TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 2]

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00557 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IWY2

DEMANDEUR

Monsieur [U] [X] [K], demeurant [Adresse 1]

comparant assisté de Mme [K], son épouse

DÉFENDEURS

Madame [F] [V], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS DU 18 DECEMBRE 2025

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

En présence de [I] [W], auditrice de justice

Greffier : Loetitia MANNING

DECISION :

Rendue par mise à disposition au greffe par Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection assistée de Sandrine LAMBERT, Greffière

Grosse à M. [U] [K]

Le 29.01.2026

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [K] a donné à bail à M. [H] [J] et Mme [F] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 5] par contrat du 25 juillet 2024, pour un loyer mensuel initial hors charge de 880 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [U] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juin 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 28 août 2025 délivrés à personne pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [J] et de Mme [F] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [H] [J] et Mme [F] [V] au paiement :

* de la somme de 4898,17 euros au 5 juin 2025 outre les loyers échus ou à échoir, soit la somme de 5181,32 euros arrêtée au 26 août 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 4 novembre 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 18 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [U] [K] a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 5312,61 euros au 12 décembre 2025. Les locataires n’ayant pas justifié de l’assurance habitation, il indique avoir réglé cette assurance à hauteur 226,97 euros, somme qu’il a incluse dans la dette locative. M. [U] [K] a précisé ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement, sous réserve que ces délais soient strictement respectés.

M. [H] [J] et Mme [F] [V] ont comparu et ont demandé des délais de paiement pour apurer leur dette dont ils ne contestent pas le principe. Ils ont proposé de verser 200 euros par mois en plus de leur loyer courant. Ils ont par ailleurs demandé la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, ils contestent le montant de la dette, indiquant avoir réglé la somme de 400 euros le 17 décembre 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [H] [J] et Mme [F] [V].

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 29 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 25 juillet 2024 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juin 2025, pour la somme en principal de 4898,17 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2025.

M. [H] [J] et Mme [F] [V] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [U] [K] produit un décompte indiquant que M. [H] [J] et Mme [F] [V] restent lui devoir la somme de 5312,61 euros au 12 décembre 2025.

Ce décompte contient des frais d’assurance habitation pour un montant de 226,97 euros, M. [U] [K] justifiant que son mandataire a souscrit une assurance habitation pour le compte des locataires.

Il convient toutefois de rappeler que l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que ce n’est qu’à défaut de la remise d’une attestation annuelle d’assurance, et uniquement après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, que le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. En outre, cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.

Or, en l’espèce, il n’est pas justifié d’une mise en demeure adressée aux locataires leur demandant la remise de leur attestation d’assurance et les avertissant de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour leur compte. Dès lors, il ne peut leur être réclamé le coût de la cotisation d’assurance souscrite.

Par ailleurs, M. [H] [J] et Mme [F] [V] justifient d’un paiement de 400 euros intervenu le 17 décembre 2025, de sorte que la dette s’élève à 4685,64 euros au 18 décembre 2025.

M. [H] [J] et Mme [F] [V] seront dès lors solidairement condamnés à verser à M. [U] [X] [K] la somme de 4685,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, les parties se sont entendues à l’audience pour accorder des délais de paiement à M. [H] [J] et Mme [F] [V] et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, afin de leur laisser une chance d’éviter la résiliation du bail et l’expulsion du logement.

Au regard de ces éléments, un délai sera accordé à M. [H] [J] et Mme [F] [V] pour régler leur dette locative. Ils seront tenus de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges, une somme mensuelle de 200 euros sur une durée de vingt-quatre mois, la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si les locataires ne respectent pas les modalités de l’échéancier ou ne paient pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion des locataires ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à sa charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] [J] et Mme [F] [V], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [H] [J] et Mme [F] [V] à payer à M. [U] [X] [K] la somme de 150 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 août 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Suspend les effets de la clause résolutoire et dit que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté,

— Condamne solidairemnet M. [H] [J] et Mme [F] [V] à payer à M. [U] [K] la somme de 4685,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025,

— Accorde à M. [H] [J] et Mme [F] [V] la faculté de se libérer de leur dette par vingt-quatre versements mensuels dont vingt-trois de 200 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges ; chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

* la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

* la clause résolutoire reprendra ses effets,

* il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de M. [H] [J] et Mme [F] [V] et de tous les occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 4], à [Localité 5], avec l’assistance de la force publique si besoin est,

* M. [H] [J] et Mme [F] [V] seront solidairement tenus au paiement en deniers ou quittances d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, se substituant au loyer à compter du 19 août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Déboute M. [U] [K] du surplus de ses demandes,

— Condamne in solidum M. [H] [J] et Mme [F] [V] à verser à M. [U] [K] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. [H] [J] et Mme [F] [V] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,