N° RG 25/00246 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYHW

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Mai 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Août 2025. La date du délibéré a été prorogée au 18 Septembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 18 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Me [X]

Copie à : Mme [J] [T]

M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00246. Jugement du 18 septembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 juin (2023), à effet du 9 septembre 2023, monsieur [O] [X] [F] a donné à bail à monsieur [K] [N] et madame [J] [T], à titre meublé, un local d’habitation de 3 pièces, sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;

Cette location meublée a été consentie moyennant un loyer mensuel révisable de 850,00 €, soit 425,00 € par personne, outre une provision mensuelle sur les charges de 100,00 €, soit 50,00 € par personne, selon les dispositions du bail.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

A compter du mois d’août 2024, le bailleur a consenti de baisser le loyer mensuel à 540,00 € outre les charges.

Par courrier recommandé, adressé le 18 décembre 2024, reçu le 29 décembre 2024, monsieur [O] [X] a mis madame [J] [T] en demeure de payer la somme de 10750,00€ au titre des loyers et des charges impayés.

Selon un protocole d’accord, non daté, précisant que monsieur [K] [N] a quitté les lieux, madame [J] [T] s’est engagée à régler 10750 € d’arriéré de loyers en plusieurs versements mensuels à compter du mois de février 2025.

Par acte d’huissier en date des 12 et 13 mars 2025, monsieur [O] [X] a fait assigner monsieur [K] [N] et madame [J] [T] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de monsieur [K] [N] et madame [J] [T] et tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier,condamner in solidum monsieur [K] [N] et madame [J] [T] à lui payer :10435,00 € au titre des loyers et charges impayés, au 20 janvier 2025, avec intérêts,à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 950,00 €, jusqu’à libération des lieux,condamner in solidum les preneurs à lui régler 1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n 89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 13 mars 2025.

A l’audience du 15 mai 2025,

Le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation du locataire exposant que madame [J] [T] vit seule avec un enfant de 3 ans, depuis que le couple locataire s’est séparé et que monsieur [K] [N] a quitté le logement en mars 2024. Madame [J] [T] s’est plainte auprès de l’enquêteur social de la présence de moisissures et de dépenses énergétiques importantes.

Monsieur [O] [X], représenté par son Conseil, a confirmé ses demandes, confirmant la baisse de loyer, actualisant le montant de sa créance à la somme de 12235,00 € au titre des loyers. Il a ajouté que la solution amiable trouvée n’a pas été suivie de paiement de la part de madame [J] [T], seule la Caisse d’Allocations Familiales a effectué 3 versements de 356,00 €.

Madame [J] [T] régulièrement assignée a comparu à l’audience. Elle reconnait la dette, elle souligne la présence de moisissures dans le logement et les dépenses d’électricité importantes de 200,00 € par mois, mais ne formule aucune demande à ce sujet.

Madame [J] [T] évoque une reprise de travail en contrat à durée indéterminée après une période d’arrêt, elle sollicite un échéancier pour régler.

Monsieur [O] [X] s’en rapporte sur cette demande.

Monsieur [K] [N] cité en la forme des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser .

Il n’est pas fait état d’une procédure de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025, le délibéré a été prorogé au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023,

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

(…).

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience.

L’action, au vu de ces pièces et conformément à l’article 24 alinéa 8 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article L.442-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement, les délais, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Comme indiqué, ci-avant, il résulte des éléments du dossier actualisé au 20 janvier 2025 qu’il est dû 10435,00 € au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [K] [N] et madame [J] [T] ne contestent pas le montant de leur dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner monsieur [K] [N] et madame [J] [T] à verser à monsieur [O] [X] la somme de 10435,00 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 20 janvier 2025, avec, en application de l’article 1231-6 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Le bail stipulant que les locataires agissent solidairement à l’égard du bailleur, ils seront solidairement condamnés au paiement de cette dette.

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l’espèce tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, madame [J] [T] justifie à l’audience être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Au regard de la situation personnelle décrite dans l’évaluation sociale et corroborée par les éléments évoqués à l’audience que le bailleur ne conteste pas, madame [J] [T] apparaît en situation d’apurer la dette locative dans les délais légaux et sa demande de délais que le bailleur laisse au Juge des contentieux de la Protection d’apprécier, sera accueillie.

Dans ces circonstances, madame [J] [T] sera autorisée à se libérer de la dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement :

— conformément à l’article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision.

— les modalités d’apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l’article L 714-1 du code de la consommation.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, madame [J] [T] sera déchue du bénéfice du terme, la résiliation du bail sera prononcée et l’expulsion ordonnée.

Monsieur [O] [X] sera fondé à réclamer – en ce cas – à compter de la résiliation du bail à titre de préjudice causé par le maintien des locataires dans les lieux une indemnité d’occupation mensuelle de 950,00 €.

Le bailleur sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

En application de l’article 514 du code civil, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de monsieur [O] [X] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 600,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [N] et madame [J] [T], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement monsieur [K] [N] et madame [J] [T] à payer à monsieur [O] [X] la somme de 10435,00 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 20 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 ;

AUTORISE madame [J] [T] à s’acquitter de la dette locative – en principal et intérêts – par 23 mensualités de 200 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois, et ce, en plus du loyer et des charges courants ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement avant l’apurement de la dette :

— conformément à l’article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision

— les modalités d’apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l’article L 714-1 du code de la consommation ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, madame [J] [T] sera déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans ce cas :

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour monsieur [K] [N] et madame [J] [T] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement monsieur [K] [N] et madame [J] [T] à payer à monsieur [O] [X] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 950,00 €, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

En tout état de cause,

CONDAMNE solidairement monsieur [K] [N] et madame [J] [T] à verser à monsieur [O] [X] la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [K] [N] et madame [J] [T] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT