TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01433 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXJT

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Société 3 F NOTRE LOGIS

[Adresse 2] [Localité 8] / FRANCE

représentée par M^e Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.C.C.V HARMONY

[Adresse 4] à [Localité 9] / FRANCE

représentée par M^e Claire JOUFFREY, avocat au barreau de LILLE

S.A.S LE BLAN PROMOTION

[Adresse 4] à [Localité 9] / FRANCE

représentée par M^e Claire JOUFFREY, avocat au barreau de LILLE

INTERVENANT VOLONTAIRE :

SCI [Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Claire JOUFFREY, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 10 Décembre 2024

ORDONNANCE du 28 Janvier 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique de vente reçu le 21 février 2020 par Me [R] [C], Notaire à [Localité 9], la société 3F Notre Logis a acquis auprès de la S.C.I Harmony, dont la S.A.S Le Blan Promotion est gérante associée, l’usufruit à titre temporaire pour une durée de quinze années consécutives, portant sur un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement situé à [Adresse 10], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 3].

La maitrîse d’oeuvre a été confiée à la société Escudie Fermaut Architecture, assurée auprès de la SMABTP.

La société 3F Notre Logis expose qu’une liste de travaux restant à réaliser a été annexée à l’acte de vente et que des désordres ont été constatés, par procès-verbal de constat le 28 février 2020, avant la livraison.

L’ensemble immobilier a été livré le 2 mars 2020, avec réserves.

La S.C.I [Adresse 11], venant aux droits de la S.C.C.V Harmony dans le cadre du contrat Dommages-ouvrage, a effectué une déclaration de sinistre auprès de la S.A Allianz Iard, le 14 novembre 2023, pour les désordres suivants :

— Apparition de moissisures sur les bas de mur dans le séjour, la cuisine et les chambres des Appartements A01 et A02. Dégradations de certains bâtis de portes.

— Ouverture impossible des menuiseries extérieures dans le séjour, la cuisine et chambres de l’appartement A01.

— Accès impossible au bloc VMC en combles du bâtiment.

Exposant que les réserves n’ont toujours pas été levées et que de nouveaux désordres sont apparus postérieurement, la société 3F Notre Logis a par actes séparés du 27 juin 2023, fait assigner la S.C.C.V Harmony et la S.A.S Le Blan Promotion devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, aux fins d’ordonner, à titre principal, la reprise par la S.C.C.V Harmony et la S.A.S Le Blan Promotion des désordres affectant les lots de l’ensemble immobilier, dans un délai maximum de 30 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, et d’obtenir à titre subsidiaire, la désignation d’un expert, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Cette procédure, intialement enrôlée sous le numéro RG 23/00903, a fait l’objet d’un retrait du rôle par ordonnance du 7 octobre 2023, puis a été rétablie et enrôlée sous le numéro RG 24/01433.

Par actes séparés des 6, 13 et 17 septembre et 3 octobre 2024, enregistrés sous le numéro RG 24/01630, la S.C.I [Adresse 11], la S.C.C.V Harmony, la S.A.S Le Blan Promotion ont fait assigner la S.A Allianz Iard, la S.A.R.L Relief Architecture, la S.A.R.L C.G.P, la société d’assurance Mutuelle Architectes Français, la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé, aux fins d’ordonner la jonction avec l’instance introduite par la S.A 3F Notre Logis enrôlée sous le n° RG 23/00903, d’obtenir la désignation d’un expert au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire à la charge de la S.A 3F Notre Logis, demanderesse à la procédure principale, outre la condamnation de la S.A 3F Notre Logis aux entiers dépens.

Ces affaires ont été appelées à l’audience du 10 décembre 2024 pour y être plaidées.

A cette date, la société 3F Notre Logis, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions reprises oralement, aux fins de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu l’article 1221 du code civil,

Vu l’article 1792 du code civil,

Vu les moyens qui précèdent

Vu les pièces versées aux débats,

Au principal,

— Renvoyer les parties à se pourvoir,

Au provisoire,

A titre principal

— Débouter la société Harmony et de la société Le Blan Promotion de l’ensemble de leurs demandes.

— Juger que les obligations de la société Harmony et de la société Le Blan Promotion ne sont pas sérieusement contestables ;

En conséquence,

— Ordonner à la société Harmony et à la société Le Blan Promotion de reprendre les désordres affectant les lots de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], dans un délai maximum de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 € par jour de retard.

— Se réserver la liquidation de l’astreinte

A titre subsidiaire

— Débouter la société Harmony et de la société Le Blan Promotion de l’ensemble de leurs demandes.

— Désigner tel Expert qu’il plaira au Juge des Référés, avec pour mission proposée au dispositif de ses écritures

— Dépens comme de droit,

La S.A.S Le Blan Promotion et la S.C.C.V Harmony, d’une part et la S.C.I [Adresse 11], d’autre part, en qualité d’intervenante volontaire, représentées par leur avocat, sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions et demandent au président du tribunal judiciaire statuant en référé, de :

Vu les articles 331 et 367 du code de procédure civile,

Vu les articles 122, 145 et 835 code de procédure civile,

Vu les articles 1217 et suivants, 1792 et suivants, 1642-1 et 1648 du code civil,

Vu l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— Faire droit à la demande d’intervention volontaire à titre principal de la S.C.I Villa Caroline en qualité de nue-propriétaire de l’immeuble ;

— Déclarer la S.C.C.V Harmony, la S.A.S Le Blan Promotion et la S.C.I [Adresse 11] recevables et bien fondées en leurs demandes ;

— Ordonner la jonction de la présente instance n°24/01433 avec l’instance n°24/01630 ;

Sur les demandes formées par la S.A 3F Notre Logis

In limine litis :

— Prononcer la mise hors de cause de la S.A.S Le Blan Promotion ;

— Débouter la S.A 3F Notre Logis de ses demandes concernant l’ensemble des parties communes, comme étant irrecevable ;

— Débouter la S.A 3F Notre Logis de l’intégralité de ses demandes, tant principales que subsidiaires, au titre des vices et défauts de conformité apparents du fait de la forclusion de l’article 1648 du code civil ;

Sur la demande principale de condamnation sous astreinte :

— Débouter la S.A 3F Notre Logis de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner, à titre subsidiaire, la S.A Allianz Iard, les sociétés Relief Architecture et C.G.P et leur assureur respectif, les sociétés MAF et SMABTP, à garantir et relever indemne la S.C.C.V Harmony, la S.A.S Le Blan Promotion et la S.C.I [Adresse 11] de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre ;

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire :

— Prendre acte des protestions et réserves d’usage de la S.C.C.V Harmony, la S.A.S Le Blan Promotion et la S.C.I [Adresse 11] sur la demande d’expertise ;

— Juger que la mission confiée à l’expert devra comprendre les points complémentaires qu’elle énumère à ses écritures,

Sur les demandes reconventionnelles et additionnelles formées par la S.C.C.V Harmony, la S.A.S Le Blan Promotion et la S.C.I [Adresse 11]

En toute hypothèse et quel que soit le sort réservé aux demandes de la S.A 3F Notre Logis S.C.C.V Harmony, la S.A.S Le Blan Promotion et la S.C.I [Adresse 11] sollicitent :

— Ordonner une expertise judiciaire s’agissant des désordres repris dans la déclaration de sinistre Dommages-ouvrage en date du 14 novembre 2023 et objets d’un refus de garantie contestable opposé par la S.A Allianz Iard ou d’une absence de prise de position de ce dernier, tant à l’encontre de la société 3F Notre Logis elle-même et de la S.A Allianz Iard, qu’à l’encontre de la société Relief Architecture, de la S.A.R.L CGP et de leur assureur respectif, les sociétés MAF et SMABTP ;

— Juger les sociétés S.C.C.V Harmony, S.A.S Le Blan Promotion et S.C.I [Adresse 11] recevables et biens fondées en leur demande d’expertise formulée à l’encontre de la société 3F Notre Logis, de la S.A Allianz Iard, des sociétés Relief Architecture et CGP et de leur assureur respectif, les sociétés MAF et SMABTP ;

— Désigner en conséquence tel expert qu’il plaira à la juridiction, au contradictoire des sociétés3F Notre Logis, S.A Allianz Iard, Relief Architecture, S.A.R.L CGP et de leur assureur respectif, les sociétés MAF et SMABTP, avec mission mentionnée au dispositif de ses conclusions

En tout état de cause :

— Fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire à la charge de la S.A 3F Notre Logis, demanderesse à la procédure principale ;

— Condamner la S.A 3F Notre Logis à payer à la S.C.C.V Harmony, la S.A.S Le Blan Promotion et la S.C.I [Adresse 11] une somme de 4.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la S.A 3F Notre Logis, demanderesse à la procédure principale, aux entiers frais et dépens ;

— Laisser aux sociétés 3F Notre Logis , S.A Allianz Iard, Relief Architecture, S.A.R.L CGP et leur assureur respectif, les sociétés MAF et SMABTP, la charge de leurs frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de jonction

Par ordonnance séparée du même jour, la demande de jonction de la procédure RG 24/01630 avec la présente procédure (RG 24/01433) a été rejetée.

Sur la demande d’intervention volontaire de la S.C.I [Adresse 11]

La S.C.I Villa Caroline sollicite son intervention volontaire, faisant valoir que la nue-propriété de l’immeuble en cause lui a été vendue par la S.C.C.V Harmony en 2021.

En l’absence de contestation quant à cette prétendue qualité, et en application des dispositions des articles 66, 325 et suivants du code de procédure civile, dont les conditions sont remplies, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la S.C.I [Adresse 11].

Sur la demande de reprise des désordres ou subsidiairement la désignation d’un expert

La SA 3F Notre Logis sollicite la condamnation de la SCCV Harmony et de la société LE BLAN à reprendre les désordres affectant les lots de l’ensemble immobilier, sous astreinte, ou subsidiairement requiert la désignation d’un expert.

La S.C.I [Adresse 11], la S.C.C.V Harmony, la S.A.S Le Blan Promotion soulèvent l’irrecevabilité des demandes de la S.A 3F Notre Logis pour défaut du droit d’agir, sollicitant la mise hors de cause de la SAS LE BLAN Promotion, invoquant le défaut partiel de qualité à agir de la SA 3F Notre Logis, pour les désordres en partie commune de l’immeuble et la forclusion de l’action en garantie des désordres apparents.

1-sur la demande de mise hors de cause de la S.A.S Le Blan Promotion

La S.A.S Le Blan Promotion sollicite sa mise hors de cause aux motifs que, en sa qualité gérant-associé de la S.C.C.V Harmony, elle n’est pas intervenue à titre personnel à l’acte de vente, de sorte qu’elle ne saurait répondre à titre personnel des obligations du vendeur en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription (…)”

En application des articles 31 et 32 du même code “L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé” et “Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir”.

En l’espèce la S.A.S Le [Adresse 7] Promotion en sa qualité de gérant et associé de la S.C.C.V Harmony n’a pas effectivement participé à la régularisation de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre la S.C.C.V Harmony et la S.A 3F Notre Logis. Toutefois en application des dispositions de l’article 1858 du code civil, l’obligation de l’associé, au passif social, n’est que subsidiaire et ne peut être mise en oeuvre qu’après poursuite préalable et vaine de la personne morale.

En l’occurrence, à défaut d’échec établi des poursuites à l’égard de la SCCV Harmony, il n’y a pas lieu de maintenir dans la cause la SAS Le Blan Promotion.

2- sur le défaut partiel de qualité à agir de la SA 3F Notre Logis

Les défenderesses invoquent l’irrecevabilité des prétentions de la SA 3F Notre Logis, en sa qualité de copropriétaire individuel, au titre des désordres affectant les parties communes de l’immeuble, à savoir les murs de façade, les éléments de maçonnerie extérieure, la toiture, les descentes Eaux Pluviales… seul le syndicat ayant selon elles, qualité à agir pour ou contre certains des copropriétaires, notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

La SA 3F Notre Logis conclut au rejet de cette irrecevabilité, exposant que l’immeuble est détenu par un seul propriétaire et qu’un syndicat des copropriétaires n’a pas lieu d’exister et qu’elle a donc toute qualité à agir tant pour les parties communes que pour les parties privatives.

Selon les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, régissant la copropriété, le syndicat ayant pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes, a qualité à agir au titre des actions qui sont relatives aux parties communes, un copropriétaire étant recevable au titre des troubles à la jouissance paisible des parties communes, sous réserve d’établir un préjudice personnel et distinct de celui subi par le syndicat. Les désordres invoqués affectent la façade extérieure et les parties communes.

Suivant attestation du 21 février 2020, l’immeuble litigieux comporte un bâtiment A, un bâtiment B, un parking en rez-de-chaussée du bâtiment A, un parking en sous-sol du bâtiment B est divisé en volumes et en lots. L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division-règlement de copropriété du lot de volume 1 (page 35 de l’acte authentique) . La société 3F Notre logis a acquis l’usufruit temporaire du bien pendant quinze années, de différents lots dépendant du volume 1 (bâtiment A) et un syndic provisoire a été nommé jusqu’à l’achèvement des parties privatives lequel a tout pouvoir pour procéder au nom de l’acquéreur à la constatation du parachèvement des parties communes….

Il est par ailleurs constitué une AFUL, entre les propriétaires des volumes 1 et 2.

Il s’ensuit que l’ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété et que la société 3F Notre Logis s’est vu concéder par le vendeur de l’immeuble un droit temporaire d’usufruit sur les lots de copropriété concernés, constitutif d’un démembrement temporaire de droit réel.

A ce titre, la demanderesse a vocation à agir pour exercer les droits du copropriétaire et préserver ses droits en cas d’atteinte aux parties communes sous réserve comme il a été dit précédemment, de justifier d’un préjudice personnel, distinct de celui subi par le syndicat des copropriétaires.

En l’absence à ce stade de démonstration de l’existence de ce préjudice présentant les caractéristiques précitées, la SA 3F Notre Logis n’est pas recevable à agir seule, au titre de l’atteinte aux parties communes.

Sur la demande d’exécution des travaux

La SA 3F Notre logis, invoquant une liste de travaux restant à réaliser par le vendeur, annexée à l’acte authentique du 21 février 2020, ainsi que d’autres désordres constatés suivant procès-verbal de commissaire de justice du 28 février 2020, en sollicite la reprise sous astreinte.

Subsidiairement, la demanderesse sollicite la désignation d’un expert.

Les défendeurs s’opposent à l’exécution de travaux, exposant que les demandes relatives à la reprise des désordres apparents, est forclose car l’action a été initiée plus d’un an à compter du plus tardif des événèments, matérialisé soit par la réception des travaux par le maitre d’ouvrage, soit dans le mois suivant la prise de possession des lieux.

En ce qui concerne les désordres non apparents dans le mois suivant la prise de possession des lieux, la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement ne peut être recherchée que si le dommage remplit les critères de gravité posés par la garantie décennale. Sa responsabilité contractuelle de droit commun peut également être recherchée sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires, sous réserve que soit établie une faute personnelle du vendeur en Vefa (immixtion fautive ou prise de risque délibérée du vendeur qui a concouru à la survenance des désordres), distincte de la faute commise par les entreprises de travaux.

Ainsi, selon les défendeurs, il convient de distinguer les désordres qui d’une part, ont fait l’objet de réserves lors de la livraison ou apparus dans le délai d’un mois, et d’autre part, ont été découverts postérieurement.

En l’espèce, la demande d’exécution de travaux par la demanderesse concerne d’une part “ les désordres notifiés avant la livraison et non levés”, par essence, apparents, que le vendeur s’était engagé à reprendre dans l’acte authentique de vente et qu’il appartenait à l’acquéreur de mentionner à titre de réserves, au procès-verbal de réception du 02 mars 2020 ; ou à défaut, il est censé y avoir renoncé. Or, la SA 3F Notre logis ne produit pas le procès-verbal de réception du 02 mars 2020 et ne justifie dès lors pas de réserves à la livraison ni de la persistance des réserves à ce jour.

En outre, l’action en justice initiée le 27 juin 2023 au titre de ces désordres est manifestement tardive, puisqu’elle a été introduite bien postérieurement au délai d’un an et un mois à compter de la livraison du 02 mars 2020, expirant le 02 avril 2021.

Par ailleurs, la SA 3F Notre Logis ne peut soutenir agir au titre de la responsabilité de droit commun, soumise au délai quinquennal, en vertu de l’engagement contractuel du vendeur dans l’acte de vente de reprendre la liste des désordres qui y est annexée, dès lors qu’il n’est pas démontré que ces désordres ou ceux subsistant,ont été mentionnés au procès-verbal de réception et auxquels l’acquéreur a donc renoncé.

L’action au titre de l’exécution en nature est donc forclose et la demanderesse ne justifie pas d’un intérêt légitime pour justifier le bien-fondé d’une mesure d’instruction pour ces mêmes désordres, son action, manifestement forclose étant vouée à l’échec.

En ce qui concerne les désordres non apparents, apparus postérieurement à la livraison et tels que mentionnés au procès-verbal de constat du 05 septembre 2022, il n’est pas contestable que ceux affectant les parties privatives exclusivement (la demanderesse ne disposant pas de la qualité à agir au titre des parties communes ainsi qu’il a été dit précédemment) ne consistent pas en des désordres de nature décennale, affectant la solidité ou la destination de l’immeuble et ne sont pas imputables à une faute personnelle du vendeur.

Il n’y a dès lors pas lieu à exécution des travaux de reprise à ce titre et subsidiairement, à expertise.

Sur les autres demandes

La SA 3F Notre logis qui succombe supportera les dépens et ses propres frais. Sa demande pour frais irrépétibles sera rejetée.

La SA 3F Notre Logis sera en outre condamnée à payer à la S.C.I [Adresse 11], la S.C.C.V Harmony et la S.A.S Le Blan Promotion la somme de 2500 euros, au titre des frais irrépétibles que celles-ci ont été contraintes d’exposer pour assurer leur défense et leur représentation et préserver leurs droits et qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

La présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Constatons l’intervention volontaire de la S.C.I [Adresse 11] et la déclarons recevable,

Ordonnons la mise hors de cause de la S.A.S Le [Adresse 7] Promotion,

Déclarons irrecevables les prétentions formées par la SA 3F Notre Logis au titre de l’atteinte aux parties communes,

Déclarons la SA 3F Notre Logis forclose à agir au titre des désordres apparents,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux, au titre des désordres apparents et non apparents,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire en désignation d’un expert,

Condamnons la SA 3F Notre Logis à payer à la S.C.I [Adresse 11], la S.C.C.V Harmony et la S.A.S Le Blan Promotion la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboutons la SA 3F Notre Logis de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Laissons à la charge de la SA 3F Notre logis, les dépens de la présente instance,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET