N° RG 25/00322 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EY24

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [E], [O], [I] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [H] [S], [R], [A] [C] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 19 Juin 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M. et Mme [B]

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00322. Jugement du 25 Septembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 31 janvier 2014, Mme [H] [B] née [C] et M. [P] [B] ont donné à bail à Mme [U] [T] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 390 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, Mme [H] [B] née [C] et M. [P] [B] ont fait notifier à Mme [U] [T] un commandement de payer la somme de 418,17 euros au titre des loyers et charges, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le 30 janvier 2025, le conciliateur de justice a dressé un constat d’échec de la tentative de conciliation amiable.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, Mme [H] [B] née [C] et M. [P] [B] ont fait assigner Mme [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel il est demandé, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Mme [U] [T] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [U] [T] à leur payer :

—  536,14 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de chaque date d’échéance,

— condamner Mme [U] [T] à leur régler 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 18 avril 2025.

A l’audience du 19 juin 2023, le Juge des contentieux de la protection a indiqué ne pas avoir reçu l’évaluation sociale de la situation de la locataire.

Mme [H] [B] née [C] et M. [P] [B] ont confirmé leurs demandes, indiquant que le loyer actuel s’élevait à 424,10 euros et que la locataire, qui refusait tout contact avec eux, était redevable de deux demi-loyers et des charges qu’elle ne réglait que partiellement.

Ils ont indiqué que Mme [T] n’avait toujours pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs et qu’elle réglait la somme de 150 euros depuis le mois d’avril.

Sur interrogation du juge, Mme [H] [B] née [C] et M. [P] [B] ont indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Mme [U] [T] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

R.G. N° 25/00322. Jugement du 25 Septembre 2025

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail litigieux

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Mme [H] [B] née [C] et M. [P] [B] justifient avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 13 septembre 2024.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public.

Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 11 septembre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte de l’assignation que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Les propriétaires ont indiqué ne pas avoir connaissance de l’existence d’une éventuelle procédure de surendettement.

Mme [U] [T] n’a pas comparu ni écrit avant l’audience pour contester la créance, faire valoir ses observations ou solliciter l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 11 novembre 2024.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [T] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [U] [T] occupe les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à Mme [H] [B] née [C] et M. [P] [B] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due, en deniers ou quittance, à compter du 11 novembre 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

R.G. N° 25/00322. Jugement du 25 Septembre 2025

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés s’élèvent à la somme de 536,14 euros.

Les demandeurs ont confirmé à l’audience la persistance de cet impayé.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [U] [T] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [U] [T] à verser à Mme [H] [B] née [C] et M. [P] [B] la somme de 536,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 17 avril 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 418,17 euros et sur chaque échéance à compter du 11 novembre 2024.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [U] [T] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [H] [B] née [C] et M. [P] [B] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 350 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 11 novembre 2024 ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour Mme [U] [T] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 11 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [U] [T] à verser à Mme [H] [B] née [C] et M. [P] [B] la somme de 536,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 17 avril 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 418,17 euros et sur chaque échéance à compter du 11 novembre 2024 ;

CONDAMNE au surplus Mme [U] [T] à payer à Mme [H] [B] née [C] et M. [P] [B], en deniers ou quittance, l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée ci-avant, à compter du 17 avril 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [U] [T] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [U] [T] à verser à Mme [H] [B] née [C] et M. [P] [B] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT