TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

4ème chambre

2ème section

N° RG 22/03990

N° Portalis 352J-W-B7G-CWNOG

N° MINUTE :

Assignation du :

21 mars 2022

JUGEMENT

rendu le 13 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Natacha SODJI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #213

DÉFENDERESSE

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-Charlotte MARTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0085

Décision du 13 février 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/03990 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWNOG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président

Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 17 octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame PETIT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 30 août 2017, la SCI BS a acquis un ensemble immobilier composé de deux maisons à [Localité 5], en vue de les mettre en location.

Le 1er septembre 2017, la SCI BS a conclu avec la SELARL JURIS un bail commercial portant sur la location de l’une des deux maisons, pour un usage de cabinet d’avocats.

Concomitamment, deux contrats d’assurance ont été régularisés auprès de la SA Generali IARD, via un courtier : un contrat d’assurance propriétaire par la SCI (n°AP 981976) et un contrat d’assurance locataire par le preneur, la SELARL JURIS (n°AP 94426).

Le 23 décembre 2019, un dégât des eaux est survenu dans les locaux pris à bail par la SELARL JURIS, déclaré le 29 décembre 2019 au courtier, lequel a fait intervenir une société pour réaliser une recherche de l’origine de la fuite.

Le 8 mars 2020, la facture de réparation de l’origine du sinistre a été transmise au courtier et un nouveau passage d’expert demandé, afin qu’il constate l’aggravation des conséquences du sinistre, apparues au moment du séchage.

Une expertise sur pièce a été réalisée le 12 mai 2020, dont le rapport a été rendu et transmis à l’assuré le 9 mars 2021, l’assureur sollicitant son accord sur le chiffrage des dommages matériels.

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Par courrier du 10 mars 2021, des observations ont été émises sur ce chiffrage, de même qu’a été demandé le chiffrage de l’indemnisation du préjudice tiré du trouble de jouissance ou de la perte d’exploitation.

L’assuré a ensuite sollicité une indemnisation au titre de la perte de loyers de la SCI, transmettant à l’assureur, le 20 mars 2021, un protocole régularisé avec le locataire, portant sur la baisse des loyers.

Par courriels des 7 et 12 mai 2021, la SA Generali IARD a refusé la prise en charge des préjudices tirées d’un trouble de jouissance, d’une perte d’exploitation ou d’une perte de loyer.

Plusieurs autres échanges ont eu lieu entre les parties, l’assureur maintenant son absence de garantie à ce titre et rappelant que, s’agissant des dommages matériels, sa garantie était acquise.

C’est dans ce contexte que, par acte du 21 mars 2022, la SCI BS a fait assigner la SA Generali IARD devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir le règlement de sommes en application du contrat d’assurance propriétaire (n°AP 981976).

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 juin 2023, intitulées « Conclusions », ici expressément visées, la SCI BS, demanderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu notamment l’article 1103 du Code civil

Vu notamment l’article 1231-1 du Code civil

[…]

CONDAMNER la Société GENERALI IARD à payer à la SCI BS la somme de 92.160 € au titre de la prise en charge pendant deux ans de la perte de loyers.

CONDAMNER la Société GENERALI IARD à payer à la SCI BS la somme de 65.280 euros au titre de la réparation du préjudice qu’elle a subi par les manquements de l’assureur à ses obligations contractuelles, outre 10.000 euros au titre de la résistance abusive et de la mauvaise foi de l’assureur.

CONDAMNER la Société GENERALI IARD à payer à la SCI BS au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision au titre de l’article 514 du Code de procédure civile. »

Sur sa demande de prise en charge d’une perte de loyers, la demanderesse se fonde sur les articles 1103 du code civil et L. 113-5 du code des assurances, relatifs à la force obligatoire des contrats et à l’obligation de couverture par l’assureur, lors de la réalisation du risque assuré. Elle invoque en l’espèce le contrat d’assurance conclu avec Generali Iard avec prise d’effet au 31 août 2017, plus précisément les stipulations contractuelles qui prévoient la couverture des pertes de loyers dans les cas de dégâts des eaux, dans la limite de 2 ans. Elle fait état de la survenance d’un dégât des eaux le 23 décembre 2019 et de l’absence de versement du montant d’indemnisation de la remise en état avant le 19 avril 2023. La SCI expose encore avoir signé un protocole avec son locataire, le 1er juin 2020, en vue d’indemniser sa perte de jouissance par une baisse de loyer, dès lors que la salle d’attente, la cuisine et les toilettes étaient affectés par le dégât des eaux. Considérant que l’assureur, par son retard dans le versement de l’indemnité au titre du préjudice matériel, est à l’origine de cette perte de loyer, elle sollicite le versement d’une somme de 92 160 euros correspondant à la part des loyers qu’elle n’a pas perçus pendant deux ans, s’appuyant par ailleurs sur une attestation d’expert comptable.

Elle rejette le moyen adverse selon lequel le protocole aurait été rédigé pour les besoins de la cause eu égard à la double qualité de M. [R], gérant du preneur et du bailleur, exposant que le coassocié égalitaire de l’intéressé dans la SCI BS n’a aucune part dans la SELARL JURIS et que ses coassociés dans la SELARL JURIS n’ont aucune part dans la SCI BS. Sur la proportion de remise (1/3 du loyer), également critiquée en défense, la demanderesse expose que ledit protocole a été transmis à l’expert en mars 2021, lequel n’aurait soulevé aucune remarque sur ce point.

En réponse au moyen soulevé en défense tiré de l’envoi d’un mail visant en pied de page les coordonnées de la SELARL JURIS, locataire, elle le considère inopérant dans la mesure où le contenu serait clairement le bénéfice de la garantie perte de loyers pour la SCI BS. La SCI BS conteste par ailleurs la demande adverse de chiffrage d’une perte d’exploitation, indiquant que cette demande correspond à la garantie perte d’exploitation du contrat signé avec le locataire et non à celui signé avec le propriétaire, dont les garanties sont sollicitées.

Concernant le délai de réalisation des travaux de remise en état, elle indique que l’assureur a adressé un chèque en cours de procédure, le 19 avril 2023, et ne justifierait pas d’un versement antérieur. Elle explique avoir ensuite fait réaliser les travaux en moins de deux mois, après avoir reçu le règlement, règlement qu’elle aurait attendu pendant plus de deux ans et demi. Elle précise par ailleurs que les travaux réalisés ensuite de la réception de cette somme, l’ont été pour un montant supérieur.

Sur la demande au titre de manquements contractuels et pour résistance abusive, la SCI BS se fonde sur les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, relatif à la réparation ensuite de l’inexécution ou du retard dans l’exécution d’un contrat. Elle expose que la carence est liée au traitement anormalement long du dossier, laquelle serait reconnue par l’assureur lui-même, qui aurait versé un chèque relatif à la remise en état le 19 avril 2023, sans que la complexité du sinistre ne puisse justifier un tel délai de prise en charge. Elle sollicite en conséquence réparation au titre de la durée supplémentaire de perte de loyers au-delà de la limite des deux ans prévue au contrat, ajoutant que la carence de de l’assureur dans la prise en charge du sinistre pendant plus de deux ans serait la cause unique et directe de l’absence de réalisation des travaux et, ainsi, de la poursuite de la perte de loyers subie par la SCI. La SCI BS met également en avant le temps passé par le gérant à échanger avec l’assureur.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 octobre 2023, intitulées « Conclusions en réplique n°2 », ici expressément visées, la SA Generali IARD, défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu l’assignation délivrée le 21 mars 2022,

Vu l’ensemble des pièces adverses de la société BS dont les conditions particulières et générales du contrat d’assurance Immeuble,

Décision du 13 février 2025

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Vu les articles 1103 et 1231-1 du Code civil,

Juger que la compagnie GENERALI a proposé et versé une indemnisation conforme au rapport de l’expert saisi au titre des dommages matériels consécutifs aux dégâts des eaux, et ce à hauteur de la somme de 4 950,50 €.Juger que la SCI BS ne rapporte pas la preuve d’une prétendue perte de loyers qu’elle aurait subie.Juger que le protocole établi entre deux entités représentées par le même gérant, ne saurait établir la preuve d’une perte prétendue de loyers invoquée.Juger au surplus que les conditions de mobilisation de la garantie perte de loyers prévues au contrat d’assurance souscrit ne sont nullement réunies,Juger bien fondée la compagnie GENERALI à dénier sa garantie au titre de la perte de loyers qui n’est justifiée ni en son principe ni en son montant.Débouter la SCI BS de ses demandes totalement injustifiées et exorbitantes au titre de la perte de loyers invoquée.Juger que la compagnie GENERALI n’a nullement manqué à ses obligations contractuelles, aucun manquement n’étant établi à son égard.Juger que la compagnie GENERALI s’est contentée d’opposer à la SCI BS les conditions contractuelles de mobilisations de ses garanties.Juger que la compagnie GENERALI n’a commis aucun abus de droit.En conséquence,

Débouter purement et simplement la société BS de l’ensemble de sa demande à hauteur de la somme conséquente de 92 160 € au titre de la prétendue perte de loyers.Débouter purement et simplement la société BS de ses demandes à hauteur de 3 840 € par mois de janvier 2022 à la remise en état des lieux comme étant radicalement injustifiée.Rejeter la demande formulée à hauteur de 10 000 € au titre d’une prétendue résistance abusive ou de mauvaise foi de l’assureur, la compagnie GENERALI ayant parfaitement respecté ses obligations contractuelles.Rejeter plus amplement les demandes de la société BS.Condamner la société BS à payer à la compagnie GENERALI la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

Sur la demande de prise en charge d’une perte de loyers formée par la SCI BS, la défenderesse, se fondant sur le contrat d’assurance propriétaire (conditions générales GA6B11K du contrat AP981976) expose que cette police d’assurance comporte, certes, une garantie dommage aux biens en cas de dégât des eaux, mais n’a nullement pour objet de supprimer la ou les causes des désordres et de couvrir les travaux réparatoires nécessaires à ce titre.

Generali considère que les conditions d’application de la garantie « perte de loyer » ne seraient pas réunies, dès lors qu’elle a vocation à s’appliquer en l’état de travaux de remise en état d’une ampleur telle qu’ils ne permettent pas au propriétaire bailleur de louer le bien ou d’en percevoir un loyer, ce qui ne correspond pas au cas d’espèce, compte tenu de l’ampleur limitée des conséquences dommageables liées aux dégâts des eaux, laquelle ressortirait des termes du rapport de l’expert.

La défenderesse indique par ailleurs que le protocole d’accord établi entre la SCI et la société locataire serait de complaisance dès lors qu’un gérant de la SCI BS est également gérant de la SELARL JURIS, ajoutant qu’il ne serait en tout état de cause pas justifié dans les proportions alléguées. Elle estime encore que la durée d’indemnisation sollicitée est excessive, compte-tenu du peu d’ampleur des travaux de réfection – qu’elle a par ailleurs accepté d’indemniser – et dont la durée de mise en œuvre n’aurait pas excédé quelques jours, si l’assuré s’était montré diligent.

Sur ses propres diligences, elle expose que l’expert a chiffré les conséquences dommageables du dégât des eaux à la somme totale de 4 950,50 euros et proposé un accord sur le montant des dommages – procédant par ailleurs au règlement de la somme de 4 121,40 euros le 15 février 2021 – mais qu’elle s’est vue opposer un refus émanant du locataire, sollicitant sa volonté d’obtenir réparation également des pertes d’exploitation prétendument subies.

Generali explique que le contrat souscrit par le locataire, la SELARL JURIS n° AP 955426 comporte une garantie « perte d’exploitation », qui doit être justifiée par une réduction totale ou temporaire de l’activité professionnelle et résulter des conséquences dommageables du dégât des eaux garanti, ce qui ne serait pas le cas.

L’assureur ajoute que, par la suite, l’indemnisation a été sollicitée par la SCI BS au titre de la garantie « perte de loyers » prévue à son contrat d’assurance immeuble, considérant que la modification du fondement des demandes serait liée à la difficulté d’obtenir réparation de pertes d’exploitation, non justifiées au regard de l’ampleur limitée des dégâts des eaux.

Sur la demande en réparation au titre de manquements contractuels et d’une résistance abusive, Generali met en avant son caractère exorbitant et réfute la commission de tels manquements, eu égard au contexte de crise sanitaire, à sa proposition de versement d’une indemnisation conforme aux conclusions de l’expert, – refusée par ces derniers – et à l’absence de bien-fondé de la demande en garantie au titre des pertes de loyer.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 2 novembre 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été audiencée le 17 octobre 2024 et mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ». Il s’agit d’une exigence d’intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d’exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée.

1. Sur le droit applicable au litige

Tout d’abord, il est constant que les contrats litigieux ont été conclus postérieurement au 1er octobre 2016, de sorte que ce sont les dispositions législatives issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur à cette date, qui trouveront à s’appliquer.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En cas de désaccord des parties relativement à la compréhension d’une clause contractuelle, il convient de faire application des règles d’interprétation édictées par les articles 1188 et suivants du code civil.

Dans ce cadre, en vertu de l’article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Quant à l’article 1188 du code civil, il précise, en son 2ème alinéa, que lorsque l’intention des parties ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Enfin, l’article 1190 du même code énonce que, dans le doute, le contrat d’adhésion s’interprète contre celui qui l’a proposé.

L’article L. 113-5 du code des assurances édicte une obligation de couverture par l’assureur lors de la réalisation du risque assuré.

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L’article 1353 du code civil, relatif aux règles de preuve, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En matière d’assurance, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie et à l’assureur qui invoque une clause d’exclusion de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion.

Il est en l’espèce constant que le présent litige est régi par un contrat d’assurance matérialisé par les conditions générales GA6B11K datées de janvier 2017 et par des conditions particulières intitulées « contrat N°AP981976 » avec prise d’effet au 31 août 2017 (pièce n°2 de la SCI BS).

Ce contrat d’assurance a vocation à régir les relations entre les parties, de même que les dispositions légales supplétives et d’ordre public le cas échéant applicables.

2. Sur la demande d’indemnisation au titre d’une perte de loyer

Les parties s’accordent sur le fait que le contrat d’assurance prévoit une garantie perte de loyer, mais sont en désaccord sur les modalités d’application de cette couverture.

Aux termes des conditions générales du contrat d’assurance en matière de dégât des eaux (pièce n°2 de la SCI : Contrat GA6B11K – Janvier 2017 , p.13 à 15) :

« Dégâts des eaux

Ce que nous garantissons

1 Les dommages matériels au bâtiment et au mobilier contenu dans le bâtiment causés par :

les écoulements d’eau accidentels […]les infiltrations accidentelles d’eau […][…]

Lorsque les travaux nécessaires à la suppression de la cause des dommages vous incombent, aucune indemnité ne vous sera versée et notre garantie sera suspendue pour tout sinistre ultérieur de même nature tant que ces travaux n’auront pas été réalisés. → GENERALI ne soutient pas que les travaux de réfection ne lui incombaient pas […]

2 Les frais de recherche des fuites [] à l’exclusion des frais de réparation de la fuite […] »

Ensuite figure un tableau des montants maximum de garantie et des franchises « Dégâts des eaux », lequel fait mention de l’assurance des « pertes de loyers » pour un montant garanti correspondant à « 2 années de loyers ».

Il ressort de ces dispositions que ne sont garanties que les conséquences dommageables du dégât des eaux mais non la réparation de la cause du dégât des eaux et qu’une couverture est prévue au titre de la perte de loyers, dans la limite de deux ans, sans autre précision.

Concernant la période couverte par la garantie, l’assureur avance sans être contredit sur ce point par la SCI BS que l’indication d’une limite de deux ans doit être comprise dans le sens où la durée de la garantie correspond à la période nécessaire pour la réparation des locaux sinistrés, sans qu’elle ne puisse excéder deux ans.

En revanche l’assureur avance, sans être suivi sur ce point par l’assuré, que cette couverture n’aurait vocation à s’appliquer qu’en cas de travaux de remise en état d’une ampleur telle qu’ils ne permettent pas au propriétaire bailleur de louer le bien ou d’en percevoir un loyer. Or, cette réserve ne figure pas au contrat et ne résulte nullement de son analyse. En l’état d’un contrat d’adhésion qui ne peut s’interpréter, le cas échéant, que contre celui qui l’a proposé, cette limitation ne sera pas retenue, de sorte que le contrat sera interprété comme garantissant, le cas échéant, une perte partielle de loyer.

En application de ces stipulations, pour obtenir le bénéfice de la garantie au titre d’une perte de loyer, l’assuré doit établir, non seulement qu’il a été dans l’impossibilité de réaliser les travaux de réfection jusqu’à la date qu’il expose, mais encore, qu’il a dû subir une perte de loyer, même partielle, à raison des dommages causés par le dégât des eaux.

Dans cette optique, l’examen des éléments et pièces versées au dossier de part et d’autre, montre que la chronologie des événements est la suivante :

le sinistre est survenu le 23 décembre 2019 et a été déclaré le 29 décembre 2019 ;une première intervention a eu lieu le 24 décembre pour y mettre fin ;le 8 mars 2020 et le 17 mai 2020, la facture de réparation de l’origine du sinistre a été transmise à l’assureur afin d’en obtenir le remboursement (pièces n°8 et 11 de la SCI BS) ;le 12 mai 2020, l’expert mandaté par l’assureur a procédé à des opérations d’expertise (pièce n°10 de la SCI BS) ;le 9 mars 2021, l’assureur a émis une proposition d’indemnisation ensuite de l’expertise, sollicitant un « bon pour accord », afin de procéder au paiement (pièce n°22 de la SCI BS) ;le 10 mars 2021, en réponse, des observations sur la proposition de prise en charge du préjudice matériel ont été émises, de même qu’a été sollicité la prise en charge d’un trouble de jouissance ou de perte d’exploitation (pièce n°22 de la SCI BS) ;le 15 mars 2021, l’assuré a réitéré sa demande de prise en charge d’un préjudice tiré de la perte d’exploitation (pièce n°23 de la SCI BS) puis transmis, le 20 mars 2021 un protocole d’accord conclu entre la SCI BS, bailleur, et la SELARL JURIS, preneur, portant sur une baisse des loyers (pièce n°24 de la SCI BS) ;l’assureur a refusé cette prise en charge par courriel des 7 et 12 mai 2021, précisant que « les dommages n’ont pas rendu impropre l’usage et l’exploitation des locaux qui pourrait justifier d’une réduction du montant du loyer » et qu’ « en l’absence de cess[at]ion partielle ou totale de l’activité, la réduction de loyer n’est pas considérée comme justifiée » (pièce n°30 de la SCI BS) ;en réponse, le 12 mai 2021, il a été indiqué qu’était formée, non pas une demande de couverture d’une perte d’exploitation mais d’une perte de loyer, l’assuré précisant que le trouble de jouissance du preneur avait été indemnisé par la SCI aux termes d’un protocole transmis le 20 mars 2021 (pièce n°33 de la SCI BS) ;

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le 26 mai 2021, la compagnie s’est excusée du délai de traitement et a confirmé sa position de refus de prise en charge d’une perte d’exploitation (pièce n°34 de la SCI BS).

Concernant le délai de réalisation des travaux, la SCI BS avance n’avoir été en mesure de les réaliser qu’ensuite de la réception d’un règlement par l’assureur en cours de procédure, le 19 avril 2023.

Elle conteste par ailleurs l’assertion de l’assureur selon laquelle il aurait procédé à un règlement antérieurement par chèque du 15 février 2021.

Sur ce point, il faut relever qu’il est toutefois établi que l’assureur a émis une proposition ferme de couverture du préjudice matériel à hauteur de 4 121,40 euros, le 9 mars 2021.

Par ailleurs, l’assuré précise avoir réalisé les travaux dès réception de la somme de 4 950,50 euros le 2 juin 2023, tout en indiquant que les travaux ont été réalisés pour un montant largement supérieur, correspondant à 8 525 euros.

De ces éléments, il se déduit que, peu important la réception ou non du chèque par la SCI BS, cette dernière était en mesure de faire réaliser les travaux mettant fin au sinistre dès la proposition ferme de couverture du sinistre à hauteur de 4 121,40 euros, émise le 9 mars 2021, cette remise en état n’excluant pas la possibilité de remettre ultérieurement en cause le montant alloué. Au demeurant, elle ne formule pas de demande d’indemnisation supplémentaire au titre du préjudice matériel, dans le cadre de la présente procédure.

Sur la perte des loyers invoquée, la SCI BS se prévaut d’un protocole d’accord relatif à la baisse des loyers conclu avec la SELARL Juris le 1er juin 2020, avec effet rétroactif au 1er janvier 2020, protocole dont les modalités de conclusion sont remises en cause par l’assureur.

Elle produit également une attestation d’expert comptable, qui reprend les termes du protocole et fait état d’un calcul des pertes, en application de celui-ci.

Sur cet aspect, il faut relever que le protocole litigieux a été conclu entre la SCI BS représentée par ses deux gérants, Mme [E] [K] et M. [X] [R], d’une part, et la SELARL Juris, représentée par son gérant M. [X] [R], d’autre part.

M. [X] [R] se trouvait ainsi placé dans une situation de conflit d’intérêts.

Par ailleurs, contrairement à ses dires et peu important l’entité juridique au titre de laquelle la demande était formulée, M. [X] [R] avait initialement formé une demande de prise en charge d’un trouble de jouissance ou de perte d’exploitation.

Ce n’est qu’après avoir reçu un refus de prise en charge de la part de l’assureur les 7 et 12 mai 2021, qu’il a indiqué former, non pas une demande de couverture d’une perte de jouissance ou d’exploitation, mais d’une perte de loyer.

En l’état de la production de ce seul protocole conclu par une partie en situation de conflit d’intérêts, et en l’absence de tout autre élément probant, notamment relatif aux modalités de sa conclusion, la perte de loyers invoquée n’apparaît pas justifiée.

En conséquence, et sans qu’il soit lieu d’entrer plus avant dans le détail de l’argumentation des parties, la demande de prise en charge d’une perte de loyers sera écartée.

3. Sur la demande en réparation pour manquements contractuels

La SCI BS sollicite la réparation du préjudice tiré de la perte de loyers – au-delà de la limite de deux ans prévue au contrat – , par le biais d’une action en responsabilité contractuelle.

Sur ce point, l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte des éléments et pièces versées aux débat qu’une expertise sur pièces a été réalisée le 12 mai 2020 (pièce de la SCI BS, n° 10).

En dépit des nombreuses relances, ce n’est que le 9 mars 2021, soit près de 10 mois plus tard, que l’expert a adressé une réponse s’agissant de la prise en charge des dommages matériels (pièce de la SCI BS n° 21).

Le traitement du litige a ainsi fait l’objet d’un traitement particulièrement long, que les éléments avancés par l’assureur ne permettent pas de justifier, de sorte qu’un manquement contractuel est établi.

Pour autant, au titre de son préjudice, la SCI BS sollicite une somme correspondant à ce qu’elle estime être une perte de loyer, au-delà des deux ans contractuellement couverts.

Or, il a été jugé que cette perte de loyers n’était pas établie. En conséquence, la demande en réparation pour manquements contractuels sera écartée.

4. Sur la demande en réparation pour résistance abusive et mauvaise foi

La SCI BS sollicite également réparation au titre de la résistance abusive et de la mauvaise foi de l’assureur.

Selon l’article 1104 du code civil les conventions doivent s’exécuter de bonne foi.

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive suppose que soit constatée une faute de nature à faire dégénérer en abus la résistance à l’exercice d’un droit.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de cet abus.

En l’espèce, le retard dans l’exécution de ses obligations par l’assureur, lequel a mis près de 10 mois, ensuite de l’expertise, à adresser une réponse s’agissant de la prise en charge des dommages matériels, en dépit des nombreuses diligences de l’assuré, personne morale, est constitutif d’une résistance abusive.

Décision du 13 février 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/03990 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWNOG

Cette résistance a causé un préjudice matériel qui sera réparé par l’allocation à la SCI BS de la somme de 4 000 euros.

5. Sur les autres demandes et sur les demandes accesoires

5.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA Generali, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

5.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SA Generali, condamnée aux dépens, devra verser à la SCI BS une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Elle sera, quant à elle, déboutée de sa demande à ce titre.

5.3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites, comme en l’espèce, à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

CONDAMNE la SA Generali à verser à la SCI BS la somme de 4 000 (quatre mille) euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel tiré de sa résistance abusive et sa mauvaise foi ;

DÉBOUTE la SCI BS de sa demande d’indemnisation au titre d’une perte de loyer ;

DÉBOUTE la SCI BS de sa demande en réparation pour manquements contractuels ;

CONDAMNE la SA Generali aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SA Generali à verser à la SCI BS la somme de 3 000 (trois mille) euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la SA Generali de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Fait et jugé à Paris, le 13 février 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE

Nathalie VASSORT-REGRENY