N° RG 25/00683 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3YL

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Madame [M] [F], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Octobre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : DDETS

R.G. N° 25/00683. Jugement du 27 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 19 novembre 2024, Morbihan Habitat a donné à bail à Mme [J] [Y] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 286,05 euros, outre la somme de 64,23 euros à titre de provision sur les charges générales et 48,28 euros pour provision sur charges de chauffage.

Par courrier recommandé transmis le 12 mars 2025 mais non réclamé, Morbihan Habitat a mis Mme [J] [Y] en demeure de régler la somme de 1166,95 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Le 5 juin 2025, le conciliateur de justice a dressé constat de carence à la tentative de conciliation amiable.

Par acte du commissaire de justice en date du 19 août 2025, Morbihan Habitat a fait assigner Mme [J] [Y] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de Mme [J] [Y] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner Mme [J] [Y] à lui payer :2778,99 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, jusqu’à libération des lieux,condamner Mme [J] [Y] aux entiers dépens de l’instance et aux dépens d’exécution éventuelle.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 20 août 2025.

A l’audience du 2 octobre 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué que Mme [J] [Y] ne s’était pas présentée au rendez-vous qui aurait permis l’établissement de l’évaluation sociale.

Morbihan Habitat, valablement représenté par Mme [F] munie d’un pouvoir, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1445,69 euros au titre des loyers impayés.

Évoquant le versement d’un rappel d’aide personnalisée au logement, l’Office HLM a demandé au juge de ne prononcer la résiliation du bail qu’à défaut pour Mme [Y] d’apurer sa dette dans un délai de 24 mois, en plus du paiement du loyer.

MORBIHAN HABITAT a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Mme [J] [Y] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels

les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan a été avisée par courrier de la situation d’impayés en date du 12 mars 2025 (accusé de réception du lendemain), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, les délais, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il résulte du bail ainsi que du décompte fourni que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 1445,69 euros au titre des loyers impayés au 1er octobre 2025.

Selon l’article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Mme [J] [Y] n’a pas comparu pour contester la dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Mme [J] [Y] à verser à Morbihan Habitat la somme de 1445,69 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er octobre 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

Aux termes de l’article 1228 du code civil« le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle en outre que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, au-delà d’un rappel de l’aide personnalisée au logement, il ressort du décompte que Mme [J] [Y] a réglé le loyer du mois d’août 2025, reprenant ainsi le paiement des échéances courantes.

Morbihan Habitat a demandé au juge de ne prononcer la résiliation du bail qu’à défaut pour la locataire de régler sa dette dans un délai de 24 mois, en plus du paiement du loyer.

Dans ces circonstances, Mme [J] [Y] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, Mme [J] [Y] sera déchue du bénéfice du terme, la résiliation du bail sera prononcée et l’expulsion ordonnée.

Morbihan Habitat sera fondé à réclamer – en ce cas – à compter de la résiliation du bail, en réparation du préjudice causé par le maintien de la locataire dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges qui auraient été dus au cas de non résiliation du bail.

Le bailleur sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [J] [Y] sera condamnée aux dépens de l’instance et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [J] [Y] à payer à Morbihan Habitat la somme de 1445,69 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 1er octobre 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement ;

AUTORISE Mme [J] [Y] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 23 mensualités d’un montant minimal de 60,23 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois, et ce, en plus du loyer et des charges courants ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’à défaut de règlement du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, Mme [J] [Y] sera déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

dans ce dernier cas :

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

A défaut pour Mme [J] [Y] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [J] [Y] à payer à Morbihan Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que Morbihan Habitat sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Mme [J] [Y] aux entiers dépens de l’instance et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE