N° RG 23/03257 – N° Portalis DBXS-W-B7H-H4SH

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Madame [C] [V]

née le 26 Décembre 1963 à [Localité 18]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [L]

né le 04 Février 1972 à [Localité 17]

[Adresse 13]

[Localité 5]

représenté par Maître Maryline U’REN-GERENTE de la SELARL COUTTON GERENTE LIBER MAGNAN, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [A] [U]

né le 22 Décembre 1953 à [Localité 19]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représenté par Maître Jean POLLARD de la SELARL CABINET JP, avocats au barreau de la Drôme

Madame [S] [P] épouse [U]

née le 22 Mai 1955 à [Localité 16]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représenté par Maître Jean POLLARD de la SELARL CABINET JP, avocats au barreau de la Drôme

Madame [E] [Z] épouse [L]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Non représentée

Maître [R] [W]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représenté par Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocats postulants au barreau de la Drôme et la SCP MONTOYA & DORNE, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Dominique DALEGRE, vice-président, rapporteur

ASSESSEURS : Corinne LARUICCI, vice-présidente,

Marjolaine CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : Sylvie REYNAUD, cadre-greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 novembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [C] [V] est propriétaire de la parcelle BZ [Cadastre 4] située au [Adresse 10] sur le territoire de la commune de [Localité 21].

Par acte authentique du 15 avril 2022, reçu par Maître [R] [W], Notaire à [Localité 20], Madame [S] [P] épouse [U] et Monsieur [A] [U] (les époux [U]) ont acquis de Monsieur [J] [L] et Madame [E] [Z] épouse [L] (les époux [L]) une parcelle de terrain à bâtir non viabilisée, cadastrée section BZ n°[Cadastre 9], [Adresse 13] sur la commune de [Localité 20].

Cette parcelle était issue de la division d’une parcelle antérieurement cadastrée section BZ n°[Cadastre 3], en une BZ n°[Cadastre 9], acquise par les époux [U], et une parcelle BZ n°[Cadastre 8], restant appartenir aux époux [L].

Par acte sous seing privé en date du 9 avril 1973, Monsieur [F], ancien propriétaire de la parcelle acquise par les époux [U], avait accordé à Monsieur [D] et à Monsieur [M], père de Madame [C] [V], le passage, sur son terrain (BZ n°[Cadastre 9]), des tuyaux nécessaires pour leur raccordement à la borne n°[Cadastre 2] appartenant au syndicat d’irrigation drômois, afin de permettre l’arrosage de leurs deux parcelles avec l’eau du Rhône.

Les époux [U] ont procédé au débranchement de la canalisation à la borne et à la suppression de la canalisation enterrée qui passait sur leur fonds.

Madame [C] [V] a saisi un conciliateur de justice, sans que les parties ne parviennent à un accord.

Une lettre recommandée a été adressée aux époux [U] le 02 novembre 2022 afin de solliciter le rétablissement de la canalisation pour permettre l’irrigation de la parcelle de Madame [C] [V].

Le 05 mars 2023, Maître [R] [W], notaire au sein de la SARL FERAUD [N] [Localité 15] [Localité 14] ayant procédé à la réalisation de l’acte de vente entre Monsieur [J] [L] et les époux [U] a été mise en demeure de prendre en charge l’indemnisation de Madame [C] [V] pour la réalisation des travaux de déplacement du branchement permettant l’irrigation de sa parcelle, au titre de sa responsabilité du fait d’un manquement à son devoir de conseil.

Par actes de commissaire de justice des 10 et 30 octobre 2023, Madame [C] [V] a assigné les époux [U] et Maître [R] [W] devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE, au visa des articles 686, 690 et 1240 du Code civil.

Par acte du 1er juillet 2024, les époux [U] ont assigné en intervention forcée les époux [L].

Les instances ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 25 mars 2025, Madame [C] [V] demande au Tribunal de :

— A titre principal,

o DECLARER bien fondées les demandes et prétentions de Madame [V],

o CONSTATER l’existence d’une servitude de canalisation grevant le fonds de Monsieur [U] au profit de Madame [V] ;

o DIRE ET JUGER, la servitude opposable aux époux [U],

o JUGER les époux [U] et Maître [R] [W] responsables du préjudice causé à Madame [V],

o CONDAMNER in solidum les époux [U] et Maître [R] [W] à réparer le dommage causé à Madame [V] soit le versement de la somme de 7.318,01 € correspondant au montant des travaux de reconstruction de la canalisation,

o CONDAMNER in solidum les époux [U] et Maître [R] [W] à verser à Madame [V] le coût de l’abonnement annuel soit la somme de 75,39 € ainsi que la somme de 350 € correspondant à la différence de prix relatif au coût de l’eau, à actualiser au jour de la signification du jugement à intervenir ;

o REJETER la demande d’expertise judiciaire sollicitée par les époux [U] ;

— A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où la servitude de passage ne serait pas reconnue,

o CONDAMNER les époux [U] à régler la somme de 7.318, 01 €, pour avoir volontairement détruit la canalisation qui ne leur appartenait pas,

o CONDAMNER in solidum les époux [U] et Maître [R] [W] à verser à Madame [V] le coût de l’abonnement annuel soit la somme de 75,39 € ainsi que la somme de 350 € correspondant à la différence de prix relatif au coût de l’eau, à actualiser au jour de la signification du jugement à intervenir ;

— En tout état de cause, CONDAMNER in solidum les époux [U] et Maître [R] [W] au versement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 21 mai 2025, les époux [U] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— DEBOUTER purement et simplement Madame [V] de sa demande tendant à voir reconnaître l’existence d’une servitude et son opposabilité aux époux [U],

— DEBOUTER Madame [V] de sa demande de condamnation in solidum avec Me [W] au paiement de la somme de 7.318,01€ au titre des travaux de reconstruction de la canalisation,

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER les époux [L] à relever et garantir les époux [U] contre toutes condamnations éventuelles prononcées à leur encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

— ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire,

— DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission principale de décrire le passage litigieux, de dire si le passage du tuyau litigieux constitue une servitude continue et apparente comme soutenu par Madame [V], et décrire les modalités d’exécution du passage aux fins de raccordement,

En tout état de cause,

— DEBOUTER Madame [V] de toutes fins, conclusions et prétentions contraires,

— DEBOUTER Madame [V] de sa demande indemnitaire,

— CONDAMNER in solidum Madame [V] et les époux [L] à verser aux époux [U] la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 20 mai 2025, Maître [R] [W] demande au Tribunal de :

A titre principal,

— JUGER que Maître [W] a recherché l’origine de propriété trentenaire.

— JUGER qu’aucun acte ne révélait l’existence d’une servitude de canalisation d’irrigation d’eau au profit de la parcelle appartenant à Madame [V].

— JUGER que l’état hypothécaire ne révèle l’existence d’aucune servitude de canalisation d’irrigation d’eau au profit de la parcelle appartenant à Madame [V].

— JUGER qu’au regard des éléments en sa possession, Maître [W] ne pouvait suspecter l’existence de la servitude revendiquée par Madame [V].

— JUGER que Maître [W] n’a commis aucun manquement dans l’accomplissement de sa mission.

En conséquence,

— DEBOUTER Madame [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Maître [W].

A titre subsidiaire,

— JUGER que la convention invoquée par Madame [W] est un acte sous seing privé non constitutif d’une servitude de passage.

— JUGER que la servitude invoquée est une servitude discontinue et non apparente qui ne peut s’établir que par titre.

— JUGER que le préjudice invoqué est dû à l’absence de titre constitutif de servitude, ce dont le notaire ne saurait être tenu pour responsable.

— JUGER que les époux [U] n’ont pas souhaité constituer une servitude au profit du fond restant appartenir à leur vendeur.

— JUGER qu’il n’est pas démontré que les époux [U] auraient accepté de créer une servitude de passage au profit de la parcelle appartenant à Madame [V].

— JUGER que le quantum des demandes formées par Madame [V] ne repose sur aucun élément probant.

— JUGER que Madame [V] ne justifie de l’existence d’aucun préjudice indemnisable par Maître [W].

En conséquence,

— DEBOUTER Madame [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Maître [W].

En tout état de cause,

— DEBOUTER les époux [U] de leur demande aux fins d’expertise.

— JUGER que si cette dernière devait être ordonnée, elle ne saurait l’être au contradictoire du notaire.

— CONDAMNER Madame [V] à verser à Maître [W] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

— JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 17 septembre 2025, Monsieur [J] [L] demande au Tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER que l’acte sous seing privé du 9 avril 1973 ne saurait être considéré comme un acte constitutif d’une servitude de passage de canalisation ;

En conséquence

— JUGER qu’il n’existe pas de servitude de passage de canalisation grevant le fonds des époux [U] au profit du fonds de Madame [V] ;

— DEBOUTER Madame [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— JUGER que la servitude de passage de canalisation est une servitude discontinue et non apparente ;

En conséquence,

— JUGER que la servitude de passage de canalisation ne peut pas s’acquérir par prescription acquisitive mais uniquement par titre notarié ;

— JUGER qu’il n’existe pas de servitude de passage de canalisation grevant le fonds des époux [U] au profit du fonds de Madame [V] ;

— DEBOUTER Madame [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— JUGER que Monsieur [L] n’avait pas connaissance de l’existence de canalisations enfouies lors de la vente du terrain au époux [U]

En conséquence,

— REJETER la demande des époux [U] qui consiste à demander la condamnation de Monsieur [L] et les relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du Code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre eux sur la demande de Madame [V].

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER les époux [U] à payer à Monsieur [L] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER les époux [U] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

Régulièrement assignée, Madame [E] [Z] épouse [L] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été fixée au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’existence d’une servitude :

L’article 637 Code civil définit la servitude comme : “une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”.

Aux termes de l’article 686 du Code civil, “ Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.”.

Les servitudes constituent des droits réels qui restent attachés aux deux fonds entre lesquels elles ont été constituées en quelques mains que l’un ou l’autre passe, malgré toutes les mutations de propriété.

Les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété, si elles ont fait l’objet d’une mesure de publicité foncière, ou si l’acquéreur en connaissait l’existence au moment de son acquisition.

Madame [C] [V] s’appuie sur un acte sous seing privé du 09 avril 1973, ainsi rédigé: “Je soussigné Monsieur [F] [B] autorise Monsieur [D] et Monsieur [M] à passer sur mon terrain les tuyaux nécessaires pour l’installation de la borne [Cadastre 2] permettant l’arrosage de leurs deux parcelles avec l’eau d’irrigation. Je réserve la possibilité de couper l’arrivée d’eau d’irrigation, dans le cas où une détérioration quelconque sur le circuit d’eau, viendrait à causer des dommages sur ma propriété.”.

Il ne ressort pas de cet acte que le passage des terrains ait été accordé par un fonds pour un autre fonds, mais par une personne à d’autres personnes. Il n’est de plus pas fait mention d’un caractère perpétuel que revêtirait cette autorisation, non plus que de sa transmission aux ayant-droits successifs en cas de mutation de propriété. Au contraire, Monsieur [F] s’est expressément réservé le droit de couper l’arrivée d’eau, ce qui n’est pas compatible avec le caractère perpétuel d’une servitude. Qui plus est, cet acte n’a fait l’objet d’aucune publication destinée à le rendre opposable aux tiers, et n’est pas mentionné dans les titres de propriété. Il ne ressort donc pas des termes employés et des démarches entamées que les parties à cet acte aient entendu constituer une servitude.

En tout état de cause, il ressort des recherches effectuées par Maître [R] [W], et n’est pas contesté, que cet acte n’a fait l’objet d’aucune publication à la publicité foncière. Cette autorisation n’est pas non plus mentionnée dans l’acte par lequel les époux [U] ont fait l’acquisition de leur terrain, celui-ci faisant seulement mention du raccordement de la parcelle des époux [L] au moyen d’une canalisation longeant la limite sud de la parcelle BZ [Cadastre 9]. Enfin, les époux [U] affirment dans leurs écritures n’avoir eu connaissance du passage de la canalisation irriguant le fonds de Madame [C] [V] que postérieurement à la vente, sans qu’aucune pièce ne démontre le contraire. Lesdites canalisations étaient enfouies, et leur existence ne peut être déduite de la seule présence d’une borne d’irrigation. En effet, quand bien même les branchements seraient-ils visibles, ils sont insuffisants à matérialiser le passage de canalisations en tréfonds de leur propriété pour les époux [U]. Au surplus, les époux [U] produisent une attestation de Monsieur [H] [K], dont il ressort que celui-ci n’était pas non plus au courant de la présence d’une canalisation desservant le fonds de Madame [C] [V] passant dans sa propriété. Il n’est donc pas démontré que ces derniers avaient connaissance, au moment de leur acquisition, du passage des canalisations de Madame [C] [V] dans leur parcelle.

Ainsi, aucune servitude n’a été établie par titre, et en tout état de cause celle-ci n’aurait pas été opposable aux époux [U].

Sur l’acqusition de la servitude par prescription :

Aux termes des articles 690 et 691 du Code civil, “Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.” ; “ Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.”.

Les articles 688 et 689 du même Code précisent que : “ Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.” ;

“ Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.

Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.”.

La servitude invoquée par Madame [C] [V], à la supposer établie, présenterait un caractère discontinu, en ce qu’elle nécessite le fait de l’homme pour être exercée, peu important qu’un ouvrage permanent ait été mis en place pour son exercice.

Elle ne présente en outre pas de caractère apparent, ainsi que cela a été ci-dessus développé, la seule présence d’une borne d’irrigation dont partent des tuyaux, qui eux-mêmes sont enfouis, ne permettant pas de connaître le tracé du passage desdits tuyaux.

Dès lors, cette servitude discontinue et non apparente ne peut s’acquérir que par titre, et non par prescription.

Madame [C] [V] sera donc déboutée de sa demande tendant à constater l’existence d’une servitude de canalisation grevant le fonds des époux [U] au profit du sien, et de ses demandes subséquentes.

Sur les demandes de Madame [C] [V] au titre de la canalisation détruite :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”.

L’article 545 du Code civil dispose que : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. ».

Il découle de cette disposition la prohibition de l’empiètement sur le terrain d’autrui.

La propriété de Madame [C] [V] ne disposant d’aucune servitude de nature à autoriser le passage de sa canalisation sur le fond des époux [U], celle-ci était constitutive d’un empiètement, et les époux [U] n’ont donc pas commis de faute en procédant à sa suppression.

Les demandes de dommages et intérêts de Madame [C] [V] à ce titre seront donc rejetées.

Sur la responsabilité du notaire :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’engagement de cette responsabilité suppose la démonstration d’une faute, en lien de causalité avec un préjudice.

Le notaire est tenu vis-à-vis des clients d’une obligation d’authentification des actes qu’il passe et d’une obligation de conseil. Ces devoirs ne comportent pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence, donc une obligation de moyens, et il appartient au client d’établir le manquement du notaire à cette obligation qui doit être appréciée au regard des circonstances de la cause et des éléments dont il dispose au moment de la rédaction de l’acte, ou qu’il était en mesure d’obtenir des parties à l’acte ou encore de tiers en temps utile pour en tenir compte dans la rédaction de l’acte litigieux.

La faute du notaire est appréciée in abstracto, par comparaison avec le comportement qu’aurait adopté un notaire normalement prudent et diligent. Il n’est en revanche pas tenu de procéder à des recherches sur des points que les informations mises à sa disposition ne lui permettaient pas de suspecter.

Madame [C] [V] met en cause le défaut de publication de l’acte du 09 avril 1973, ainsi que le manquement à son devoir de conseil par le notaire lors de l’achat de leur parcelle par les époux [L], puis par les époux [U].

Au sujet de l’acte du 09 avril 1973, Maître [R] [W] n’y est intervenue à aucun titre. Les signatures ont été authentifiées par Maître [G] [Y], notaire de la même étude, ce qui ne saurait engager la responsabilité de Maître [R] [W], à l’encontre de laquelle il doit être démontré une faute commise personnellement afin d’engager sa responsabilité. Au surplus, comme cela a été indiqué, il ne ressort pas des termes de l’acte que les parties aient entendu créer une servitude, ni que l’intervention du notaire ait été sollicitée pour autre chose que l’authentification des signatures, de sorte qu’aucune faute n’est démontrée.

Les époux [L] ont quant à eux acquis leur propriété aux termes d’un acte reçu par Maître [I] [N]. Là encore, il n’apparaît pas que Maître [R] [W] soit intervenue à quelque titre que ce soit.

Si Maître [R] [W] a régularisé l’acte de vente entre les époux [L] et les époux [U], il n’apparaît pas qu’un manquement fautif puisse lui être reproché. En effet, l’acte du 09 avril 1973 n’a fait l’objet d’aucune publication, et le seul fait que les signatures aient été authentifiées par un notaire de la même étude ne permettait pas de porter l’existence de cet acte à sa connaissance. De plus, comme cela a été exposé, les canalisations n’étaient pas apparentes, et il n’appartient pas au notaire de se rendre sur les lieux pour en constater la matérialité. En tout état de cause, cet acte n’étant pas créateur de servitude, il n’avait pas à figurer à l’acte de vente.

Aucune faute n’étant démontrée à l’encontre de Maître [R] [W], Madame [C] [V] sera déboutée de ses demandes à son encontre.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, Madame [C] [V] est condamnée aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à verser, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile :

— la somme de 2.000 euros aux époux [U] ;

— la somme de 2.000 euros à Maître [R] [W].

Le surplus des demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. Aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DEBOUTE Madame [C] [V] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [V] à verser à Madame [S] [P] épouse [U] et Monsieur [A] [U], unis d’intérêt, la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [V] à verser à Maître [R] [W] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT