R.G. N° 25/00469. Jugement du 06 novembre 2025

N° RG 25/00469 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E2AH

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’ILLE ET VILAINE (NEOTOA), dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Madame [G] [B], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [A] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : [E]

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00469. Jugement du 06 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er avril 2021, l’Office public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [E] a donné à bail à M. [D] [A] [C] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 436,11 euros, outre les charges locatives.

Par courrier recommandé daté du 28 novembre 2023, non réclamé par le preneur, l’Office a mis le locataire en demeure de régler la somme de 1424,72 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, [E] a fait signifier à M. [D] [A] [C] un commandement de payer la somme de 1900,90 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, l’Office public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [E] a fait assigner M. [D] [A] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel il est demandé, sans qu’il n’y ait lieu à écarter l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de M. [D] [A] [C] et de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [D] [A] [C] à lui payer :

—  2168,06 euros selon décompte arrêté au 27 mai 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable conformément à la législation en vigueur, et des charges, jusqu’à complète libération des lieux,

— en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance,

— condamner M. [D] [A] [C] à lui régler 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 3 juin 2025.

A l’audience du 4 septembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué que M. [D] [A] [C] ne s’était pas présenté aux rendez-vous qui auraient permis la réalisation de l’évaluation sociale.

[E], régulièrement représenté par Mme [B] munie d’un pouvoir, a confirmé ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 2682,25 euros selon décompte du jour, précisant que le dernier paiement réalisé concernait l’échéance de juillet 2025.

Sur interrogation du juge, l’Office public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [E] a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [D] [A] [C] n’a pas comparu ni ne se s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

R.G. N° 25/00469. Jugement du 06 novembre 2025

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’Office public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [E] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 7 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 6 décembre 2023 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, puisque entre le 6 décembre 2023 et le 6 février 2024, seul un paiement de 500 euros a été encaissé.

Il n’est pas fait état de l’existence d’un dossier de surendettement.

S’il ressort du bail que le loyer est payable à terme échu, au plus tard le 10 de chaque mois, M. [D] [A] [C] n’a pas comparu ni écrit avant l’audience pour solliciter l’octroi de délais de paiement, et aucun élément du dossier ne permet d’établir qu’il est en mesure de régler sa dette tout en payant son loyer courant, alors que le décompte laisse apparaître une irrégularité des paiements depuis plusieurs mois.

En outre, le juge ne peut envisager de suspendre les effets de la clause résolutoire que s’il est saisi d’une demande en ce sens, et le défendeur n’a pas comparu à l’audience.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 6 février 2024.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [D] [A] [C] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [D] [A] [C] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à l’Office public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [E] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du 6 février 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

L’Office public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [E] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés s’élèvent à la somme de 2168,06 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [D] [A] [C] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [D] [A] [C] à verser à l’Office public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [E] la somme de 2168,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 mai 2025.

Sur les autres demandes

Partie perdante M. [D] [A] [C] sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de l’Office public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [E] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 50 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 6 février 2024 ;

A défaut pour M. [D] [A] [C] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter du 6 février 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [A] [C] à verser à l’Office public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [E] la somme de 2168,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [D] [A] [C] à payer à L’Office public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [E] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 27 mai 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que l’Office public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [E] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [D] [A] [C] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [D] [A] [C] à verser à l’Office public de l’Habitat d’Ille et Vilaine [E] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [A] [C] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT