TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/00632

N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZVL

N° MINUTE : 2

Assignation du :

10 Décembre 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [P] [B][2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : [F] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEURS

Madame [C] [O] épouse [A]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

ETATS UNIS D’AMERIQUE

Monsieur [R] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

ETATS UNIS D’AMERIQUE

Madame [E] [U] [A]

[Adresse 4]

[Localité 1]

tous et toutes représentés par Maître Valerie DUTREUILH, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0479

DEFENDERESSE

S.A.R.L CLAUDE MAXIME

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître Eric DELFLY, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant et par Maître Nathalie LESENECHAL, avocate au barreau de PARIS, avocate postulante, vestiaire #D2090

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2012, Madame [C] [O] épouse [A], Monsieur [R] [A] et Madame [E] [U] [A] (ci-après les “ consorts [A]” ou les “ bailleurs ”), ont donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L CLAUDE MAXIME, des locaux situés à l’angle de [Adresse 6] et de [Adresse 7], pour une durée de neuf années, à compter du 1er juillet 2012 avec échéance au 30 juin 2021, moyennant un loyer initial annuel de 260.000 euros, hors taxes et hors charges.

La destination est la suivante : “ Activité de salon de coiffure, activité de commerce de luxe ou de loisirs, à l’exception de tous commerces d’alimentation, restaurant, café, brasserie, bar et autres similaires, cependant les salons de thé ne sont pas compris dans cette restriction et leur activité est autorisée ”.

Par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2022, la S.A.R.L CLAUDE MAXIME a fait signifier à la S.A.R.L SGVBI-SGLC, ès qualités d’administrateur de biens des bailleurs, une demande de renouvellement de bail commercial à compter du 1er janvier 2023 et a proposé de fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle de 287.713,78 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 9 mars 2023, les bailleurs ont consenti au principe du renouvellement à compter du 1er janvier 2023, mais ont sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 450.000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 26 septembre 2024, les consorts [A] ont communiqué à la S.A.R.L CLAUDE MAXIME un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 490.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire signifié le 10 décembre 2024, les consorts [A] ont fait assigner la S.A.R.L CLAUDE MAXIME devant le juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins substantielles de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 490.000 euros hors taxes, hors charges.

Dans son dernier mémoire, dont la notification n’apparaît pas contestée, les consorts [A] demandent au juge des loyers commerciaux de :

“ – Fixer le loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2023 à la valeur locative,

— Fixer à 490.000 euros HT et HC par an en principal, à effet au 1er janvier 2023, le loyer du bail renouvelé dont bénéficie la société CLAUDE MAXIME sur les locaux sis [Adresse 6] / [Adresse 7].

A titre subsidiaire :

— Ordonner une expertise notamment aux fins de déterminer la valeur locative des locaux loués sis [Adresse 6] / [Adresse 7] et pour permettre au Juge d’apprécier l’existence, la nature et l’incidence d’une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer.

En toute hypothèse :

— Débouter la société CLAUDE MAXIME de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Fixer le loyer provisionnel en cas d’expertise, à 450.000 euros HT et HC par an en principal, à effet au 1er janvier 2023, le loyer du bail renouvelé dont bénéficie la société CLAUDE MAXIME sur les locaux sis [Adresse 6] / [Adresse 7] ;

— Condamner la société CLAUDE MAXIME à payer aux demandeurs la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ”.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [A] énoncent :

— que sur la période du 1er juillet 2012 au 1er janvier 2023, il doit être relevé des modifications notables des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact favorable sur l’activité de la locataire avec : une montée en gamme des enseignes de luxes venues remplacer des commerces indépendants moyen de gamme (Givenchy, Bulgari, Zegna et Hermès, notamment) ; une amélioration de l’offre hôtelière qui a permis de développer et de fidéliser la clientèle (ouverture de l’hôtel Bulgari, réouverture de l’hôtel [Etablissement 1] avec une augmentation capacitaire, rénovation du [Etablissement 2], notamment) ; et le classement de [Adresse 6] en Zone Touristique internationale ;

— qu’il est constant que le déplafonnement est acquis en cas de démonstration d’une évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité, même si le preneur n’a pas su en profiter ;

— qu’il ressort du rapport de l’expert qu’ils ont unilatéralement sollicité que la valeur locative annuelle moyenne du m² pondéré pour les locaux donnés à bail peut être fixée au regard des prix pratiqués pour des locaux équivalents et de son emplacement à 2.500 euros / m² pondérée / an HT et HC, soit pour une surface pondérée retenue de 195,73 m², un loyer annuel HT et HC de 490.000 euros / an HT et HC (arrondie à l’euro supérieur).

— que le juge peut ordonner une expertise dès lors que les éléments du dossier rendent plausible l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité, sans exiger que celle-ci soit déjà démontrée de matière irréfutable, ce qui est le cas en l’espèce.

Dans son dernier mémoire, dont la notification n’apparaît pas contestée, la S.A.R.L CLAUDE MAXIME demande au juge des loyers commerciaux de :

“ AU PRINCIPAL :

— DEBOUTER Madame [C] [O], épouse [A], Monsieur [R] [A], Madame [E] [U] [A], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

SUBSIDIAIREMENT, c’est-à-dire dans l’hypothèse où il aurait été retenu une évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité :

— DESIGNER tel expert qui lui plaira, avec mission d’usage en pareille matière et notamment:

o examiner le Bail litigieux ;

o décrire, après les avoir préalablement visités, les locaux pris à bail et donner son avis sur la surface utile pondérée à retenir ;

o donner son avis sur la valeur locative des locaux pris à bail en joignant dans le rapport d’expertise, si possible, la copie des baux retenus pour référence et le cas échéant, la copie des décisions de justice ayant fixé dans la zone de chalandise, une valeur locative ;

o lorsque les références utilisées ne correspondent pas à l’activité de salon de coiffure, expliquer les raisons pour lesquelles elles ont été retenues et les critères de pondération à opérer pour ajuster la valeur à l’activité des locaux pris à bail ;

— SUSPENDRE l’exécution provisoire se rapportant à une éventuelle augmentation du loyer, à raison d’une conséquence manifestement excessive que cela emporterait sur la solvabilité de la société CLAUDE MAXIME.

EN TOUTE HYPOTHESE :

— CONDAMNER Madame [C] [O] épouse [A], Monsieur [R] [A], Madame [E] [U] [A] à payer à la société CLAUDE MAXIME une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que tous les frais, dépens et débours de la procédure ”.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L CLAUDE MAXIME énonce :

— que lorsque des motifs de déplafonnement sont invoqués, la charge de la preuve incombe entièrement aux bailleurs ; qu’en l’espèce, les bailleurs ne démontrent pas une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ;

— que l’étude produite par les bailleurs est critiquable à plusieurs égards : notamment, les années 2023 et 2024 n’ont pas à être prises en considération ; non prise en compte des critères du commerce considéré et de la zone de chalandise ; qu’il n’est pas démontré que la clientèle des hôtels constituerait un vivier de clients, alors que certains hôtels ouverts offrent des prestations de coiffure ;

— que la société qu’elle a mandatée démontrent dans son étude une absence d’évolution favorable et notable des facteurs locaux de commercialité sur la zone de chalandise ; qu’elle rapporte notamment qu’il est observé dans le monde de la coiffure un déplacement des habitudes de consommation, non plus sur les lieux de travail, mais sur les lieux de résidence avec la coiffure à domicile ; que l’étude met en évidence une asymétrie avec le trottoir impaire où sont situés les Locaux qui enregistre “ en moyenne, une intensité de trafic deux fois inférieure à celle occupée côté paire (hôtel Bulgari), révélant un déséquilibre d’attractivité et d’intensité de la fréquentation entre les deux versants de l’axe ” ;

— que selon l’experte qu’elle a unilatéralement sollicitée, le principe du plafonnement en renouvellement n’est pas susceptible d’être écarté sur le fondement de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 03 décembre 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats.

La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

5°les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Par dérogation à cette règle, l’article L.145-34 du code de commerce dispose en substance que : A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Il est constant que l’article susmentionné n’exige pas la modification de tous les éléments qu’il énumère. La modification notable d’un seul d’entre eux suffit pour écarter le plafonnement. La modification invoquée doit être notable, c’est-à-dire suffisamment importante, ce qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R. 145-30 du même code dispose que si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Il est constant que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties.

.

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la question du déplafonnement.

Au soutien de ses prétentions, les bailleurs produisent un rapport qui se borne à estimer la valeur locative sans se prononcer dans ses conclusions sur le principe du déplafonnement. La société locataire produit un rapport qui exclut le déplafonnement. Toutefois, il est constant que le juge des loyers ne peut statuer sur la base du seul rapport d’expertise sollicité unilatéralement par une partie, si celui-ci n’est pas étayé par d’autres éléments objectifs.

En l’état de ces éléments, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise qui sera menée contradictoirement avec un expert désigné par le juge des loyers commerciaux, en application de l’article R.145-30 du code de commerce.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, “ le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives, le bailleur ne justifiant pas suffisamment de sa demande de loyer provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial du 28 décembre 2012 entre d’une part, Madame [C] [O] épouse [A], Monsieur [R] [A] et Madame [E] [U] [A] et d’autre part, la S.A.R.L CLAUDE MAXIME, portant sur les locaux situés à l’angle de [Adresse 6] et de [Adresse 7], pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2023 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard ;

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’experte :

Madame [P] [B]

[Adresse 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux situés à l’angle de [Adresse 6] et de [Adresse 7] ,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* donner son avis sur les motifs de déplafonnement allégués ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

* rendre compte du tout et donner son avis motive,

* tenter de concilier les parties,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’experte sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’elle déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 février 2027 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’experte qui devra être consignée in solidum par Madame [C] [O] épouse [A], Monsieur [R] [A] et Madame [E] [U] [A] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 8]) jusqu’au 24 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 17 juin 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’experte sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l’experte susmentionnée ;

Donne injonction aux parties de rencontrer une médiatrice, en la personne de :

Madame [F] [Z]

[Adresse 2][XXXXXXXX02] – [XXXXXXXX03] – [Courriel 2]

Dit que les parties devront rencontrer la médiatrice dans un délai de deux mois, à compter de la fin de la conciliation entreprise par l’experte ;

Dit qu’après avoir apporté cette information à la médiatrice, et en attendant que celle-ci ait mené à bien sa mission, l’experte suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que la médiatrice ainsi informée par l’experte aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ;

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par la médiatrice, cette dernière en avisera immédiatement l’experte et le juge chargé du contrôle des expertises ; la médiatrice cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’experte reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* la médiatrice pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

* la médiatrice en informera immédiatement l’experte, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, la médiatrice informera l’experte et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’experte déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’elle aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 2], le 19 mars 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON