Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/02832 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOZD

Minute n°

copie le 23 septembre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 23 septembre

2025 à:

— M^e Grégoire FAURE

— Mme [S] [G]

— Mme [K] [G]

pièces retournées

le 23 septembre 2025

M^e Grégoire FAURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Madame [B] [M] épouse [W]

née le 27 Juin 1944 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [T] [M]

né le 31 Octobre 1947 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 8] (USA)

Madame [Y] [M] épouse [E]

née le 20 Mars 1946 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [J] [M]

né le 02 Juin 1957 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par sa collaboratrice, M^e Elise MAYER, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

Madame [S] [G]

née le 08 Mai 1967 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Madame [K] [G]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Mme [D] [G], sa fille, munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 09 Septembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2016, Mme [B] [M] épouse [W], M. [T] [M], M. [J] [M] et Mme [Y] [M] épouse [E] ont consenti un bail d’habitation à Mme [S] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 428,84 euros et d’une provision pour charges de 35 euros. Le bail a pris effet le 29 janvier 2016 pour trois ans.

Mme [K] [G] s’est portée caution de Mme [S] [G] suivant engagement signé le 29 janvier 2016.

Congé pour motif légitime et sérieux à échéance du 28 janvier 2025 a été délivré par l’indivision [M] suivant exploit de commissaire de Justice en date du 15 juillet 2024. L’exploit a été déposé à étude.

Par assignations du 17 mars 2025, Mme [B] [M] épouse [W], M. [T] [M], M. [J] [M] et Mme [Y] [M] épouse [E] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour voir valider ce congé, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [G] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [K] [G] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— une somme de 5 564,28€ à titre de provision sur l’arriéré locatif

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 mars 2025. Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Mme [S] [G] justifie avoir bénéficié d’une mesure de surendettement avec effacement de la dette locative à hauteur de 5 444,28€.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 09 septembre 2025, Mme [B] [M] épouse [W], M. [T] [M], M. [J] [M] et Mme [Y] [M] épouse [E] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils précisent que la dette s’élève désormais à la somme de 7 931,22€.

En réplique, Mme [S] [G] demande au juge des contentieux de la protection de pouvoir se maintenir dans les lieux et qu’elle a bénéficié d’un effacement de sa dette à hauteur de 5 444,28€.

Mme [K] [G], représentée à l’audience par Mme [D] [G], ne conteste pas les prétentions des bailleurs.

MOTIVATION

1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [B] [M] épouse [W], M. [T] [M], M. [J] [M] et Mme [Y] [M] épouse [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la validité du congé délivré

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, I. – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un congé a été délivré par la bailleresse suivant exploit de commissaire de Justice délivré le 15 juillet 2024 avec effet au 28 janvier 2025. Deux motifs sont soulevés. D’une part, les bailleurs soulèvent le défaut d’entretien du bien. D’autre part, il est reproché à Mme [S] [G] la carence dans le paiement des loyers.

Mme [S] [G] souhaite se maintenir dans les lieux. Elle ne conteste pas sa carence dans le paiement des loyers. Elle met en avant sa situation précaire. Elle indique ne pas avoir laissé entrer les propriétaires pour faire les travaux car elle travaillait et n’était pas disponible.

Si Mme [S] [G] justifie avoir bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation avec effacement de ses dettes par décision du 30 juillet 2025, son dossier a été déclaré recevable le 18 mars 2025, soit postérieurement à la date d’effet du congé.

Le 15 juillet 2024, Mme [S] [G] avait accumulé une dette de 2 370,10€.

Surtout, Mme [S] [G] ne conteste pas ne pas avoir permis la réalisation de travaux qui ont été finalement réalisés sur présentation d’une ordonnance sur requête en date du 17 juin 2024. Les motifs avancés par la locataire sont inopérants.

Les motifs allégués par les consorts [M] sont sérieux et légitimes. Le congé sera dès lors validé.

Mme [S] [G] se trouve occupante sans droit ni titre à compter du 28 janvier 2025. Une indemnité d’occupation sera fixée à hauteur du montant du loyer .

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les consorts [M] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 08 septembre 2025, Mme [S] [G] leur devait la somme de 7 931,22 euros. Il convient de retrancher à cette somme les frais de justice, compris dans les dépens, et notamment la somme de 200,81€ au titre de l’assignation. Dès lors, la dette locative sera fixée à la somme de 7 730,41€.

Mme [S] [G] et Mme [K] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elles seront condamnées à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sauf à retrancher pour Mme [S] [G] le bénéfice de l’effacement de sa dette à compter du 27 mai 2025, soit la somme de 5 444,28€.

Sur la demande de délai pour quitter les locaux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la locataire souhaite se maintenir dans les lieux et précise qu’elle a fait des démarches pour rechercher un logement.

Cette demande s’analyse en une demande de délai d’évacuation.

Or, Mme [S] [G] ne produit aucune pièce justificative permettant de démontrer ce point. Malgré la procédure de surendettement, le loyer courant n’est pas payé.

Aucun délai ne peut être accordé dans ces conditions.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Mme [B] [M] épouse [W], M. [T] [M], M. [J] [M] et Mme [Y] [M] épouse [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

VALIDE le congé pour motif sérieux et légitime délivré le 15 juillet 2024 par Mme [B] [M] épouse [W], M. [T] [M], M. [J] [M] et Mme [Y] [M] épouse [E] ;

CONSTATE que le contrat de bail signé le 14 janvier 2016 est résilié à compter du 28 janvier 2025 ;

ORDONNE à Mme [S] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 28 janvier 2025 au montant du loyer dû à cette date ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à restitution des clés aux consorts [M] ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [G] et Mme [K] [G], caution solidaire, au paiement de cette indemnité d’occupation ;

RAPPELLE que Mme [S] [G] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel avec effacement des dettes à hauteur de 5 444,28€ s’agissant de sa créance locative déclarée ;

CONDAMNE Mme [S] [G] à payer à Mme [B] [M] épouse [W], M. [T] [M], M. [J] [M] et Mme [Y] [M] épouse [E], ensemble, la somme de 2 286,13€ (deux mille deux cent quatre-vingt-six euros et treize centimes), arrêtée au 08 septembre 2025, indemnité d’occupation de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [K] [G] en qualité de caution à payer à Mme [B] [M] épouse [W], M. [T] [M], M. [J] [M] et Mme [Y] [M] épouse [E], ensemble, la somme de 7 730,41€ (sept mille sept cent trente euros et quarante et un centimes), arrêtée au 08 septembre 2025, indemnité d’occupation de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [S] [G] aux dépens comprenant notamment le coût celui de l’assignation du 17 mars 2025 ;

CONDAMNE Mme [S] [G] à payer à Mme [B] [M] épouse [W], M. [T] [M], M. [J] [M] et Mme [Y] [M] épouse [E], ensemble, la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge