pour charges et ne pouvaient faire l’objet d’une mise en demeure de paiement.

Cette mise en demeure, qui constitue un acte préalable à une action de droit commun en paiement de charges de copropriété, opère une confusion entre les charges échues et les provisions pour charges et ne précise pas de manière claire et sans ambiguïté le montant des provisions exigibles au titre des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’appartient pas au copropriétaire débiteur de sélectionner dans le tableau qui apparait dans la mise en demeure les sommes qu’il doit régler ou non.

Cette mise en demeure ne permet donc pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s’il règle une seule provision, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement, après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours, que le Syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement non seulement de cette provision, mais également des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des provisions non encore échues en application de l’article 14-1.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [M] [Y] doit donc être déclaré irrecevable en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande de dommages et intérêts du demandeur, ni sur les demandes subsidiaires des défendeurs.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Sognu di Rena, succombant à l’instance, supportera la charge des dépens. Il sera condamné à verser à madame [U] [G] épouse [L] et monsieur [A] [L] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété Sognu di Rena ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de madame [U] [G] épouse [L] et monsieur [A] [L] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [M] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété Sognu di Rena à payer à madame [U] [G] épouse [L] et monsieur [A] [L] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIERE LE PRESIDENT