N° RG 25/00155 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EXJ5

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [S] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Amélie ROUSSELOT, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant à l’audience du 03 avril 2025, non comparant, ni représenté à l’audience du 05 juin 2025

PRÉSIDENT : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 05 Juin 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 04 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e GONDER

Copie à : DDETS 56

RG N° 25-155. Ordonnance de référé du 04 septembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 30 mai 2024, M. [E] [F] a donné à bail à M. [U] [T] un local d’habitation meublée situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 565 euros, outre la somme mensuelle de 30 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, M. [E] [F] a fait notifier à M. [U] [T] un commandement de payer la somme de 1301 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, M. [E] [F] a fait assigner M. [U] [T] devant le juge des référés auquel il demande de :

— constater la résiliation du bail liant les parties, pour défaut de paiement du loyer et des charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [T] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [U] [T] à lui payer, à titre de provision :

—  2755,78 euros avec les intérêts de droit et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

—  800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] [T] à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 20 janvier 2025.

A l’audience du 3 avril 2025, les parties ont comparu et l’affaire a été renvoyée à la demande du défendeur faisant état de l’existence d’un dossier de surendettement.

À l’audience du 5 juin 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation du locataire exposant que M. [U] [T] percevait le revenu de solidarité active, l’aide personnalisée au logement et une prime d’activité pour un montant total de 847,94 euros ; qu’il avait saisi la commission de surendettement pour un rééchelonnement de ses dettes ; qu’il avait repris le paiement de son loyer depuis février 2025 et déposé une demande de logement social afin d’alléger ses charges.

M. [E] [F] a confirmé ses demandes, précisant qu’il n’avait pas d’information sur l’existence d’un éventuel dossier de surendettement.

M. [T] ne s’est pas présenté ni n’a justifié des motifs de sa carence.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le référé et la recevabilité de l’action

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut statuer sur une demande visant à déclarer acquise la clause résolutoire d’un bail d’habitation.

En l’absence de contestation sérieuse, il y a donc bien lieu à statuer en référé.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, “I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

M. [E] [F] justifie que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan a été avisée de la situation d’impayés par courrier en date du 10 octobre 2024

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Bien que ces dispositions soient d’ordre public, les parties peuvent, à titre dérogatoire, prévoir un délai plus long, ce qui est le cas en l’espèce.

En effet, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 9 octobre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Tandis que l’affaire, appelée à l’audience du 3 avril 2025, a fait l’objet d’un renvoi au 5 juin suivant pour permettre au locataire de justifier du dossier de surendettement qu’il disait avoir déposé, M. [T] n’a pas comparu à l’audience de renvoi et le bailleur a indiqué ne pas disposer d’information à ce titre.

Il n’est donc pas établi qu’un dossier de surendettement aurait été déclaré recevable au cours du délai de deux mois visé au commandement de payer et l’évaluation sociale, réalisée le 26 mars 2025, ne faisait état que de la saisine de la commission, à défaut de toute recevabilité.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

M. [U] [T] s’est pas présenté à l’audience de renvoi pour solliciter l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte versé aux débats que les derniers versements effectués datent du mois de mai 2025 pour un montant total de 448,50 euros, aide personnalisée au logement comprise, alors que le montant du loyer s’élève à la somme de 565 euros, outre 30 euros au titre de la provision sur charges.

Il s’en déduit que le défendeur n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 9 décembre 2024.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [U] [T] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [U] [T] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à M. [E] [F] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due, à titre de provision, à compter du 9 décembre 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues jusqu’à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur le paiement des loyers et des charges

Il résulte du bail et du décompte fourni et actualisé à l’audience que les loyers, charges et indemnités d’occupation dus s’élèvent à la somme de 2728,50 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Cette somme, inférieure au montant visé dans l’assignation, sera retenue malgré l’absence du défendeur à l’audience.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [U] [T] ne s’est pas présenté à l’audience de renvoi pour contester sa dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [U] [T] à verser à M. [E] [F], à titre de provision, la somme de 2728,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de juin 2025 incluse.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 sur la somme de 1301 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [U] [T] sera aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [F] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui, sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 9 décembre 2024 ;

AUTORISONS le bailleur, à défaut pour M. [U] [T] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter du 9 décembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [U] [T] à payer à M. [E] [F], à titre de provision, la somme de 2728,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de juin 2025 incluse ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 sur la somme de 1301 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [U] [T] à payer à M. [E] [F], à titre de provision, ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [U] [T] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNONS M. [U] [T] à verser à M. [E] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [U] [T] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance et, de droit, exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE